Деловой квартал / Новости / Собственникам ТРЦ: решайтесь на изменения, меняйте менеджмент! — Алексей Мальцев
Собственникам ТРЦ: решайтесь на изменения, меняйте менеджмент! — Алексей Мальцев
Источник: личный архив

Собственникам ТРЦ: решайтесь на изменения, меняйте менеджмент! — Алексей Мальцев

28.07.2017 06:30

Выступление Алексея Мальцева о закате эпохи ТРЦ спровоцировало волну негодования в профсообществе. Колумнист внимательно проанализировал обратную связь — и сделал новые не менее резонансные заявления.

Алексей Мальцев, генеральный директор компании R.Managment, в своей недавней колонке на DK.RU предрек серьезные изменения на рынке торговых центров. По его мнению, часть ТРЦ закроется, не выдержав конкуренции с онлайн-торговлей, другая часть — претерпит серьезную трансформацию. Материал вызвал бурную дискуссию: управляющие торговыми центрами не спешат хоронить этот бизнес и приводят весомые аргументы в пользу того, что «ТРЦ скорее живы». Но, как отмечает г-н Мальцев, наличие в настоящее время арендаторов и дохода от них — далеко не показатель благополучия объекта. 
 
— Текст о закате эпохи торговых центров вызвал неоднозначную реакцию. Коллеги, уже живущие в виртуальной экономике, согласились с моими тезисами, потребители заявили, что это чушь, потому что поход за покупками — это образ жизни, и быстро он не меняется. Владельцы и управляющие торговых центров высказались в духе: «Изложенные факты, конечно, частично имеют место, но мы мыслим позитивно, нас это не коснется и все будет хорошо. И вообще, не надо о таких страшилках говорить вслух, а то арендаторы на фоне негативной повестки начнут отжимать дополнительные скидки».
 
Казалось бы, мы живем в одной бизнес-среде, видим одни и те же факты, но выводы из них делаем абсолютно разные, потому что смотрим на рынок с разных точек зрения.

Я, как владелец бизнеса и недвижимости, могу определенно сказать: значительная часть торговых центров в городе у нас если не мертва, то стоит одной ногой в могиле — точно. 

Диагностировать состояние ТРЦ можно не только по формальным показателям — процент вакантных площадей, ротация, количество арендаторов, их баланс и величина скидок, но и по неявным признакам. Например, внешне ТРЦ может быть вполне благополучным: его владелец получает какой-то доход от аренды, арендаторы меняются, заключаются договоры с новыми. Вроде бы, жизнь кипит, все отлично. Только объект мертв. Он перешел ту критическую черту, за которой объект перестает быть единым организмом и превращается в нарезку помещений, которые сдаются с разной степенью успешности. И для обрушения этого карточного домика достаточно всего одного удара — внутреннего или внешнего. Им, например, может стать «нежданный» съезд якорного или нескольких крупных арендаторов. Это в наше время не редкость: во-первых, ритейл переживает сущностную трансформацию, а, во-вторых, закрытие одного или нескольких операторов в ТЦ может вызвать цепную реакцию в виде негативного информационного фона и брожения в умах оставшихся арендаторов. Они ведь тоже живут по законом «коллективного разума».
 
Результат — неизбежный крах: падение продаж, очередь арендаторов за скидками, увеличение ротации и, наконец, исход арендаторов. Первое время владелец пытается спасти ситуацию истеричной рекламной кампанией, а потом начинает экономить на лампочках и копить долги. На этом торговому центру можно пропеть панихиду.

Менеджмент торгового центра до последнего будет закрывать глаза на ситуацию, когда «что-то у нас идет не так»: да, мол, проблемы есть, но мы над ними работаем.

Собственнику о них, естественно, не сообщаем — как-никак, на кону карьера и зарплата, а вместо этого формируем положительную повестку и из последних сил держимся за арендаторов. Ведь одно дело принимать звонки от арендаторов, и совсем другое — самому их обзванивать. 
 
Поэтому первые звоночки о грядущем крахе торгового центра нужно услышать собственнику. По сути, ничего страшного не происходит: в любом бизнесе время от времени требуется менять парадигму, хотя порой это бывает болезненно. Главное вовремя на это решиться — тогда у владельца бизнеса появляется фора и возможность, что-то изменив, остаться на рынке. Приняв такое решение, надо ответить себе на два вопроса — что делать и с кем делать. 
 
Начнем с последнего. Кого точно не стоит звать в свою команду? Менеджеров, ищущих спокойной жизни на объектах и мелких подарков от арендаторов по большим праздникам. Во-первых, у них, как правило, развит «стокгольмский синдром»: они, сами того не понимая, уже приняли сторону арендаторов, и в любой ситуации будут их жалеть, защищать и оправдывать. Во-вторых, они не заинтересованы в смене бизнес-модели, потому что ради чужого бизнеса им придется ломать собственную ментальность, привычные алгоритмы работы, поступаться своим мифическим «социальным статусом». Поэтому они будут транслировать собственнику некорректную информацию, пытаясь сохранить свою зону комфорта, и поменять что-то с их участием не получится. 
 
Конечно, есть и исключения — как правило, на успешных объектах, где сособственники сами погружены операционный бизнес и при этом выстроили эффективную модель управления. Во всех остальных случаях собственнику придется либо самому погружаться во все детали бизнеса, либо нанимать внешнюю команду. В противном случае все закончится позитивными докладами на совещаниях.
 
Теперь давайте разбираться, а что же делать. Но мой взгляд, для реанимации бизнеса следует провести несколько мероприятий. Все они не слишком приятны, но лечение редко бывает безболезненным.

