Подписаться
Деловой квартал / Новости / «Выгнать жильца, который платит, очень непросто». Опыт русского домовладельца в...
«Выгнать жильца, который платит, очень непросто». Опыт русского домовладельца в Канаде
Алексей Чернышев
Автор фото: Игорь Черепанов. Источник: DK.RU

«Выгнать жильца, который платит, очень непросто». Опыт русского домовладельца в Канаде

Самое читаемое
  • «Вы жулики, в отставку!» К депутату из-за критики пенсионной реформы пришли силовики
«Вы жулики, в отставку!» К депутату из-за критики пенсионной реформы пришли силовики
  • «Не до отпусков»: почему у россиян резко выросло число «свободных денег» «Не до отпусков»: почему у россиян резко выросло число «свободных денег»
  • Правила бизнеса изменились. Почему теперь надо брать в найм именно предпринимателей Правила бизнеса изменились. Почему теперь надо брать в найм именно предпринимателей
  • России снова грозит убыль населения: в страну едут все меньше иностранцев
России снова грозит убыль населения: в страну едут все меньше иностранцев
  • Гасить кредиты, копить, жить. Как сделать так, чтобы зарплаты хватало на все? Гасить кредиты, копить, жить. Как сделать так, чтобы зарплаты хватало на все?
06:00   20.01.2017

Алексей Чернышев, программист из Екатеринбурга, живущий в Монреале, купил три доходных дома в поисках дополнительного заработка. И убедился, что бизнес домовладельца таит множество подводных камней.

Рубрика: Наши за границей

Досье DK.RU

Алексей Чернышев
Родился в 1964 г. в Свердловске
Образование:
1981-1986 гг. — УРГУ, физический факультет.
1987-1990 гг. — аспирантура, ЛГУ, физический факультет (кандидат физико-мат. наук — 1990 г.)
Карьера:
С 1993 г. – программист
С 1999 г. – консультант; работал в компаниях CN (канадские железные дороги), CGI, Videotron, в банках Banque Laurentienne, Caisse Dasjardins и других
Семья:
Трое детей в двух браках.
Увлечение:
Бойцовский спорт. В школе — бокс. В 1997 г. в Торонто сдал экзамен на тренера по боксу. Дзюдо — черный пояс. Последние три года — Бразильское Джиу-джитсу (BJJ) — синий пояс.
 
Алексей Чернышев иммигрировал в Канаду из Екатеринбурга в 1991 г. Поначалу перебивался случайными заработками — мыл машины, разносил рекламу, подстригал газоны, копал землю, клеил аквариумы, грузил вещи при переездах. Должность программиста нашел только через два года — с тех пор работает контрактником в разных компаниях. По словам г-на Чернышева, из нескольких сотен знакомых ему иммигрантов в Россию вернулись единицы. Остальные устроились, получили вид на жительство, купили дома или квартиры. Некоторые держат туристические агентства, доходные дома, гаражи. Но большинство трудится за зарплату.
 
— Бизнесом я занялся в 2003 г., когда шесть месяцев не мог найти работу и поневоле задумался об источниках дополнительного дохода, — вспоминает г-н Чернышев. — Перебрал много разных тем, пока не остановился на варианте с доходными домами. И решил попробовать. Доходные дома считаются в Канаде неплохим вложением денег.
 
Во-первых, с годами коммерческая недвижимость дорожает. Во-вторых, дом с жильцами приносит постоянный доход, пусть и небольшой. Эти деньги вас выручат, если не будет других заработков. В-третьих, дом не требует вашего внимания пять дней в неделю с восьми до пяти. Можно нанять строителей, которые выполнят ремонт, найти хороших жильцов и не знать горя — в начале месяца собираете квартирную плату и примерно раз в месяц решаете текущие вопросы. Серьезные проблемы возникают не часто. В общем, неплохой побочный бизнес. Конечно, если вы покупаете несколько домов, то жильцов и проблем становится больше. Тут вам на помощь приходят маленькие управляющие компании, которые за 10% (процент зависит от компании и общего дохода) будут собирать деньги, находить квартиросъемщиков и общаться с ними. 
 
