«От Томинского ГОКа цены на жилье не рухнут», – Денис Стукалов, «Служба недвижимости»

– Сегодня на рынке недвижимости Челябинска – затишье. Ежемесячно в городе выставляется всего 16–17 тыс. объектов недвижимости. Это такая же цифра, что и в 2012 г.! И сегодня цены те же, что и летом 2012-го. Мы в стадию стагнации вошли в 2015 г., ничего не изменилось в 2016-м. Именно тогда цены «нащупали дно», но от этого дна мы не оттолкнулись. Объективных причин для того, чтобы стоимость на жилую недвижимость начала расти, просто нет.

Повлияют ли саммиты ШОС и БРИКС на рынок недвижимости? Во-первых, кто вообще сказал, что они будут? Для того, чтобы эти события состоялись, нужен официальный документ, распоряжение. Конгресс-холл? Прекрасно, пусть строится. Но где документ, в котором сказано: «Поручаем правительству города Челябинска и Челябинской области подготовиться к такому мероприятию как саммит ШОС»?

Если саммиты и состоятся, то они никак не смогут повлиять на стоимость недвижимости, потому что нет  новых инвесторов. Ведь их цель как бизнесменов – заработать деньги, желательно в короткий промежуток времени. Самое оптимальное – в течение одного года, в крайнем случае – 3-4 года. Но даже до 2014 г. срок окупаемости проектов составлял 7-8 лет! Сейчас о ней вообще говорить сложно, поэтому в Челябинске за все время существования коммерческого рынка нет ни одной федеральной строительной компании. Даже местные компании еле-еле покрывают свои вложения. Поведение покупателя сегодня примерно такое: «Я хочу трехкомнатную квартиру в 72 кв. м за 2,5 млн руб. И мне нужна ипотека 2-3%, не больше».

А от чего может расти стоимость квартир? В первую очередь, от покупательной способности горожан, она сейчас очень низкая. Среднемесячная зарплата составляет 36 тыс. руб. Да, она проиндексирована и увеличена, но если учитывать цены на товары и услуги, то, наоборот, сократилась. 

Конечно, чиновники могут говорить: у нас промышленный рост, у нас выросла продажа овощей. Но ведь эти объемы катастрофически сильно сокращались с 2014 г., и то «улучшение», что происходит сейчас, – это скорее статистическая погрешность. У нас 540 тыс. домов в городе, 1,2 млн жителей. А выставлено на продажу – 16 тыс. Это очень мало! А покупается из них каждый месяц всего 1-1,5 тыс. Это рынок покупателя, продавец не диктует на нем условия, не может поднять цены.

Кроме того, не приходится говорить о Челябинске, как о единой территории, нужно рассматривать районы. Где люди покупают квартиры? Более-менее благоприятная ситуация на северо-западе: Калининский, Курчатовский районы, часть Центрального. Там продолжительное время велась активная стройка, там и только там возводились социально значимые объекты: арена «Трактор», ледовый дворец «Уральская молния», торговые комплексы «Родник», «Фиеста». Что построили в промышленном Ленинском районе за это время? Один торговый комплекс «Алмаз», больше – ничего. Теперь посмотрите на этот район: только улица Гагарина более-менее живая. Да, появились жилые комплексы «Ягодный» и «Плодушка». Но социальных объектов там нет!

«Бум» выставленных на продажу дешевых квартир, который фиксирует N1, – это желание людей переехать из ветхоаварийного жилья промышленных Металлургического, Тракторозаводского, Ленинского районов. Вопросы, связанные с реновацией, которая началась в Москве, не менее актуальны и для Челябинска. Но главное, с чего надо начать, – это планирование города, создание благоприятной инфраструктуры для жителей. Необязательно строить панельные дома, можно делать объекты разной этажности, но обязательно планировать микрорайоны так, чтобы людям было комфортно там жить.

