Подписаться
Деловой квартал / Новости / Алексей Мальцев: Бизнесменов на работу не беру
Алексей Мальцев: Бизнесменов на работу не беру
Источник: архив DK.RU

Алексей Мальцев: Бизнесменов на работу не беру

Самое читаемое
  • «Нужна обналичка? Оставьте хитрые схемы. Просто откройте бизнес в Крыму» «Нужна обналичка? Оставьте хитрые схемы. Просто откройте бизнес в Крыму»
  • «Как живет среднестатистический американец? По уши в долгах». МНЕНИЕ эмигранта в США «Как живет среднестатистический американец? По уши в долгах». МНЕНИЕ эмигранта в США
  • «Власть разная. Я могу иметь свое мнение». Тимакова — об уходе от Медведева и новой работе «Власть разная. Я могу иметь свое мнение». Тимакова — об уходе от Медведева и новой работе
  • Мгновенные результаты: 10 способов улучшить память и работу мозга Мгновенные результаты: 10 способов улучшить память и работу мозга
  • Ставленник Путина проигрывал члену КПРФ на выборах губернатора. А потом вдруг его обогнал Ставленник Путина проигрывал члену КПРФ на выборах губернатора. А потом вдруг его обогнал
06:30   18.12.2015

В начале двухтысячных Алексей Мальцев с нуля раскрутил «КомсоМОЛЛ», заселив его «якорями». Увы, у БЦ возникли проблемы, а г-н Мальцев открыл собственное дело. Бизнес-стори владельца «R.Management».

Портал DK.RU представляет спецпроект «Сделано в Екатеринбурге» — цикл публикаций о знаковых персонах и компаниях, ставших брендами города. Все герои этого проекта начинали свою деятельность в Екатеринбурге и шагнули далеко за пределы Урала. В очередном выпуске — бизнес-история собственника группы компаний «R.Management» Алексея Мальцева.

Г-н Мальцев около 10 лет был наемным топ-менеджером. Но все это время знал, что идет к собственному делу. Сегодня «R.Management» на основе аутсорсинга управляет крупным торговыми центрами, деловыми и административными объектами, зданиями крупных банков и госкорпораций.

В сферу недвижимости г-н Мальцев пришел в начале двухтысячных.

«Это считалось таким модным и интересным, — вспоминает он. — Слова такие странные: «девелопмент», «консалтинг»… Я начал с консалтинга. Но проблема в том, что есть люди-предприниматели, а есть наемные работники. Первые ничем не лучше вторых, но человек, который работал в частном бизнесе, уже не сможет работать по найму — это дорога в один конец. Я даже в среднесрочной перспективе никогда не видел себя наемным топ-менеджером. С другой стороны, сам стараюсь не брать на работу тех, кто уже занимался бизнесом — разве что на стартап».

Впрочем, наемным менеджером ему приходилось работать, и немало.

«Прийти на рынок недвижимости «с нуля» нельзя — нужен входной билет: земля, финансы, административные ресурсы. Работать по найму, реализуя чужие проекты, в это время казалось мне самым коротким путем к собственному», — признается Алексей Мальцев.

Первым крупным проектом в роли наемного директора стало развитие сети торговых центров InHouse по всей России: их строил «СКМ-холдинг» под якорного арендатора – гипермаркет «СтройАрсенал». Начинающему девелоперу пришлось поездить по стране, выбирая и покупая землю, договариваясь с администрациями и бизнесом, «обрастая» деловыми связями.

Сетью «СтройАрсенал» Алексей Мальцев занимался около двух лет. Потом были высокие должности в таких компаниях, как «РСГ-Коммерческая недвижимость» группы компаний «Ренова» (ныне «Кортрос») и PRED-group. А в 2010 г. он стал гендиректором МТРК «Комсомолл» — бизнеса, который начал в Екатеринбурге холдинг DVI-group.

Партия сказала: «Надо»

Раскрутка почти пустого объекта стала настоящим стартапом. Продвижение, работа с арендаторами, брокеридж площадей и сбор платежей на функционирующем объекте были отработаны там. Например, «КомсоМОЛЛ» первым заполучил бренд H&M — первый магазин появился на ЖБИ, а не в центре:

«У нас велось негласное соревнование с «Гринвичем» за этот бренд. Договор с H&M согласовывали всем холдингом, процесс шел девять месяцев. Наша задача была максимально помочь сделке — у бренда были очень высокие требования к качеству помещений и множеству других вещей. Мы очень хотели, чтобы он первым открылся именно у нас».  