Но все это неплохо звучит, если вы располагаете хотя бы $100-150 тыс. А если нет?

Жизнь взаймы

Я занялся домами в самый безденежный период. Свободных средств не было. Поэтому всю коммерческую недвижимость покупал, не вкладывая ни копейки «живых» денег. Как мне это удалось?
 
Моя семья уже жила в Монреале, в одноэтажном доме 1975 года рождения, купленном в конце 90-х гг., когда он стоил относительно недорого — около $150 тыс.
 
 
Дом Алексея Чернышева в Монреале
 
Мы выплачивали ипотеку, и к началу 2000-х гг. треть суммы уже отдали — осталось вернуть $100 тыс. Рыночная стоимость дома за этот срок увеличилась до $250 тыс. Разницу (250 – 100 = 150) я решил использовать, заложив жилье в банке. Это рутинная процедура — банки готовы давать собственнику 75% стоимости оплаченной недвижимости. Так я открыл кредитную линию на $112,5 тыс. Это и был начальный взнос на первый доходный дом.
 
Предприятие выглядело рискованным, но деньги ведь должны работать, правда?
 
С приобретением второго доходного дома было сложнее. Я понимал, что могу попробовать переоценить свое жилье (вдруг оно уже стоит $300 тыс.?), или пересмотреть ипотеку на уже купленный доходный дом, тот, самый первый. Часть кредита уже была выплачена, да и дом стал дороже.
 
Я использовал все возможности. И часть денег брал взаймы, в частности, у своего агента по недвижимости.
 
Поскольку все свои дома я покупал в кредит, доходность бизнеса для меня была первостепенной. В начале 2000-х гг. канадские банки заключали договора на ипотеку под 5,5%. То есть после обязательных платежей заселенный дом должен был приносить мне не меньше 7% от его стоимости, иначе покупка не имела смысла. Таких вариантов было немного. Когда они попадались, я пристально рассматривал все условия — ведь маржа реально очень маленькая. Если бы банк увеличил ставку ипотеки до 9%, я бы обанкротился и потерял собственное жилье. Чтобы выйти из зоны риска, я стал вкладывать в доходные дома все свободные деньги.
 

Первый доходный дом на шесть квартир в пригороде Сан-Жюли

На компромиссах

Но покупка доходного дома — только начало. После этого собственник автоматически становится ЖЭКом, и ему приходится вникать во все проблемы жильцов. Засорилась ванна — телефонный звонок. Дверь не закрывается — звонок. Перегорела лампочка в коридоре — звонок. Сосед внизу устроил дебош и подрался с подругой — звонок!
 
Не реагировать на звонки нельзя, это мой бизнес. Я обеспечиваю жильцам нормальные условия жизни, они платят. Поэтому человеческий фактор трудно переоценить. Главное — найти «своих» квартиросъемщиков, которые будут жить долго, спокойно и не мешать друг другу. Одного дебошира хватит, чтобы разбежался весь подъезд. Именно поэтому я предварительно проверяю каждого жильца. Приятный на вид человек может оказаться не в ладах с полицией или не захочет платить за жилье. Я учился на ошибках.
 
Что бы ни говорили, домовладельцу непросто выгнать жильца, который исправно платит, даже если из-за него приходится через день вызывать полицию. В таких случаях надо искать компромиссы. У одной дамы, снимавшей квартиру в моем доме, был слишком буйный приятель, досаждавший всем соседям. Из-за него я и предложил ей съехать. Переговоры нужно было вести только с ней — бойфренд все только испортил бы. К счастью, мне это удалось. Я предложил девушке не платить за жилье в течение месяца, если за этот срок она найдет новую квартиру и даже собирался дать ей $500 отступных (при квартплате — $560 в месяц), а в кармане у меня лежал диктофон на тот случай, если мне станут угрожать. Но все обошлось — мы мирно расторгли договор и разошлись.
 