Начали благоустраивать пруд «Девичьи слезы»: прекрасно, галочку поставили. А теперь съездите и посмотрите. Территория там большая, ни одна кафешка не откроется, это опасно. Но люди будут там гулять, и рядом масса алкомаркетов. Первый вопрос: где туалеты?

А дальше, если смотреть на дома в сторону Сельмаша, – там вообще никакой инфраструктуры нет! А еще дальше – разруха, можно видеть брошенные дома, из которых люди просто ушли.

Но и строительство новых домов – это тоже не априори лучший вариант. Потому что у нас вообще не ставятся вопросы о новых технологиях в этой сфере. В Челябинске есть предприятия, которые штампуют одни и те же железобетонные панели. Эти панели подходят только под одни и те же серии домов. Ничего инновационного нет, потому что город непривлекателен для новых компаний. Еще и лобби существует. Везти новые материалы с московского завода невыгодно, логистика все «сожрет», подскочит стоимость. Нужно это делать здесь, а нашим производителям это зачем? Нам говорят: вот есть четыре комбината, берите там панели, проблемы нет.

Переезжать люди хотят, конечно, не только в новостройки. Жители города напуганы плохой экологией. Они размышляют о переезде за его пределы, о переезде на юг страны. Но им некуда деваться, мы видим, что в сфере частного строительства тоже ситуация не самая благоприятная. В 10-х годах люди начали переселяться в северо-западные поселки, сейчас вводят их в эксплуатацию, статисты фиксируют рост предложения. Но на самом деле спроса нет – частный дом постоянно требует вложений. Если в квартире вы платите за коммунальные услуги и иногда делаете там уборку, то частный дом вы всегда поддерживаете самостоятельно. Кроме того, обязательно нужен автотранспорт. Поэтому чтобы жить в загородном доме, нужно зарабатывать далеко не 35 тыс. руб. в месяц. Гораздо больше.

А сколько денег нужно, чтобы жить в Сочи? Только на переезд нужно потратить от трех до пяти млн руб.: купить недвижимость и мебель. Для нормального существования там вам нужен доход 50-60 тыс. руб. Минимум. Если же мы говорим о переезде среднего класса, то есть людях, с доходом от 100 до 150 тыс. руб. в месяц, то они делятся на категории.

Конечно, есть люди, которые решаются на переезд, но если выбор – решать экологические проблемы или обустраивать комфорт – конечно, человек выбирает комфорт. Поэтому большинство из них покупают загородные дома, недвижимость на южноуральских курортах или просто обустраивают свои квартиры в городе.

Томинский ГОК не повлияет на цены на недвижимость. Никак. Даже если у людей возникнет паника, мол здесь вредное производство, надо срочно продавать квартиры. Но продавать кому? Любые катастрофы, даже в Японии, где находятся атомные станции, не вызывают удивительно непредсказуемого ажиотажа вокруг продаж жилья. В Америке есть города, в которых были предприятия химического производства, там случались страшные аварии. И только когда сама катастрофа произошла, их эвакуировали. Но даже в таких ситуациях остаются те, кто «прирос» к этому месту.

Да, у нас плохая экология, будет еще и Томинский ГОК. Да, у нас действительно есть семьи, которые переезжают в Краснодар. Но ещё раз: из 540 тыс. домохозяйств за последние пару лет уехало максимум 2 тыс. Даже развитие северо-западного направления зависит не столько от ГОКа, сколько от политики городских властей, от адекватности планирования территорий. Где будут выставлены на аукцион участки для строительных работ, там и будут возводиться объекты. Если в советское время дома строили рядом с заводами, то ведь вокруг создавались все условия: для них строили скверы со скульптурами и клумбами, за ними ухаживали. Ставили спортивные площадки, где проводили соревнования, возводили дворцы культуры, которые находились на балансе промышленных предприятий. Вернется ли это отношение к планированию города? Этот вопрос не менее важен, чем экологический.

Колонка написана специально для рубрики «Особое мнение Челябинск»