Аналитик Геннадий Стерник дал советы девелоперам, инвесторам и покупателям квартир

DK.RU начинает спецпроект совместно с Российской гильдией риелторов — в течение нескольких месяцев мы будем публиковать мнения ведущих российских экспертов в сфере недвижимости о том, что ждет рынок. А также практические советы аналитиков для покупателей квадратных метров, застройщиков и инвесторов — как оптимально выбрать время для действий.

Открывает спецпроект Геннадий Стерник — персона на российском рынке недвижимости известная и авторитетная: профсообщество зовет его «основой основ» и «аналитиком Всея Руси» и всегда ждет прогнозов, которые, как правило, точны. Статистику, насколько часто сбываются прогнозы г-на Стерника, ведут как его ученики, так и недоброжелатели. DK.RU задал председателю комитета по аналитике и консалтингу Московской ассоциации риелторов главные вопросы о жилье и коммерческих площадях.

В Сети растиражирован ваш прогноз по ценам на жилье: 2016 г. — снижение станет заметнее, 2017-2018 гг. — кризис рынка, 2019 г. — стабилизация, 2020 г. — начало восстановления. Почему прогноз именно такой?

— Таким он получился в результате расчета по математической модели развития локального рынка жилой недвижимости. В качестве исходных данных используется несколько групп сведений. Самое важное — макроэкономические данные. В июне 2014 г. мы сделали экспертный прогноз макроэкономической ситуации, и он предсказывал продолжение стагнации в экономике, затем, в 2015-2016 гг. — рецессию, кризис в 2017-18 гг. и начало восстановления в 2019-2020 гг. Именно это и стало основой при расчете прогноза объема спроса, строительства и предложения, поглощения и цен на рынке жилья. Подготавливая прогноз на этот год, мы проверили экспертный макроэкономический прогноз и пришли к выводу, что корректировать его нет необходимости.

Как будет выглядеть кризис 2017-2018 гг. и как его переживут участники рынка?

— Кризис будет очень похожим на ситуацию 2008-2009 гг., но с рядом особенностей. Нужно учесть, что участники рынка и даже регуляторы многому научились. Застройщики не увязли в заимствованиях и накопили финансовую подушку на фоне потребительского ажиотажа 2014 г. Они поняли, что важно не цены держать и не пущать, а заботиться об оборотах рынка — в том числе, снижением стоимости метров. Игроки согласились, что неприличная доходность проектов «нулевых» годов уже не вернется, и нужно научиться работать с минимальной маржой. И, наконец, многие застройщики поняли, что покупатель — царь и бог на рынке, и надо удовлетворять его потребности по качеству и цене.

Фото предоставлено Геннадием Стерником

В то же время риелторы осознали: снижение цен им не страшно. Разве что чуть меньше станут комиссионные, но главное — обороты рынка. Они поняли, что снижение издержек, оптимизация бизнеса, более плотная работа с клиентами — вот нехитрый рецепт выживания в кризис и даже захвата рынка. Власти теперь четко знают: прямая поддержка застройщиков — наилучшая стратегия регулирования рынка, но если не получается, то и косвенная подойдет (субсидирование ипотеки). Плюс государство понимает, что рецессия и кризис — лучшее время для болезненных реформ. В частности, для наведения порядка с финансированием строительства через договоры долевого участия — вплоть до отказа от этого извращенного, нигде в мире не принятого, способа финансирования.

А приобретатели жилья сообразили: надо по одежке протягивать ножки. Не бросаться сломя голову в кабалу ипотеки, а спокойно и тщательно взвешивать соотношение цены и качества. Плюс смело и глубоко изучать ситуацию в предполагаемом объекте и у застройщика, помнить о рисках замораживания строек.

Что ваш прогноз говорит потенциальным покупателям — когда приобретать квартиру (может, брать сразу две пока дешево)? Когда лучше брать метры с инвестиционными целями или вовсе этого не делать?

— Покупать для себя надо сразу, пока финансовое положение не стало хуже. А то денег останется только на половинку квартиры, а не на одну и не на две. Дешево еще не стало, а когда это случится, останутся ли накопления просто на жизнь?

Покупать с инвестиционными целями… Ну, что ж, если есть сбережения, то они должны работать. Просто надо понимать, что покупать на спаде рынка — правильно, но эти инвестиции будут заморожены еще три-четыре года, и возвращать их без убытка вы сможете только после 2020 г. И неизвестно, получите ли прибыль, и какую - быстрого восстановления рынка никто вам не обещал.

А что делать застройщикам — как сильно сокращать объемы ввода жилья?

