Подписаться
Деловой квартал / Новости / «Владелец офиса приходит в УК, а к нему относятся как к сурикату. Конечно, обид...
«Владелец офиса приходит в УК, а к нему относятся как к сурикату. Конечно, обидно!»
Алексей Мальцев
Источник: Игорь Черепанов, DK.RU

«Владелец офиса приходит в УК, а к нему относятся как к сурикату. Конечно, обидно!»

Самое читаемое
  • Паника? Екатеринбуржцы массово и охотно избавляются от бизнесов Паника? Екатеринбуржцы массово и охотно избавляются от бизнесов
  • «Машины постоянно дорожают, дальше будет то же самое». Какие автодилеры уйдут в 2019-м? «Машины постоянно дорожают, дальше будет то же самое». Какие автодилеры уйдут в 2019-м?
  • Дмитрий Потапенко: «У России бюджет войны и сохранения власти. Это не бюджет развития» Дмитрий Потапенко: «У России бюджет войны и сохранения власти. Это не бюджет развития»
  • Кто кого? Два крупных уральских предпринимателя добивают бизнесы друг друга Кто кого? Два крупных уральских предпринимателя добивают бизнесы друг друга
  • «С голоду умереть не дам, остальное — сама. Наверное, дочь думает, что я бесчувственный» «С голоду умереть не дам, остальное — сама. Наверное, дочь думает, что я бесчувственный»
10:49   28.08.2018

«Много собственников для торгового или офисного центра — это зло, т.к. теряется управляемость объектом. Но рефлексировать уже поздно». Два способа договориться друг с другом и с управляющей компанией.

Алексей Мальцев, генеральный директор компании R. Management:

— В минувшие светлые времена легких денег и оптимистичного девелопмента, когда рынок коммерческой недвижимости галопирующе рос вверх, только ленивый не рассуждал о том, что вкладываться в коммерческую недвижимость выгодно. И многие граждане со свободными средствами в меру своих сил пытались стать сопричастными этому безудержному росту.

Вкладывались кто чем мог: у одних хватало ресурса для отведения земельного участка и начала строительства объекта, а другие раскупали офисные и торговые помещения на стадии строительства.  И всех все устраивало. Застройщики за счет продажи помещений «в нарезку» решали вопрос с финансированием и довольно быстро фиксировали прибыль. Будущие счастливые обладатели коммерческой недвижимости на сносных условиях вкладывали свои деньги в надежде или перепродать недвижимость дороже после запуска объекта, или получать в будущем «пассивный доход» за счет сдачи помещений в аренду.

Как результат, на рынок вышло довольно большое число объектов коммерческой недвижимости с большим количеством разномастных собственников.

Вообще, я считаю, что большое количество собственников для торгового или офисного центра — это зло, т.к., в первую очередь, теряется управляемость объектом. В данном случае говорить о поддержании позиционирования, развитии и продвижении объекта просто не приходится. Собственник есть собственник, какими бы хитрыми обязательствами его не пытались бы связать. Кроме того, собственники имеют привычку меняться и разоряться. Так что некий владелец помещения — это тоже далеко не константа. Любой офисный или торговый центр является сложноорганизованным механизмом, и простое сложение вместе большого количества совладельцев под одной крышей далеко не всегда приведет к успеху данного проекта. Поэтому некому целостному объекту с одним собственником априори проще развиваться и быть успешным.

Но рефлексировать уже поздно. Что мы имеем на сегодняшний день? Значительное число торговых и офисных центров, скажем так, со сложной структурой собственности. Как результат — низкая управляемость объектом, непрозрачные расходы и постоянные «революционные брожения» внутри активной части собственников площадей.

Кто в данной ситуации является основным бенефициаром? Конечно же, управляющая компания объекта, как правило, перешедшая по наследству от застройщика.

Никто не спорит, что помимо коммунальных платежей существуют и текущие эксплуатационные затраты, которые тоже лежат на собственниках площадей. И кто-то должен следить за объектом. Но здесь вопрос в стоимости и в порядке расчета услуг. На мой взгляд, затраты на эксплуатацию и управление объекта колеблются в районе 80-90 руб. за квадратный метр. Но навязываемые расценки на подобных объектах несколько иные: доходят до 200 руб. за квадратный метр. По сути, собственники помещений платят скрытую аренду управляющей компании застройщика. Причем, не имеет значение — сидит там арендатор или нет, получает он аренду или нет — собственник всегда несет эти расходы.