За все время я ни разу не вступал в прямой конфликт с жильцами. Даже голоса не повышал. Никакой агрессии, даже если они сами меня провоцируют — такое тоже бывает. Ничего личного, только бизнес. Хотя сохранять выдержку бывает непросто. В доме, купленном мной в 2007 г., снимала квартиру женщина со странностями — она запросто могла позвонить мне в шесть утра и учинить скандал из-за парковки, которую занял сосед. При том, что своей машины у женщины не было. 

Ручная работа

Есть и техническая сторона. В доходных домах то и дело случаются неполадки, а ремонт обходится недешево. Простой вызов сантехника — это $75 в час плюс полчаса на дорогу. И в Канаде еще есть налог на сервис в 15%. Если кухонный смеситель пришел в негодность, сантехник заменит его за 20 минут и выставит счет в $129 (без стоимости смесителя). А если поломка более серьезная?
 
Учитывая ограниченность в средствах, я решил, что некоторые вещи смогу делать самостоятельно. 
 
Мой строительный опыт — еще советский — включал постройку узкоколейных железных дорог, коровников, свинарников и зернохранилищ на Урале, не считая изрядного количества дачных домиков в Ленинградской области. Не совсем то, что требовалось, но работы я не боялся, а учиться пришлось много и старательно. Я начал с относительно простых задач, например, в 2006-2008 гг. постелил ламинат в 16-ти апартаментах. Сейчас периодически меняю окна, кладу керамику, целиком переделываю ванные комнаты. Пару раз в год обновляю какую-нибудь кухню — ломаю старые шкафы и сам строю их с нуля. Квартиры я сдаю недорого ($500-600 в месяц), и хороший сервис — мое конкурентное преимущество. При этом важно соблюдать строительные нормы, дабы у страховщиков не было повода придраться, если возникнут проблемы. 
 

Стандартная квартира состоит из двух отдельных комнат, салона, кухни (без дверей) и ванны с туалетом (всегда совмещены). 

Чтобы не тратить лишних денег на ремонты, г-н Чернышев все работы делает сам. Нанимает только электрика — для некоторых работ нужен сертифицированный специалист.

Как заработать на квартиросъемщиках

Раздолбанная халупа в хорошем районе будет всегда пользоваться спросом, а новый дом на отшибе простоит пустым. Поэтому действует старое правило — место, место и еще раз место. Если покупатель не особо разбирается в строительстве, лучше пригласить инспектора, который оценит состояние дома. Услуги инспектора стоят недешево — от $700 до 1000. Но лучше узнать о проблемах до, а не после покупки. И, конечно, следует выбирать полностью заселенные дома. Если часть квартир не заселена, это неправильный дом. Или — неправильный хозяин. Цена дома целиком определяется его доходностью.
 

Покупка

В Канаде комиссионные агенту платит продавец. Обычно это 5% от стоимости покупки. Если у покупателя есть свой посредник, то агенты делят деньги пополам. Поскольку доходные дома практически всегда продаются с услугой агента, то и искать их тоже надо с агентом. Покупателю это ничего не стоит, а дельный специалист подскажет много полезного.
 
В Монреале я не знаю никого, кто не брал бы ипотеку для приобретения дома. Покупку жилья банки кредитуют охотно — платежа в 5-10% стоимости достаточно, чтобы получить ипотеку. Но если речь идет о коммерческой недвижимости, вносить придется не меньше 25%. При цене дома в полмиллиона (вполне реальная цифра) покупатель выложит $125 тыс.
 
Иногда банки второго-третьего эшелона готовы идти навстречу. Мне в 2005 г. удалось найти банк, который согласился на первый взнос в 15%, что заметно упростило задачу. Надо только иметь в виду, что речь идет не о 85% от рыночной цены дома, а о 85% от суммы банковского оценщика — она всегда ниже. Вместо $500 тыс. банк предложит $450 тыс. и выдаст ипотеку на $382,5 тыс. Оставшиеся $117,5 тыс. придется искать.
 