— Если строительство уже ведется, и дом на последних стадиях, то ни в коем случае не надо «сокращать объем ввода». Если проект на ранних стадиях, и не хватает средств на его завершение, лучше притормозить стройку. Но при условии, что вы не наплодите обманутых дольщиков — иначе хлопот не оберешься. Если вы на прединвестиционной стадии, то лучше отказаться от начала строительства. Но если речь о крупном девелопере, который располагает средствами, то именно теперь надо начинать новое крупное строительство с перспективой реализации площадей после 2020 г.

Как быть с проектированием новых проектов — тихонечко делать или поставить на паузу?

— Тихонечко делать, руководствуясь своими финансовыми возможностями. Но не выходить на рынок.

Как работать без частных инвесторов, которые ушли с рынка?

— Спокойно и размеренно. Темпы продаж жилья, конечно, снизятся, но рынок, по прогнозу, не обрушится и не встанет.

Что делать с жилыми метрами, если их так и не удастся полностью продать?

— Переводить в арендное жилье либо в нежилые помещения.

Как девелоперам выживать без проектного финансирования?

— Да ведь жили как-то до сих пор. Урегулирование земельных отношений, укрепление прав собственности, ликвидация засилья чиновников создадут условия для развития проектного финансирования. И это — одно из основных направлений в реформе нашей экономики.

Что ждет сегмент офисной недвижимости — там становится больше вакантных площадей, инвесторы с этого рынка тоже уходят? Стоит ли в обозримой перспективе покупать площади с надеждой выгодно продать их в будущем?  

— На рынке офисной недвижимости все уже произошло: рецессия в экономике — сокращение бизнеса — падение спроса и поглощения, рост доли вакантных площадей. Только сфера коммерческой недвижимости (не только офисы, но и торговля, гостиницы и т. д.) быстрее реагирует на трудности в экономике. Азбука инвестора — покупать на спаде — работает и здесь, только выгоду надо будет ожидать долго и небольшую. Но рынок — это устойчивая кибернетическая система, цикличность еще никто не отменял.

Возможна ли такая ситуация, при которой собственники зданий будут сдавать офисы арендаторам бесплатно или с доплатой — лишь бы бизнес-центры не простаивали?

— Теоретически это возможно и практически оправдано. Но скорее всего собственников «жаба заест».

В принципе нужны ли новые проекты в этом секторе, если учесть, что развитие технологий меняет суть рабочих взаимоотношений, все больше бизнес-структур переходят на работу с фрилансерами, чтобы сократить затраты.

— Обеспеченность офисными площадями все еще недостаточна — что в Москве, что в Екатеринбурге. Фрилансерам тоже площади нужны. Так что строить все еще необходимо. Если есть, на что.

А каковы перспективы торгового сегмента — на фоне стремительно падающей покупательской способности?

— Конечно, стрит-ритейл устойчивее, чем торговые центры, тем не менее, сохранятся все форматы. Но толковый собственник будет корректировать свои форматы.

Также интересен сегмент загородной недвижимости. Участники уральского рынка грустно шутят, что пришла пора переформатировать проекты и обустраивать на месте будущих коттеджных поселков кладбища.

— Да, сегмент коттеджных поселков и земельных участков сегодня в наиболее депрессивном состоянии. Но такое мы уже видели в 1999 г. и 2009 г. Рынок никуда не денется: начнется восстановление экономики и платежеспособности населения — пойдет восстановления сферы загородного жилья.

Застройщики Екатеринбурга убеждены: ни в 2019, ни в 2020 году не будет никакого восстановления ситуации, рынок уже никогда не вернется к прежним показателям.

— После «дна» в 2019 г. восстановление все равно будет, но медленное — речь о таких показателях, как спрос, цены, объем поглощения. А по таким параметрам, как доходность инвестиций в недвижимость, в том числе в девелопмент — возврата правда ждать не стоит. Потому что экономисты всего мира констатируют наступление «новой реальности» — мировая экономика завершила эпоху стимулирования спроса и потребления и переходит к стимулированию предложения (производства) и эффективности.

Как часто сбываются ваши прогнозы? Введете ли вы такую статистику?

— Статистику не веду, но это делают другие — как мои ученики, так и недоброжелатели. Получается, что с 1995 г. до 2012 г. успешными оказались более 80% годовых прогнозов. И вот последний долгосрочный прогноз до 2025 гг., тот, что был сделан в июне-2014, пока сбывается. Но я буду рад, если верными окажутся мои позитивные прогнозы, а негативные пусть портят статистику.

Добавим, что 10-13 июня 2016 г. в Екатеринбурге пройдет XX Национальный конгресс по недвижимости Российской гильдии риелторов — подробнее о мероприятии.