Когда многочисленные владельцы помещений начали вникать в матчасть, разумеется, у них начали возникать вопросы. Где-то получилось договориться о снижении стоимости, а где-то нет. Где-то даже идут перманентные попытки сменить управляющую компанию. Оказалось, что не все так просто.

Во-первых, даже при наличии неких «активистов» на объекте — основной проблемой является мобилизация остальных собственников. Даже при латентном недовольстве текущей управляющей компанией далеко не все заходят вступать в открытый конфликт, да и этим просто надо заниматься — убеждать, показывать расчеты, брать на себя ответственность, что хуже не будет и прочее.

Иными словами, это тоже работа, на которую необходимы время и деньги. Собственно говоря, существующие УК на это и делают ставку: «они (собственники) никогда не соберутся и не договорятся»

Во-вторых, как правило, структура собственников на объектах очень неоднородна. Часто на объекте присутствует значительное число аффилированных или зависимых от застройщика собственников, следовательно, лояльных по умолчанию. Например, это могут быть подрядчики, с которыми рассчитались площадями за работы, или просто «хорошие знакомые», которым данные площади достались на льготных условиях. Поэтому из этого круга мало кто пойдет против застройщика в лице УК.

В-третьих, даже если вам удалось мобилизовать большинство на объекте и принять решение сменить управляющую компанию, вы можете узнать много нюансов относительно объекта. Например, что техпомещения (теплопункт, венткамеры или электрощитовая) давным-давно оформлены на застройщика, или, к примеру, у него в собственности находится трансформаторная подстанция, запитывающая объект. Были случаи, когда застройщик оформлял на себя места общего пользования. Это своего рода «страховой полис» застройщика. В данных условиях смена УК представляется весьма затруднительной. А это нескорые суды и разбирательства с неопределенным результатом.

Данные процессы уже идут на подобных объектах: где-то удалось снизить стоимость услуг и заставить УК работать, где-то собственники сменили управляющую компанию, а где-то идут суды.

В конечном итоге, мало у кого из жильцов бизнес-центров существует самоцель во что бы то ни стало сменить УК: вопрос стоимости и качества оказываемых услуг.

Ну, а если УК продолжает диалог в парадигме «никуда от меня не денетесь», то здесь весьма вероятны и сценарии ее замены. Это вопрос выстроенных коммуникаций.

Вот представьте, некий гражданин когда-то за 5 или 10 млн руб. купил офис. Он приходит в УК, которую якобы кто-то когда-то выбирал, а к нему относятся как к какому-то сурикату. И только счета выставляют. Конечно, самолюбие этого собственника будет уязвлено. Как следствие, все переходит в личностный конфликт. С одной стороны — собственник помещения, вложивший довольно круглую сумму в этот объект,  с другой стороны — УК, получившая объект по наследству и не особенно переживающая за свою судьбу. И в этом, на мой взгляд, лежит причина «смуты» на большинстве объектов.

Думаю, единственный путь к повышению управляемости подобных объектов — это консолидация разрозненной собственности через механизм доверительного управления. Ну не надо изобретать велосипед и всевозможные «хитрые схемы».

Нет эффективного Property Management (коммерческого управления) без Facility management (технической эксплуатации), и наоборот. Это взаимозависимые вещи на объекте. И они должны быть в одних руках. Особенно это актуально для торговых центров, которые могут развиваться только как единый организм. С офисными помещениями попроще не столь важно, кто арендует — лишь бы платил.

Другой компромиссный путь — «активная жизненная позиция» собственников, где от них требуется постоянное общение и погруженность в жизнедеятельность объекта. Проблема только в том, есть ли чем заниматься собственникам, кроме агитационной деятельности и организации собраний. Не для этого они покупали эти площади.

