Деловой квартал / Новости / Алексей Мальцев: Бизнесменов на работу не беру
Алексей Мальцев: Бизнесменов на работу не беру
Источник: архив DK.RU

Алексей Мальцев: Бизнесменов на работу не беру

Самое читаемое
  • «Магнит» купили за ничтожно малые 138 млрд. Это был выбор без выбора, Галицкий им мешал»
    Мнения
  • «С продажниками на рынке творится какое-то безумие. Такого не было уже много лет»
    Бизнес
  • «Нам не скучно до смерти, мы вусмерть заработались». Почему 8-часовой рабочий день вреден
    Лайфхаки
  • «Вы имеете бизнес, или бизнес имеет вас?» Понятие «владелец бизнеса» больше неактуально
    Мнения
  • Михаил Лабковский: «Все вокруг говорят «депрессия» и «стресс», не понимая, что это значит»
    Лайфхаки
  • Возврат в мир «Жигулей». Андрей Мовчан о программе кандидата: инфляция, дефицит, обнищание
    Новости
06:30   18.12.2015

В начале двухтысячных Алексей Мальцев с нуля раскрутил «КомсоМОЛЛ», заселив его «якорями». Увы, у БЦ возникли проблемы, а г-н Мальцев открыл собственное дело. Бизнес-стори владельца «R.Management».

Портал DK.RU представляет спецпроект «Сделано в Екатеринбурге» — цикл публикаций о знаковых персонах и компаниях, ставших брендами города. Все герои этого проекта начинали свою деятельность в Екатеринбурге и шагнули далеко за пределы Урала. В очередном выпуске — бизнес-история собственника группы компаний «R.Management» Алексея Мальцева.

Г-н Мальцев около 10 лет был наемным топ-менеджером. Но все это время знал, что идет к собственному делу. Сегодня «R.Management» на основе аутсорсинга управляет крупным торговыми центрами, деловыми и административными объектами, зданиями крупных банков и госкорпораций.

В сферу недвижимости г-н Мальцев пришел в начале двухтысячных.

«Это считалось таким модным и интересным, — вспоминает он. — Слова такие странные: «девелопмент», «консалтинг»… Я начал с консалтинга. Но проблема в том, что есть люди-предприниматели, а есть наемные работники. Первые ничем не лучше вторых, но человек, который работал в частном бизнесе, уже не сможет работать по найму — это дорога в один конец. Я даже в среднесрочной перспективе никогда не видел себя наемным топ-менеджером. С другой стороны, сам стараюсь не брать на работу тех, кто уже занимался бизнесом — разве что на стартап».

Впрочем, наемным менеджером ему приходилось работать, и немало.

«Прийти на рынок недвижимости «с нуля» нельзя — нужен входной билет: земля, финансы, административные ресурсы. Работать по найму, реализуя чужие проекты, в это время казалось мне самым коротким путем к собственному», — признается Алексей Мальцев.

Первым крупным проектом в роли наемного директора стало развитие сети торговых центров InHouse по всей России: их строил «СКМ-холдинг» под якорного арендатора – гипермаркет «СтройАрсенал». Начинающему девелоперу пришлось поездить по стране, выбирая и покупая землю, договариваясь с администрациями и бизнесом, «обрастая» деловыми связями.

Сетью «СтройАрсенал» Алексей Мальцев занимался около двух лет. Потом были высокие должности в таких компаниях, как «РСГ-Коммерческая недвижимость» группы компаний «Ренова» (ныне «Кортрос») и PRED-group. А в 2010 г. он стал гендиректором МТРК «Комсомолл» — бизнеса, который начал в Екатеринбурге холдинг DVI-group.

Партия сказала: «Надо»

Раскрутка почти пустого объекта стала настоящим стартапом. Продвижение, работа с арендаторами, брокеридж площадей и сбор платежей на функционирующем объекте были отработаны там. Например, «КомсоМОЛЛ» первым заполучил бренд H&M — первый магазин появился на ЖБИ, а не в центре:

«У нас велось негласное соревнование с «Гринвичем» за этот бренд. Договор с H&M согласовывали всем холдингом, процесс шел девять месяцев. Наша задача была максимально помочь сделке — у бренда были очень высокие требования к качеству помещений и множеству других вещей. Мы очень хотели, чтобы он первым открылся именно у нас».  