Все сделки по недвижимости регистрирует нотариус. Он же оформляет покупку-продажу, ипотеку для покупателя, пересчитывает налоги за текущий год и производит окончательный расчет. Услуги нотариуса обойдутся покупателю примерно в $1,5-2 тыс. в зависимости от сложности сделки. Затем дом переходит к покупателю — тот получает ключи и отправляется знакомиться с жильцами.
 

Расходы

Дом придется застраховать. Ипотека без страхования дома невозможна — банк не любит лишние риски. Страховка на небольшой шестиквартирный дом постройки 70-х гг. колеблется в пределах $1200-1800 в год в зависимости от его муниципальной оценки и взятых опций. Надо лишь решить, что вам необходимо, а от чего можно отказаться. Я не стал страховать дом от землетрясения. А вот доход у меня застрахован. Если доходный дом — боже, упаси! — сгорит, взамен построят новый. А пока идет строительство, страховщик будет выплачивать мне прежний доход, ведь платежи банку никто не отменял.
 

Налоги

Налог на недвижимость в Канаде измеряется в процентах от муниципальной оценки этой недвижимости. За шестиквартирник, о котором мы говорим, придется платить $5500-6500 в год — в каждом городе по-разному. Муниципалитет живет за счет этого налога — платит зарплату мэру, ремонтирует трубы, строит дороги и пускает автобусы.
 
И существует еще «школьный» налог, благодаря которому город содержит школы. Его тоже платят все домовладельцы, независимо от того, есть у них дети или нет. С дома ценой в полмиллиона «школьный» налог потянет на $800 в год.
 

Доход

Налоги, страховка, уборка снега и стрижка газона — это примерно $10 тыс. Аренда недорогих двуспальных квартир в пригородах Монреаля колеблется от $550 до 650, что дает годовой доход около $42 тыс. или чуть меньше, так как при смене жильца новый появляется не сразу. За вычетом обязательных платежей, неотложных трат и заработка консьержа за уборку (еще около трех тысяч) у собственника останется примерно $28 тыс., из которых он будет оплачивать ипотеку и все ремонты.
 
Деньги, оставшиеся после уплаты налогов, ремонтов и проч., облагаются подоходным налогом — собственник обязан их декларировать. Это Канада, тут все легально. Бывает совершенно идиотская (на первый взгляд) ситуация, когда владелец дома платит налог с денег, которых даже не видел. Если ипотека обходится в $1500 в месяц ($1000 — проценты, а $500 — погашение долга), то $12 тыс. собственник спишет с дохода без проблем, а с $6 тыс. уплатит подоходный налог (в Канаде — 30-50% в зависимости от налоговой «вилки»), хотя на руках этих денег их нет — их забрал банк! Но формально домовладелец стал на шесть тысяч богаче и обязан поделиться.
 

Итого

Бизнес с доходными домами может быть привлекательным, если у претендента есть свободные деньги. Ему останется внести первый взнос, на оставшуюся сумму взять ипотеку, передать бразды управляющей компании — и заниматься своими делами. Маржа невелика, но и забот — минимум.
 
Моя же схема ведения дел подразумевает постоянную личную занятость, потому что с первых дней я балансировал на краю дефолта, весь бизнес строился на заемных деньгах, и у меня не было возможности нанимать профессионалов. В итоге все чиню-ремонтирую сам. Меня такое положение дел устраивает — я люблю строить, я б в строители пошел, если б не был программистом.
 
Но главное — это отношения с жильцами. Они могут быть очень и очень сложными. Иногда мне приходится разрешать споры в специальном бюро по апартаментам (Regie du logement) или даже в суде. Не каждый домовладелец готов к таким испытаниям. Поэтому real estate бизнес — это не для всех. Знаю людей, которые продали свои дома из-за конфликтов с жильцами или огромных расходов на обслуживание. 
 