Мнение редакции DK.RU может не совпадать с мнением автора колонки

Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.
Публикации по теме
Стать партнером

Материалы партнеров

Новости

«Монополия будет работать на сохранение». Греф — о коррупции, Чубайс — о расточительности «Монополия будет работать на сохранение». Греф — о коррупции, Чубайс — о расточительности
Скинули 80 млн руб. Под Екатеринбургом четвертый год продают замок с башней
Метро, новый зоопарк и проблема 9-ти яиц. Итоги большой пресс-конференции Куйвашева
Статистика расходится в шесть раз. Сколько россиян на самом деле уезжают из страны
«Терапия не дает эффекта. Нужен прорыв». Какой будет «гильотина» для бизнеса от Медведева
Манипуляции и давление: как управлять переговорами, если твои стартовые позиции слабее?
Хайп по кроссоверам на Урале иссяк. Что происходит с рынком подержанных авто в городе?

Бизнес

«Машины постоянно дорожают, дальше будет то же самое». Какие автодилеры уйдут в 2019-м? «Машины постоянно дорожают, дальше будет то же самое». Какие автодилеры уйдут в 2019-м?
«Скрипт — признак планктонного консультанта» — Дмитрий Кибкало, «Мосигра»
«Пока мы делали продукт и считали бабло, наши клиенты стали друг друга фактически убивать»
«Я начальник — ты дурак» не работает. Как шведская бизнес-культура приживается в России
Как инвесторы смогут заработать на единственном на Урале курорте европейского уровня
«Метод спасения от кризиса парадоксальный, но он работает». Как бизнесы переживают спад?
«Любые шаги правительства ужесточают риски для бизнеса». Прогнозы из-за границы

Свое дело

8 лайфхаков для тех, у кого нет денег, но есть желание запустить стартап 8 лайфхаков для тех, у кого нет денег, но есть желание запустить стартап
Сколько стоит миллион роз? Изнанка крупнейшего на Урале производства цветов
«О, сэкономили!» Разобранный самолет и летающие отвертки основателя People4people
«Какие оксфорды? Наши мужчины до сих пор носят туфли. Спасибо, хоть не с костюмом «Адидас»
Наш ответ санкциям. Как фермеры из уральской деревни снабжают индейкой полстраны
Как заключить сделку с «Лукойлом» и построить совместное предприятие с французами
Вы не поверите. Он создал крутой проект в Англии, но зарабатывать хочет на Урале

Качество жизни

Новая хитрая схема черных риелторов. Как не попасться? — Станислав Галкин Новая хитрая схема черных риелторов. Как не попасться? — Станислав Галкин
«Уральские авиалинии» подвели итоги юбилейного 2018 года
«Душенька болит». Ирина Тебенева — о том, как конфликт со школой выводит детей на митинги
«Тревожно за 2019-й». Что будет с ценами на жилье: 3 прогноза — от бизнесменов и министра
От рельсов до авиации. Как развивались заводы в эпоху императора Николая II
«Мы уверены, это был поджог»
Андрей Пучков: «Мы поняли, что попали в ловушку»

Мнения

Дмитрий Волошин: «Кому нужен высокомаржинальный, но унылый бизнес? Цените конкурентов» Дмитрий Волошин: «Кому нужен высокомаржинальный, но унылый бизнес? Цените конкурентов»
«Смекалистые схемотехники стали использовать Закон о самозанятых в свою пользу»
Дмитрий Потапенко: «У России бюджет войны и сохранения власти. Это не бюджет развития»
«Сегодня уровень налоговой нагрузки ставит бизнес в ситуацию выживания»
Андрей Мовчан: «В Африке пустили поезда со скоростью 320 км/ч, в РФ 200 км/ч — рекорд»
«Мое поколение вышло из-под полы Шувакиша. Это то ли якорь, то ли лоцман в светлое завтра»
«Завод не дойная корова. Зато всегда можно выставить бизнес главной причиной всех бед»

Лайфхаки

Популярную соцсеть поймали на сборе геотегов пользователей. Зачем им знать о нас все? Популярную соцсеть поймали на сборе геотегов пользователей. Зачем им знать о нас все?
Купил машину, не проверив реестр? Банк имеет право забрать ее за долги. Так решил суд
«Работать после 40 лет опасно для мозга. Идеальная нагрузка — не больше 25 часов в неделю»
«Делают нас нелогичными, неспособными радоваться». Как деньги одурманивают любого
«Успешные дети получают зарплату уже с 1 класса. Это особый метод воспитания»
Толстые кости и атрофированный иммунитет. Что ждет будущих колонизаторов Марса?
«Костюм в качестве офисного дресс-кода? Только если компания хочет вылететь с рынка»
Смотрите также
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.