Запомнившаяся городу кампания продвижения с «первым моллом на районе» и «ЖБИ — не гетто», разработанная рекламным агентством «Мания Величия», стала классикой, хотя и вызвала недовольство УФАС и консервативно настроенных горожан. Главный нюанс был в том, что центр еще не был полностью заполнен, и нужно было пройти сквозь игольное ушко: привлечь покупателей, не вызвав у них разочарования, и громко заявить о себе потенциальным арендаторам. Процесс занял полгода, но баланс был обретен.

«Мы пошли ва-банк, и агрессивная кампания себя оправдала, изначально «мертвый» объект был заполнен. Но с тех пор я пересмотрел отношение к рекламе: это ни в коем случае не панацея для решения проблем ТЦ. Так можно сгенерировать покупательский поток, но люди не поймут, зачем их позвали, и уйдут, а арендаторы откажут, потому что нет потока покупателей. Первична именно грамотная работа с арендаторами. В «Комсомолле» тогда уже были, например, «Карусель», «Спортмастер», «М-Видео», «New Yorker» и ряд других «якорей», но наиболее весомую долю дохода приносят не «якоря», а магазины галереи», — рассказывает Алексей Мальцев. 

Весной 2012 г. «КомсоМОЛЛ» практически на 100% заполнился. Но в должности гендиректора торгового центра Алексей Мальцев себя уже не видел: сказался в том числе и собственный настрой на самостоятельные решения. К этому времени у него была уже зарегистрирована собственная управляющая компания — «R.Management».


Автор фото: Андрей Пермяков

При этом саму идею внешнего управления г-н Мальцев не считает каким-то особенным ноу-хау, востребованным в тот момент местным рынком:

«То, что спрос рождает предложение — это некие книжные знания: есть целое поколение людей — от 25 до 40 лет, которым промывали мозг экономической теорией и рассказывали о невидимой руке Адама Смита. Но эффективен аутсорсинг или неэффективен, занимает ли он какую-то нишу на рынке — это все вторично по отношению к тому, сложились или нет у вас отношения с собственниками коммерческой недвижимости. Бизнес, связанный с недвижимостью — не рыночный бизнес: здесь очень сложно определить, как будет выражен спрос. Это можно было бы списать на коррумпированность России, вот только складывается ощущение, что так же все происходит и на Западе: в некоторых отраслях есть «рыночные» ниши, но чем крупнее бизнес — тем меньше в нем рыночной составляющей». 

Отношения с собственниками на тот момент сложились: в апреле 2012 года г-н Мальцев оставил полномочия генерального директора «КомсоМОЛЛа», но уже в мае торговый центр подписал с его компанией «R.Management» договор на техническую эксплуатацию. Для развития внешнего управления в Екатеринбурге это стало достижением: «Комсомолл» был третьим по величине ТЦ в городе, в то время как большинством таких объектов управляли собственники или аффилированные УК.

«В «КомсоМОЛЛе» я получил некий «золотой парашют»: на момент ухода, когда мы разговаривали о моем новом проекте, глава холдинга Вячеслав Каминский говорил, что я один из лучших управляющий в холдинге, и это была одна из его идей — оставить мой бизнес по управлению здесь», — вспоминает Алексей Мальцев. 

К сожалению, «КомсоМОЛЛ» не стал успешным. В 2014 г. к торговому центру возникли открытые претензии у мэрии – чиновники требовали обустройства  пешеходного моста через железнодорожные пути из соседнего района Синие камни. Далее в областном управлении ГИБДД заявили, что у «КомсоМОЛЛа» не согласована схема въездов-выездов, а подъездные пути не сданы в эксплуатацию. Осенью 2014 г. въезд в торговый центр был перекрыт полицией  и оставался в таком состоянии более года, пока заезды не перестроили. Из-за низкого покупательского потока «КомсоМОЛЛ» покинули большинство арендаторов. Объект оказался в тяжелом положении, из которого теперь снова нужно искать выход. Алексей Мальцев не скрывает: в том числе и противоречия во взглядах на развитие торгового центра побудили его покинуть должность генерального директора в 2012 г.: ситуация уже тогда требовала решений, которые не мог принять работник по найму — только владельцы. Он без удовольствия наблюдал за недавними конфликтами МТРК и правоохранителей: смотреть, как пустеет собственными руками «раскрученный» торговый центр, было тяжело.