Для начала необходимо понять, куда мы идем, забыть про былые успехи объекта и попытаться сконструировать новую концепцию ТЦ с учетом настоящих реалий.

Скорее всего, придется отказаться от привычной модели арендного бизнеса и перейти к проценту с оборота, или уходить в операционный бизнес. Расширение доли развлекательной составляющей в составе арендаторов на начальном этапе неизбежно приведет к падению «бумажного» арендного дохода, и на это психологически непросто решиться. И основная задача — научиться монетизировать этот «гуляющий и скучающий» и при этом не слишком платежеспособный трафик. Это — основной вопрос новой концепции ТЦ. 
 
На следующем этапе необходимо сменить команду управления или, как минимум, изменить правила игры, если это возможно. Затем необходимо побороть в себе страх «потерять текущий доход» и устроить шоковое повышение арендных ставок. Сдавать площади по принципу «лишь бы кто-то сидел» — верная дорога к смерти объекта. Я уверен, большинство арендаторов останется, а вы сможете «прощупать дно». Даже если часть арендаторов уйдет, за счет «прореживания», позиции существующих арендаторов укрепятся, что неизбежно привлечет более сильных операторов на объект. Кроме того, вы поймете, у кого из ваших арендаторов остался потенциал и сможете его использовать, согласно реализуемой новой концепции ТЦ, постепенно, шаг за шагом, создавая новый бизнес. Одним словом, вы начнете действовать и не будете бояться будущего. Разумеется, данные мероприятия не носят универсальный характер — каждый объект уникален, но принципы везде одинаковые.
 
Я не прочу конец света для торговых центров — они просто станут иными. Совсем иными.
 
Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.
Публикации по теме
Стать партнером

Материалы партнеров

Как максимально эффективно пройти обучение в школе бизнеса Как максимально эффективно пройти обучение в школе бизнеса
«Дорожная карта» от выпускников программы МВА.
11 главных вопросов о кадровом аудите и восстановлении документов 11 главных вопросов о кадровом аудите и восстановлении документов
Автор: Юлия Орехова, Руководитель направления «Аутсорсинг бизнес-процессов. Аудит. Консалтинг»,Coleman Services
Как открыть счет в зарубежном банке Как открыть счет в зарубежном банке
Международная деятельность, привлечение партнеров и денег из-за рубежа, желание сохранить капитал – вот неполный список поводов для взаимодействия с финансовыми учреждениями других стран.

Новости

«Идеальный вариант — лицо, телефон, все следы». Сбербанк оценит заемщиков по соцсетям «Идеальный вариант — лицо, телефон, все следы». Сбербанк оценит заемщиков по соцсетям
ЦБ займется строительным бизнесом? Регулятору могут отойти компании совладельца Бинбанка
«Логику пока предсказать трудно». Регионам предрекли серию отставок губернаторов
Десятая авиакомпания России на грани остановки. Что делать ее пассажирам
C личных счетов топ-менеджеров «Открытия» списали деньги для докапитализации банка

Свое дело

«Возможно, денег у вас не будет. Это плата за свободу» — КЕЙС о смене карьеры после 40 лет «Возможно, денег у вас не будет. Это плата за свободу» — КЕЙС о смене карьеры после 40 лет
Как фитнес-блогер и мама троих детей стала производителем детской мебели / ОПЫТ
«McDonald’s на рынке ЖКХ». Как уральская УК собирается завоевывать российский рынок
«Тайцы думают, что русские отнимают у них кусок хлеба». Как живут свадебные генералы
«У меня нет юрлица, я не плачу налоги. Взятки полицейским — вот мои налоги!»

Качество жизни

«В кризис покупают по-настоящему дорогие вещи» — почему растет популярность аукционов «В кризис покупают по-настоящему дорогие вещи» — почему растет популярность аукционов
Виртуальный тур по будущей квартире. Когда в регионах услуга станет общедоступной
«Власть, заигрывая с православием, сама вскормила радикалов»
Скажите «Сыыыыр». Илья Борзенков — о трех годах без «санкционки»
Жить в России — платная услуга. «Продлевать будете?»

Мнения

«Если делаешь бизнес для себя, то никогда не создашь великую компанию» — Арсен Рябуха «Если делаешь бизнес для себя, то никогда не создашь великую компанию» — Арсен Рябуха
Екатерина Шульман: «Уберите с горла веревку, и вы увидите, как это изменит самочувствие»
«Источником денег для агрессивных скупок были... «пенсии». МНЕНИЕ о ситуации с Бинбанком
Илья Борзенков: «Давайте будем честны: гуманитарное образование — путь к бедности»
Жизнь в стране розовых единорогов, или загадочные выверты губернаторских выборов

Лайфхаки

Вы отнимаете счастье, когда оцениваете себя. Как перестать заниматься самокритикой Вы отнимаете счастье, когда оцениваете себя. Как перестать заниматься самокритикой
Как «процессника» превратить в «результатника»
«Интернеты» не работают? Можно ли выловить покупателя в онлайне
Девять автомобилей, владельцы которых забыли дорогу в автосервис
Золотой человек? Как распознать в себе деловитого страдальца

Недвижимость

Новостройки пошли в рост: как в России изменились цены на новое жилье Новостройки пошли в рост: как в России изменились цены на новое жилье
Виртуальный тур по будущей квартире. Когда в регионах услуга станет общедоступной
«Оказаться без денег и жилья». 8 причин, по которым новостройкам предпочитают вторичку
Иностранцы уходят: крупная сеть российских торговых центров меняет владельца
Задержали начало продаж квартир на день? Потеряли 3 млн руб. прибыли! — Денис Злоказов
НОВОСТИ РОССИИ
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».