Запомнившаяся городу кампания продвижения с «первым моллом на районе» и «ЖБИ — не гетто», разработанная рекламным агентством «Мания Величия», стала классикой, хотя и вызвала недовольство УФАС и консервативно настроенных горожан. Главный нюанс был в том, что центр еще не был полностью заполнен, и нужно было пройти сквозь игольное ушко: привлечь покупателей, не вызвав у них разочарования, и громко заявить о себе потенциальным арендаторам. Процесс занял полгода, но баланс был обретен.

«Мы пошли ва-банк, и агрессивная кампания себя оправдала, изначально «мертвый» объект был заполнен. Но с тех пор я пересмотрел отношение к рекламе: это ни в коем случае не панацея для решения проблем ТЦ. Так можно сгенерировать покупательский поток, но люди не поймут, зачем их позвали, и уйдут, а арендаторы откажут, потому что нет потока покупателей. Первична именно грамотная работа с арендаторами. В «Комсомолле» тогда уже были, например, «Карусель», «Спортмастер», «М-Видео», «New Yorker» и ряд других «якорей», но наиболее весомую долю дохода приносят не «якоря», а магазины галереи», — рассказывает Алексей Мальцев. 

Весной 2012 г. «КомсоМОЛЛ» практически на 100% заполнился. Но в должности гендиректора торгового центра Алексей Мальцев себя уже не видел: сказался в том числе и собственный настрой на самостоятельные решения. К этому времени у него была уже зарегистрирована собственная управляющая компания — «R.Management».


Автор фото: Андрей Пермяков

При этом саму идею внешнего управления г-н Мальцев не считает каким-то особенным ноу-хау, востребованным в тот момент местным рынком:

«То, что спрос рождает предложение — это некие книжные знания: есть целое поколение людей — от 25 до 40 лет, которым промывали мозг экономической теорией и рассказывали о невидимой руке Адама Смита. Но эффективен аутсорсинг или неэффективен, занимает ли он какую-то нишу на рынке — это все вторично по отношению к тому, сложились или нет у вас отношения с собственниками коммерческой недвижимости. Бизнес, связанный с недвижимостью — не рыночный бизнес: здесь очень сложно определить, как будет выражен спрос. Это можно было бы списать на коррумпированность России, вот только складывается ощущение, что так же все происходит и на Западе: в некоторых отраслях есть «рыночные» ниши, но чем крупнее бизнес — тем меньше в нем рыночной составляющей». 

Отношения с собственниками на тот момент сложились: в апреле 2012 года г-н Мальцев оставил полномочия генерального директора «КомсоМОЛЛа», но уже в мае торговый центр подписал с его компанией «R.Management» договор на техническую эксплуатацию. Для развития внешнего управления в Екатеринбурге это стало достижением: «Комсомолл» был третьим по величине ТЦ в городе, в то время как большинством таких объектов управляли собственники или аффилированные УК.

«В «КомсоМОЛЛе» я получил некий «золотой парашют»: на момент ухода, когда мы разговаривали о моем новом проекте, глава холдинга Вячеслав Каминский говорил, что я один из лучших управляющий в холдинге, и это была одна из его идей — оставить мой бизнес по управлению здесь», — вспоминает Алексей Мальцев. 

К сожалению, «КомсоМОЛЛ» не стал успешным. В 2014 г. к торговому центру возникли открытые претензии у мэрии – чиновники требовали обустройства  пешеходного моста через железнодорожные пути из соседнего района Синие камни. Далее в областном управлении ГИБДД заявили, что у «КомсоМОЛЛа» не согласована схема въездов-выездов, а подъездные пути не сданы в эксплуатацию. Осенью 2014 г. въезд в торговый центр был перекрыт полицией  и оставался в таком состоянии более года, пока заезды не перестроили. Из-за низкого покупательского потока «КомсоМОЛЛ» покинули большинство арендаторов. Объект оказался в тяжелом положении, из которого теперь снова нужно искать выход. Алексей Мальцев не скрывает: в том числе и противоречия во взглядах на развитие торгового центра побудили его покинуть должность генерального директора в 2012 г.: ситуация уже тогда требовала решений, которые не мог принять работник по найму — только владельцы. Он без удовольствия наблюдал за недавними конфликтами МТРК и правоохранителей: смотреть, как пустеет собственными руками «раскрученный» торговый центр, было тяжело.

