Подписаться
Деловой квартал / Новости / «Власти пытаются одновременно бежать в разные стороны». К чему приведет отмена ...
«Власти пытаются одновременно бежать в разные стороны». К чему приведет отмена долевки
Юрий Моисеенко
Источник: Игорь Черепанов, DK.RU

«Власти пытаются одновременно бежать в разные стороны». К чему приведет отмена долевки

Самое читаемое
  • «Абсолютно никакой связи с реальностью». Гайдаровский форум в Москве: мнение бизнесмена «Абсолютно никакой связи с реальностью». Гайдаровский форум в Москве: мнение бизнесмена
  • «Бизнес, который зарабатывает, часто бывает убыточным. Выход один — чужие деньги, всегда» «Бизнес, который зарабатывает, часто бывает убыточным. Выход один — чужие деньги, всегда»
  • «Платить должны все!» Почему банки следят за вашими налогами и кто под особым прицелом «Платить должны все!» Почему банки следят за вашими налогами и кто под особым прицелом
  • Как один генерал с половиной города поссорился, или внезапное прощание Шадрина Как один генерал с половиной города поссорился, или внезапное прощание Шадрина
  • Планировали серию терактов? ИГИЛ взяло на себя ответственность за взрыв в Магнитогорске Планировали серию терактов? ИГИЛ взяло на себя ответственность за взрыв в Магнитогорске
08:00   02.08.2018

«Все застройщики сегодня зависят от одного банка, даже кашлянуть в его сторону боятся». Почему эскроу-счета не станут альтернативой долевке, на сколько вырастут цены и кто заработает на 214-ФЗ?

С 1 июля 2018 г. вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве. Удобная для всех участников рынка схема когда покупатели жилья постепенно инвестируют деньги в стройку через год прекратит существование, а застройщикам придется привлекать деньги банков. 

Юрий Моисеенко, директор компании «Проспект Девелопмент», рассказал DK.RU, почему новая редакция 214-ФЗ неизбежно приведет к значительному росту цен на готовые квартиры и есть ли способы этого избежать.

— Каждого из нас больше всего интересуют новости, затрагивающие лично его, и поэтому я с большим интересом слежу за новостями, касающимися сферы строительства.

И в последнее время замечаю интересную вещь — похоже, наши власти пытаются одновременно бежать в разные стороны.

С одной стороны, Президент в послании Федеральному собранию обозначил цель — увеличить объемы строительства в 1,5 раза (с 80 до 120 млн кв. м), что прекрасно согласуется с задачами роста реальных доходов граждан и производительности труда и обеспечения темпов роста экономики выше мировых.

Задача понятная — уровень обеспеченности жильем в России существенно ниже, чем в развитых странах.

С другой стороны, власти объявили беспощадную войну проблеме «обманутых дольщиков». Тоже понятно — проблема есть, и ее надо решать.

Но некоторые из предлагаемых для решения второй проблемы меры ставят под удар первую задачу.

Приняты поправки в 214-й федеральный закон, которые с 1 июля 2019 г. полностью исключают привлечение средств дольщиков и заменяют их на банковское финансирование. Дольщики как понятие фактически исчезает. Следовательно, исчезнут и обманутые дольщики. Но какой ценой это достигается?

Фактическая ставка по «квазикредиту» (т.е. за счет средств покупателей жилья на эскроу-счетах) составит 7%. 4,5% — это собственно процентная ставка по кредитным средствам, еще процент — за то, что проценты можно будет заплатить в конце… (а где же взять средства на выплату процентов, если средства от продаж заморожены на эскроу-счетах)? И 1,5% — дополнительные платежи: плата за неиспользованный лимит и прочие стандартные комиссии банка при кредитовании.

Вроде бы 7% — это значительно ниже ставок по кредиту на сегодняшний день. Но надо учитывать еще вот какой нюанс — для того, чтобы получить эти деньги под 7%, дольщик должен положить эти деньги на счет эскроу. То есть, чтобы получить деньги в начале строительства, застройщик должен продать квартиру по цене котлована. А эта цена процентов на 20 ниже цены готового жилья.