Портфель торговых центров

В 2012 г. — после десяти лет работы в качестве консалтера, девелопера, и, наконец, генерального директора торгового центра — у Алексея Мальцева заработал собственный бизнес. С первого клиента, МТРК «КомсоМОЛЛ», началось заключение контрактов и с другими торговыми объектами, причем как в Екатеринбурге, так и далеко за пределами региона.  В сентябре 2012 года был подписан договор на эксплуатацию с гипермаркетом «Стройарсенал». Как и с «КомсоМОЛЛом», свою службу сослужили хорошие отношения с владельцами — «СКМ-холдингом», в котором Алексей Мальцев работал в 2006-2007 гг. А в конце 2012 г. «R.Management» выиграл тендер на обслуживание ТЦ «Радуга-Парк» (112 тыс. кв. м.), и в 2013 г. у компании в управлении оказалось свыше 200 тыс. кв. м. торговой недвижимости — самый крупный портфель в городе. За счет менее «громких» объектов, не связанных с ритейлом, он вырос почти до 400 тыс. кв. м.

Владельцам коммерческой недвижимости выгоду от аутсорсингового управления  доказывали  с помощью сравнения с конкурентами — федеральными и международными управляющими компаниями, предлагающими цены на услуги внешнего управления и технической эксплуатации примерно в полтора раза выше. Более того, управление своими силами тоже часто выходило для владельцев дороже, чем аутсорсинг.

По оценке Алексея Мальцева, ежемесячная стоимость коммунальных ресурсов для работы среднего ТЦ на 50 тыс. квадратных метров в Екатеринбурге составляет от 3 до 4 млн руб., во столько же обходится его эксплуатация. Аутсорсинг при этом способен сэкономить около 20% издержек на управление за счет того, что одни и те же специалисты могут работать сразу на нескольких объектах. 

Алексей Мальцев раскрывает механизм работы аутсорсинговой УК: 

«Рядовой персонал, необходимый для технической эксплуатации объекта,  можно разделить на три категории. Первая —  те, кто постоянно находится в торговом центре: дежурные электрики, сантехники, уборщики. Это, как правило, около 30 человек. Вторая категория  — мобильная бригада, выезжающая при аварийных ситуациях. Третья — инженерный персонал: инженеры по вентиляции, энергетике, слаботочным системам, пожарной сигнализации. Вторые и третьи могут заниматься несколькими объектами одновременно». 

В 2013 г. у R.Management появился объект за пределами региона — ТЦ «Алтын Ай» в Татарстане». Алексей Мальцев считает, что характер ведения бизнеса  там другой — разница менталитетов отражается и на самих торговых центрах, и на особенностях отношений с деловыми партнерами.

«Когда я работал в СКМ-холдинге, мы покупали участок в Набережных Челнах под строительство гипермаркета.  Насколько у нас велика роль личностного отношения, там она еще больше. Час проговоришь о погоде, о детях и женах, и минут 10-15 — о бизнесе: такова восточная модель ведения дел, одного без другого нет. И в какой-то момент мне предложили... ну, наверное, откат. Я отказался — у меня была очень хорошая зарплата. Но это был перелом: меня зауважали. И через несколько лет, чтобы помочь знакомому навести там справки, я позвонил по одному из контактов. Меня узнали сразу и говорят: прилетай к нам. Я сел в самолет с мыслями «куда я лечу, какой Татарстан?» Но вижу: там крупная компания, и мне говорят: есть торговый центр — забирай в управление! И отказать, чтобы никого не обидеть, нельзя…»

«Алтын Ай» в Набережных Челнах (25 тыс. кв.  м. —  почти втрое меньше «КомсоМОЛЛа») предстояло перепрофилировать из мебельного центра в многопрофильный, набрать арендаторов, проработать продвижение. Посещаемость обеспечил правильный подбор брендов: Gloria jeans, ЦентрОбувь, продуктовый супермаркет — местный аналог »Кировского», мебельный на первом этаже. 