Портфель торговых центров

В 2012 г. — после десяти лет работы в качестве консалтера, девелопера, и, наконец, генерального директора торгового центра — у Алексея Мальцева заработал собственный бизнес. С первого клиента, МТРК «КомсоМОЛЛ», началось заключение контрактов и с другими торговыми объектами, причем как в Екатеринбурге, так и далеко за пределами региона.  В сентябре 2012 года был подписан договор на эксплуатацию с гипермаркетом «Стройарсенал». Как и с «КомсоМОЛЛом», свою службу сослужили хорошие отношения с владельцами — «СКМ-холдингом», в котором Алексей Мальцев работал в 2006-2007 гг. А в конце 2012 г. «R.Management» выиграл тендер на обслуживание ТЦ «Радуга-Парк» (112 тыс. кв. м.), и в 2013 г. у компании в управлении оказалось свыше 200 тыс. кв. м. торговой недвижимости — самый крупный портфель в городе. За счет менее «громких» объектов, не связанных с ритейлом, он вырос почти до 400 тыс. кв. м.

Владельцам коммерческой недвижимости выгоду от аутсорсингового управления  доказывали  с помощью сравнения с конкурентами — федеральными и международными управляющими компаниями, предлагающими цены на услуги внешнего управления и технической эксплуатации примерно в полтора раза выше. Более того, управление своими силами тоже часто выходило для владельцев дороже, чем аутсорсинг.

По оценке Алексея Мальцева, ежемесячная стоимость коммунальных ресурсов для работы среднего ТЦ на 50 тыс. квадратных метров в Екатеринбурге составляет от 3 до 4 млн руб., во столько же обходится его эксплуатация. Аутсорсинг при этом способен сэкономить около 20% издержек на управление за счет того, что одни и те же специалисты могут работать сразу на нескольких объектах. 

Алексей Мальцев раскрывает механизм работы аутсорсинговой УК: 

«Рядовой персонал, необходимый для технической эксплуатации объекта,  можно разделить на три категории. Первая —  те, кто постоянно находится в торговом центре: дежурные электрики, сантехники, уборщики. Это, как правило, около 30 человек. Вторая категория  — мобильная бригада, выезжающая при аварийных ситуациях. Третья — инженерный персонал: инженеры по вентиляции, энергетике, слаботочным системам, пожарной сигнализации. Вторые и третьи могут заниматься несколькими объектами одновременно». 

В 2013 г. у R.Management появился объект за пределами региона — ТЦ «Алтын Ай» в Татарстане». Алексей Мальцев считает, что характер ведения бизнеса  там другой — разница менталитетов отражается и на самих торговых центрах, и на особенностях отношений с деловыми партнерами.

«Когда я работал в СКМ-холдинге, мы покупали участок в Набережных Челнах под строительство гипермаркета.  Насколько у нас велика роль личностного отношения, там она еще больше. Час проговоришь о погоде, о детях и женах, и минут 10-15 — о бизнесе: такова восточная модель ведения дел, одного без другого нет. И в какой-то момент мне предложили... ну, наверное, откат. Я отказался — у меня была очень хорошая зарплата. Но это был перелом: меня зауважали. И через несколько лет, чтобы помочь знакомому навести там справки, я позвонил по одному из контактов. Меня узнали сразу и говорят: прилетай к нам. Я сел в самолет с мыслями «куда я лечу, какой Татарстан?» Но вижу: там крупная компания, и мне говорят: есть торговый центр — забирай в управление! И отказать, чтобы никого не обидеть, нельзя…»

«Алтын Ай» в Набережных Челнах (25 тыс. кв.  м. —  почти втрое меньше «КомсоМОЛЛа») предстояло перепрофилировать из мебельного центра в многопрофильный, набрать арендаторов, проработать продвижение. Посещаемость обеспечил правильный подбор брендов: Gloria jeans, ЦентрОбувь, продуктовый супермаркет — местный аналог »Кировского», мебельный на первом этаже. 