Другими словами, застройщик потеряет 27% от стоимости готового жилья: 20% — за счет разницы цен жилья в начале и в конце строительства, и 7% — в пользу банка.

Точнее, при строительстве и продаже в течение двух лет он потеряет 17%, потому что последние продажи будут производиться по ценам готового жилья, и платежи банку будут практически равны нулю, потому что к нулю будет стремиться срок пользования этими деньгами.

Но, с другой стороны, если пользоваться заемными средствами банка, стоимость которых на сегодняшний день составляет 10%, то застройщик заплатит всего 10% Что меньше, чем при пользовании счетами эскроу.

Возникает резонный вопрос: зачем продавать на котловане, если можно значительно дороже продать готовое жилье, а построить за счет средств банка, и это обойдется дешевле?

Можно предположить, что значительно вырастет объем домов, которые будут продаваться уже только после сдачи, в виде готового жилья.

Покупатели жилья будут лишены возможности покупать жилье на ранних стадиях строительства, другими словами, на 20% дешевле готового. Это означает, что доступность жилья значительно снизится. Цена жилья при прочих равных вроде как и не изменится, просто вы лишены будете, условно говоря, возможности купить рассаду и подождать, когда нужные вам фрукты вырастут, а должны будете покупать фрукты уже зрелыми. Но, естественно, дороже рассады.

Из этого следует, что и объемы строительства существенно снизятся, поскольку людей, которые могут заплатить за жилье на 20% дороже, ощутимо меньше, чем людей, которые могут позволить себе жилье на 20% дешевле. 20% — это сотни тысяч рублей, а чаще миллионы. А строители в любом случае построят жилья ровно столько, сколько его смогут купить потребители. Снижение объемов строительства рано или поздно неизбежно повлечет за собой рост цен.

Так себе картинка.

Так что же делать?

Прежде всего, представляется, что необходимо стимулировать конкуренцию среди банков. Периодически публикуемые списки уполномоченных для обслуживания эскроу счетов банков, состоявшие сначала из 25, выросшие сейчас до 60 кредитных учреждений, вызывают на сегодняшний день только кривую усмешку.

Все застройщики прекрасно знают, что сегодня только один банк по факту работает с проектным финансированием. То есть все мы полностью, на 100%, зависим от одного банка. Да я даже кашлянуть в его сторону боюсь, чтобы, не дай бог, тень на наши отношения не бросить. Это ведь, при всем моем уважении, не вполне нормальная ситуация!

При этом мне, как руководителю организации, периодически звонят клиентские менеджеры банков с предложением сотрудничества. После того как я объясняю им, что главный интересующий нас продукт — это проектное финансирование, и мы работаем с тем банком, который нам его предоставляет, большинство сразу говорит — извините за беспокойство, остальные обещают выяснить, есть ли в банке такой продукт и перезвонить. Еще ни один не перезвонил, даже «Альфа-Банк». Разумеется, банк, обладающий такой компетенцией (а проектное финансирование — очень специфический продукт, требующий квалифицированных специалистов), и снимет на начальном этапе сливки.

Конечно, рано или поздно и остальные банки захотят получить свой кусок пирога. И рано или поздно конкуренция возникнет и ставки снизятся, но на это потребуется немало времени — опыт такой работы банкам предстоит еще только наработать, я бы оценил этот период в три-пять лет. И, к сожалению, мой прогноз на этот период — снижение объемов строительства.

Может быть, имеет смысл хотя бы банкам с государственным участием ставить задачу развивать это направление. Один банк, как бы велик он ни был, с финансированием целой отрасли может не справиться.

Также представляется, что после некоторого успокоения и решения копившейся годами проблемы дольщиков стоит вернуться к схеме с прямым привлечением средств от дольщиков застройщиками, со страховыми отчислениями в резервный фонд

Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.
Публикации по теме
Стать партнером