«Это было сложное здание с точки зрения конструктива, хотя и идеально расположенное. Мы сделали ставку на класс «средний – средний минус»: там несколько иной уровень потребления – попроще, и супермаркеты там ближе к «развернутым» универмагам». Но результате с точки зрения рентабельности это оказался очень крупный проект», — рассказывает Алексей Мальцев.

Из-за изменившихся экономических условий в  2015 г. в R.Management приступили к сокращению присутствия в торговых центрах. Из «КомсоМОЛЛа» ушли в декабре 2014 года, так и не получив часть платы за услуги. Как рассказывает Алексей Мальцев, из-за нежелания идти на контакт со стороны новых управленцев даже после судебных решений о выплате долга в несколько миллионов рублей пришлось подать иск о банкротстве УК «КомсоМОЛЛ». Сейчас в отношении управляющей компании введена процедура внешнего наблюдения. А в мае 2015 года  R.Management и ТЦ «Радуга парк» решили по обоюдному согласию не продлевать контракт на техническую эксплуатацию объекта.


Источник фото: архив DK.RU

По мнению г-на Мальцева, в 2014-2015 гг. в сфере «просевшей» коммерческой недвижимости наметилась тенденция минимизации издержек. И в первую очередь владельцы бизнес-центров и торговых объектов отказываются от аутсорсинга: максимально нагружается свой персонал. Собственные специалисты тоже опасаются за свои рабочие места, видя конкуренцию со стороны аутсорсинговых, и подталкивают владельцев к решению об отказе от их услуг.  В итоге внешней управляющей компании, если она стремится остаться на этом рынке, приходится работать с очень большим дисконтом.

«Подешевели трудовые ресурсы, но подорожали запчасти и комплектующие, по преимуществу импортные — хотя бы те же лампы. Но в среднем действующие цены на обслуживание ТЦ упали где-то процентов на 30», — оценивает Алексей Мальцев изменения на рынке за последний год. 

Поэтому сейчас львиная доля объектов в управлении R.Management — это здания госкорпораций, административных учреждений и даже некоторых правоохранительных органов. Услугами компании пользуются Сбербанк и Газпромбанк. По мнению г-на Мальцева, сейчас система госзакупок — это единственный сегмент, где сохранился «рынок» — хотя конкуренция на нем тоже обострилась: возникают «однодневки», а городские девелоперы в поисках дополнительных доходов создают собственные подразделения по управлению объектами. Все они участвуют в тендерах, и порой приходится соглашаться на контракты, просто чтобы сохранить рабочие места. 

Тем не менее, ради развития внешнего управления в «негосударственном секторе»  в R.Management сейчас вводят новую услугу — аутсорсинг персонала: фактически возможно «заказать» для своего объекта только работу электриков или клининговую службу, если нет надобности в комплексном управлении. Кроме того, Алексей Мальцев рассказал о достаточно нехарактерном новом проекте, который компания планирует для начала запустить на базе ТЦ «Алтын Ай»: собственный розничный бизнес. Планируется, что это будут товары для дома под брендом HouseHolder. Его ближайшими аналогами в Екатеринбурге можно считать «Сима-Ленд» и сеть «Галамарт»:

«В Татарстане этот проект опробовать проще, поскольку у меня в управлении торговый центр, в котором я могу выбрать любую удобную площадь и начать отрабатывать продвижение. Если бы там, например, появился «Сима-ленд», он был бы очень успешен».

Если в столице Урала универмагами недорогих уютных товаров уже никого не удивишь — на этот сегмент частично переориентируются сейчас даже классические магазины стройматериалов — то в Татарстане такое еще в новинку, констатирует Алексей Мальцев. Но дойдет ли HouseHolder когда-нибудь до Екатеринбурга, пока в компании даже не пытаются загадывать — ни на ближайшее, ни даже на отдаленное будущее.