«Это было сложное здание с точки зрения конструктива, хотя и идеально расположенное. Мы сделали ставку на класс «средний – средний минус»: там несколько иной уровень потребления – попроще, и супермаркеты там ближе к «развернутым» универмагам». Но результате с точки зрения рентабельности это оказался очень крупный проект», — рассказывает Алексей Мальцев.

Из-за изменившихся экономических условий в  2015 г. в R.Management приступили к сокращению присутствия в торговых центрах. Из «КомсоМОЛЛа» ушли в декабре 2014 года, так и не получив часть платы за услуги. Как рассказывает Алексей Мальцев, из-за нежелания идти на контакт со стороны новых управленцев даже после судебных решений о выплате долга в несколько миллионов рублей пришлось подать иск о банкротстве УК «КомсоМОЛЛ». Сейчас в отношении управляющей компании введена процедура внешнего наблюдения. А в мае 2015 года  R.Management и ТЦ «Радуга парк» решили по обоюдному согласию не продлевать контракт на техническую эксплуатацию объекта.


Источник фото: архив DK.RU

По мнению г-на Мальцева, в 2014-2015 гг. в сфере «просевшей» коммерческой недвижимости наметилась тенденция минимизации издержек. И в первую очередь владельцы бизнес-центров и торговых объектов отказываются от аутсорсинга: максимально нагружается свой персонал. Собственные специалисты тоже опасаются за свои рабочие места, видя конкуренцию со стороны аутсорсинговых, и подталкивают владельцев к решению об отказе от их услуг.  В итоге внешней управляющей компании, если она стремится остаться на этом рынке, приходится работать с очень большим дисконтом.

«Подешевели трудовые ресурсы, но подорожали запчасти и комплектующие, по преимуществу импортные — хотя бы те же лампы. Но в среднем действующие цены на обслуживание ТЦ упали где-то процентов на 30», — оценивает Алексей Мальцев изменения на рынке за последний год. 

Поэтому сейчас львиная доля объектов в управлении R.Management — это здания госкорпораций, административных учреждений и даже некоторых правоохранительных органов. Услугами компании пользуются Сбербанк и Газпромбанк. По мнению г-на Мальцева, сейчас система госзакупок — это единственный сегмент, где сохранился «рынок» — хотя конкуренция на нем тоже обострилась: возникают «однодневки», а городские девелоперы в поисках дополнительных доходов создают собственные подразделения по управлению объектами. Все они участвуют в тендерах, и порой приходится соглашаться на контракты, просто чтобы сохранить рабочие места. 

Тем не менее, ради развития внешнего управления в «негосударственном секторе»  в R.Management сейчас вводят новую услугу — аутсорсинг персонала: фактически возможно «заказать» для своего объекта только работу электриков или клининговую службу, если нет надобности в комплексном управлении. Кроме того, Алексей Мальцев рассказал о достаточно нехарактерном новом проекте, который компания планирует для начала запустить на базе ТЦ «Алтын Ай»: собственный розничный бизнес. Планируется, что это будут товары для дома под брендом HouseHolder. Его ближайшими аналогами в Екатеринбурге можно считать «Сима-Ленд» и сеть «Галамарт»:

«В Татарстане этот проект опробовать проще, поскольку у меня в управлении торговый центр, в котором я могу выбрать любую удобную площадь и начать отрабатывать продвижение. Если бы там, например, появился «Сима-ленд», он был бы очень успешен».

Если в столице Урала универмагами недорогих уютных товаров уже никого не удивишь — на этот сегмент частично переориентируются сейчас даже классические магазины стройматериалов — то в Татарстане такое еще в новинку, констатирует Алексей Мальцев. Но дойдет ли HouseHolder когда-нибудь до Екатеринбурга, пока в компании даже не пытаются загадывать — ни на ближайшее, ни даже на отдаленное будущее.