Материалы партнеров

Новости

Недовольство россиян властью достигло максимума. Рейтинг Путина упал до антирекорда
Недовольство россиян властью достигло максимума. Рейтинг Путина упал до антирекорда
Надежная иномарка за 250 тыс. руб. — это реально. На что смотреть на авторынке? РЕЙТИНГ
Как тебе такое, Илон Маск? Екатеринбуржцы смогут купить самую дешевую версию Tesla
«Вытолкали из кафе, избивали. Похитили и вымогали деньги»
Суд в Чечне списал миллиарды долгов за газ, опасаясь протестов. Другие регионы хотят также
«Внутренние противоречия». Почему горожане не могут достучаться до чиновников в соцсетях
«Я угроза национальной безопасности?». Против профессора впервые возбудили дело за прогулы

Бизнес

«Здесь скупают всё». Новосибирский эксперт — об инвестициях в недвижимость в Германии «Здесь скупают всё». Новосибирский эксперт — об инвестициях в недвижимость в Германии
«Машины постоянно дорожают, дальше будет то же самое». Какие автодилеры уйдут в 2019-м?
«Скрипт — признак планктонного консультанта» — Дмитрий Кибкало, «Мосигра»
«Пока мы делали продукт и считали бабло, наши клиенты стали друг друга фактически убивать»
«Я начальник — ты дурак» не работает. Как шведская бизнес-культура приживается в России
Как инвесторы смогут заработать на единственном на Урале курорте европейского уровня
«Метод спасения от кризиса парадоксальный, но он работает». Как бизнесы переживают спад?

Свое дело

«Масштабы кошмара потрясали». Как бывший банкир исправлял ошибки бизнеса в деревне «Масштабы кошмара потрясали». Как бывший банкир исправлял ошибки бизнеса в деревне
8 лайфхаков для тех, у кого нет денег, но есть желание запустить стартап
Сколько стоит миллион роз? Изнанка крупнейшего на Урале производства цветов
«О, сэкономили!» Разобранный самолет и летающие отвертки основателя People4people
«Какие оксфорды? Наши мужчины до сих пор носят туфли. Спасибо, хоть не с костюмом «Адидас»
Наш ответ санкциям. Как фермеры из уральской деревни снабжают индейкой полстраны
Как заключить сделку с «Лукойлом» и построить совместное предприятие с французами

Качество жизни

Новая хитрая схема черных риелторов. Как не попасться? — Станислав Галкин Новая хитрая схема черных риелторов. Как не попасться? — Станислав Галкин
«Уральские авиалинии» подвели итоги юбилейного 2018 года
«Душенька болит». Ирина Тебенева — о том, как конфликт со школой выводит детей на митинги
«Тревожно за 2019-й». Что будет с ценами на жилье: 3 прогноза — от бизнесменов и министра
От рельсов до авиации. Как развивались заводы в эпоху императора Николая II
«Мы уверены, это был поджог»
Андрей Пучков: «Мы поняли, что попали в ловушку»

Мнения

Как один генерал с половиной города поссорился, или внезапное прощание Шадрина Как один генерал с половиной города поссорился, или внезапное прощание Шадрина
«Платить должны все!» Почему банки следят за вашими налогами и кто под особым прицелом
«Абсолютно никакой связи с реальностью». Гайдаровский форум в Москве: мнение бизнесмена
Дмитрий Волошин: «Кому нужен высокомаржинальный, но унылый бизнес? Цените конкурентов»
«Смекалистые схемотехники стали использовать Закон о самозанятых в свою пользу»
Дмитрий Потапенко: «У России бюджет войны и сохранения власти. Это не бюджет развития»
«Сегодня уровень налоговой нагрузки ставит бизнес в ситуацию выживания»

Лайфхаки

Бизнес стал приносить меньше денег? Срочно бросайте его. Этот утопающий не стоит спасения Бизнес стал приносить меньше денег? Срочно бросайте его. Этот утопающий не стоит спасения
На море в конце января? Все также тепло, но намного дешевле каникул. РЕЙТИНГ направлений
«Бизнес, который зарабатывает, часто бывает убыточным. Выход один — чужие деньги, всегда»
«Вы не начнете копить, пока не увидите себя старым». Как легко освоить полезные привычки
Зарплата выросла, а денег снова не хватает? Так прекратите тратить лишь на «самое нужное»
Популярную соцсеть поймали на сборе геотегов пользователей. Зачем им знать о нас все?
Купил машину, не проверив реестр? Банк имеет право забрать ее за долги. Так решил суд
Смотрите также

Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.