Автор: Алена Баталова

Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.
Публикации по теме
Стать партнером

Материалы партнеров

Новости

«Стоило инфляции подскочить». Реальные доходы россиян впервые упали с начала года «Стоило инфляции подскочить». Реальные доходы россиян впервые упали с начала года
Глава ЦИК предложила отменить результаты скандального второго тура выборов в Приморье
Бизнес все чаще использует карточные переводы Сбербанка. ФНС хочет доступ к этим данным
«Расцениваем действия Израиля как враждебные». Возле Сирии сбили Ил-20 c 15 россиянами
Ловушка для ритейлеров: зависимость россиян от скидок стала рекордной
«Пришлось искать новые форматы и имена». Российские торговые бренды теснят международные
Мировой рынок скатится в кризис уже в 2020 году. МНЕНИЕ

Бизнес

«В Штаты надо ехать «заряженным» собственными деньгами». Бизнес-эмиграция: как и зачем «В Штаты надо ехать «заряженным» собственными деньгами». Бизнес-эмиграция: как и зачем
«Нужна обналичка? Оставьте хитрые схемы. Просто откройте бизнес в Крыму»
10 лет рейсу Екатеринбург — Хельсинки. Как пережить два кризиса — Мария Ануфриева, Finnair
Марина Хрипунова: «Давайте честно: что купить и что смотреть — в семье решает женщина»
«В магазине бутылка пива стоит дешевле минералки. Как это возможно?» — Илья Ройтенберг
«Владелец офиса приходит в УК, а к нему относятся как к сурикату. Конечно, обидно!»
«Это по-настоящему полезный для бизнеса закон». Выкупать арендуемые площади станет проще

Свое дело

«Я был загнан в угол. Выход один — уйти из посредников и встать в начало пищевой цепочки» «Я был загнан в угол. Выход один — уйти из посредников и встать в начало пищевой цепочки»
«19 человек из 25 ничего не делали, пока их не пнули». Правда о работе с франчайзи / КЕЙС
Прибыльный бизнес на конкурентном рынке без денег и бизнес-образования? Пожалуйста!
«Пока что я шарлатан». Как чайный гуру стал лечить бизнесменов от депрессии и аллергии
«Пришлось пожертвовать свободой». Как маленький бизнес стал партнером ИТ-гиганта / КЕЙС
«Вложил все, что было — около $170 тыс. И все потерял». Как выжить, если ты уже банкрот
Таможня хуже геополитики: каково заниматься высокотехнологичным бизнесом в России / ОПЫТ

Качество жизни

«Тренер кричит? — Радуйся!» Экс-волейболистка «Уралочки» об изнанке детского спорта «Тренер кричит? — Радуйся!» Экс-волейболистка «Уралочки» об изнанке детского спорта
«Найти бы, кто заработает для меня 20% в месяц», или голубая мечта российского инвестора
«Я задумался только когда очнулся в реанимации под табличкой «Рак поджелудочной железы»
«Нашу идею уже разнесли в пух и прах». История, которая лишит юристов работы
«Это послание родителям: убить может каждый!» Итоги страшной трагедии на Урале
«Будет атмосфера чемпионата, но не две недели, а полгода». Сергей Тушин — об ЭКСПО-2025
«Плохой транспорт лишает нас хобби, друзей и большой части жизни» — урбанист Илья Петушков

Мнения

Провал первого лица. Откуда на самом деле берется дефицит времени у руководителей Провал первого лица. Откуда на самом деле берется дефицит времени у руководителей
«Никогда не надо «играть на рынке». Что делать с деньгами во время резких скачков валюты?
«Украли 180 руб., а потеряли 40 тысяч». Как пофигизм продавцов лишает владельцев прибыли
Денег не будет! Парадоксальные правила, по которым созданы лучшие карьеры
«Если бы не страх, то курс находился бы в диапазоне 58-63 рублей». Чего ждать от доллара?
«Беспорядки вокруг пенсионного возраста — лишь одна сторона глобальной трансформации»
«Почему никто не обучается социальной психологии? Как будто это не про бизнес и деньги»

Лайфхаки

«Покупатель не должен сам проводить экспертизу». Что можно смело требовать от застройщика «Покупатель не должен сам проводить экспертизу». Что можно смело требовать от застройщика
Правила сна: сколько и как нужно спать, чтобы бодрости хватало на весь день
«Начните откладывать на пенсию и забудьте про дорогие машины». Критические ошибки в 20 лет
«Неважно, кем вы работаете, робот сделает это лучше». Как ИИ лишит работы миллионы людей
«Прекратите обходить горы, карабкайтесь». Почему умный человек не избегает сложностей
Мгновенные результаты: 10 способов улучшить память и работу мозга
«Как живет среднестатистический американец? По уши в долгах». МНЕНИЕ эмигранта в США
Смотрите также
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Facebook Telegram Yandex Zen