Автор: Алена Баталова

Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.
Публикации по теме
Стать партнером

Материалы партнеров

Новости

Основатель «Додо пиццы» рассказал о прекращении допросов по делу о наркотиках в сети Основатель «Додо пиццы» рассказал о прекращении допросов по делу о наркотиках в сети
4,5 млрд в тележках: владельцы Промсвязьбанка после санации сняли деньги в другом банке
«Русская рулетка»: Дерипаска готов выкупить «Норникель» у Потанина или уйти из компании
Возвращение в «Мостотрест»: Ротенберг снова станет совладельцем крупнейшего подрядчика
Возврат в мир «Жигулей». Андрей Мовчан о программе кандидата: инфляция, дефицит, обнищание
Квартирные сделки предложили отдать на проверку Росфинмониторингу
Стать клиентом удаленно: как единая биометрическая система изменит жизнь россиян

Бизнес

Есть ли деньги в кинобизнесе? Рассказывает владелец «Кинодома» Александр Прохоров Есть ли деньги в кинобизнесе? Рассказывает владелец «Кинодома» Александр Прохоров
«С продажниками на рынке творится какое-то безумие. Такого не было уже много лет»
Просите денег под выполнимые проекты. Почему не работает господдержка и кто в этом виноват
Болезни роста. Когда развитие бизнеса надо сдерживать искусственно / ОПЫТ сети «Галамарт»
Производитель, администратор, предприниматель или интегратор — кто вы в вашем бизнесе?
Как объединиться с конкурентом и получить 40% рынка и 500 млн руб. оборота за год / КЕЙС
«Через 2 года вам придется решать — продолжать бизнес или вообще спрыгнуть с этого поезда»

Свое дело

«Хорошая жизнь производителей яхт — иллюзия». Как на Урале делают парусные суда / ФОТО «Хорошая жизнь производителей яхт — иллюзия». Как на Урале делают парусные суда / ФОТО
Как уральский стартап превращает отходы в энергию и почему в России для него нет рынка
«Богатым, продавая хлеб, не стать». Как построить бизнес на пекарне / ОПЫТ
Как запустить марку одежды на несколько сотен тысяч и заработать на классике / ОПЫТ
«Возможно, денег у вас не будет. Это плата за свободу» — КЕЙС о смене карьеры после 40 лет
Как фитнес-блогер и мама троих детей стала производителем детской мебели / ОПЫТ
«McDonald’s на рынке ЖКХ». Как уральская УК собирается завоевывать российский рынок

Качество жизни

Как работает «школа Грефа» — взгляд изнутри Как работает «школа Грефа» — взгляд изнутри
Стоимость содержания автомобиля в 2018 году. Как снизить расходы?
Как подготовиться к разводу без нервных срывов и лишних движений — Елена Овчинникова
«Угроза тюрьмы делает брак по-настоящему честным институтом и равняет супругов в правах»
Как прожить больше 100 лет, и чем заняться после 60-ти. Виталий Недельский — о долголетии
«Тотальный контроль не поможет». Как сделать интернет безопасным для детей
Назад в будущее: зачем Fujifilm возродила камеры моментальной печати

Мнения

«Вы имеете бизнес, или бизнес имеет вас?» Понятие «владелец бизнеса» больше неактуально «Вы имеете бизнес, или бизнес имеет вас?» Понятие «владелец бизнеса» больше неактуально
«Магнит» купили за ничтожно малые 138 млрд. Это был выбор без выбора, Галицкий им мешал»
«Дошло до того, что главным риском предпринимателя стало само предпринимательство»
«Увидеть, как упадет башня — это наше право. Взорвать ее молча — все равно что украсть»
«Я раскаиваюсь, не буду больше «кошмарить» бизнес». Новое кредо Евгения Кобзева
«Пока еще можно, подергаем таракана за усы. Сталин — преступник и бездарный военачальник»
«У Сталина была установка на великие свершения, у сегодняшней империи — чтобы их не было»

Лайфхаки

Тирания удобства: как современные технологии лишают нас личности и смысла жизни Тирания удобства: как современные технологии лишают нас личности и смысла жизни
«Угроза фаворитизма»: почему женщины склонны выбирать начальников-мужчин
Депозиты в прошлом. В какие инструменты вкладывать деньги вместо банковских вкладов
Когда в голове звучит «Хочу!»: как контролировать мозг и избегать нелогичных поступков
«Люди не хотят работать в гамаке»: «модные» офисы не так уж хороши
«Громкое рождение — быстрая смерть». Почему бизнесу нужен медленный рост
Михаил Лабковский: «Все вокруг говорят «депрессия» и «стресс», не понимая, что это значит»
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.