И все-таки доходный дом очень неплох — в трудную минуту он вас выручит.
 
 
Автор: Михаил Старков
Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.
Публикации по теме
Стать партнером

Материалы партнеров

Новости

Сборная Франции стала чемпионом мира по футболу Сборная Франции стала чемпионом мира по футболу
«Вы жулики, в отставку!» К депутату из-за критики пенсионной реформы пришли силовики
Сбербанк и «Тинькофф» протестируют систему карточных переводов по номеру телефона
России снова грозит убыль населения: в страну едут все меньше иностранцев
«Не до отпусков»: почему у россиян резко выросло число «свободных денег»
Продажи в четыре раза выше: как футбольные болельщики озолотили рестораны и магазины
Число фирм-банкротов в России продолжает расти. Потери увеличиваются с каждым кварталом

Бизнес

Правила бизнеса изменились. Почему теперь надо брать в найм именно предпринимателей Правила бизнеса изменились. Почему теперь надо брать в найм именно предпринимателей
«В России попадает на полигоны 98% мусора, в Швеции — 1%, но у нас ушло на это 40 лет»
«Будут кивать в ответ, обсуждая, как вас доить»: что надо знать о китайцах до переговоров
Как обособить производство и не попасть на дробление бизнеса? Законные варианты
«Стучат друг на друга». Как защитить бизнес от собственников
«Адванта» против Microsoft. Как фирма из Екатеринбурга подвинула мирового лидера / ОПЫТ
Пять причин подумать о том, как сохранить владельческий контроль над бизнесом

Свое дело

«Приезжают с обрезом и давай стрелять!» Легко ли построить бизнес в маленьком городе «Приезжают с обрезом и давай стрелять!» Легко ли построить бизнес в маленьком городе
«Пиво — это продолжение творчества». Как зарабатывать на любви к музыке и пиву / ОПЫТ
«Надо отучить людей просить бабки». Как Cocco bello кормит всю Москву деревенским медом
Антирейтинг брендов: как предприниматели начинают банкротить проект еще до его старта
Сергей Тонков: «Распродажи роняют ценность бренда, понятие sale не должно существовать»
Еноты, секс-игрушки, офисы. Как зарабатывать на шеринге — братья Никоновы, OneTwoRent
«Этот пирог не поделить». Сколько стоит аутсорсинг маркетинга и как на нем заработать/КЕЙС

Качество жизни

«Было бы справедливо, если бы каждый сотрудник платил налоги с зарплаты самостоятельно» «Было бы справедливо, если бы каждый сотрудник платил налоги с зарплаты самостоятельно»
«Даже в престижные лицеи под видом школьной формы может пробраться китайщина»
Выпустили, потому что могли. Тест-драйв Lada Vesta Cross
«Проверяю игрушки на внуке». Как «Сима-Ленд» производит мыльные пузыри и велосипеды
«Четверть наших школьников безграмотны. Их «спасет» армия, но для экономики это тупик»
«Обучение за рубежом стало доступнее и разнообразнее». Куда отправить учиться ребенка?
«Здоровый пофигизм наc спасет» — Андрей Семенов о роли родителей и будущем детей

Мнения

«Давайте вскроем ватку, ой, извините, препарируем этот скандал» — Евгений Енин «Давайте вскроем ватку, ой, извините, препарируем этот скандал» — Евгений Енин
«Игры кончились». Как спасти детей от тяжелой участи «золотой молодежи»?
Борис Дьяконов: «Предприниматели грезят о росте, но чаще всего это чужие мечты»
Как спасти свою компанию от «белых» рейдеров — Денис Пучков
«Темная сторона» работы с клиентами в России: как излечить бизнес от страсти к демпингу?
«Джентльменские соглашения? Забудьте». Как защитить бизнес при уходе ключевых сотрудников
«Развитые страны даже не обратят на них внимания». Что думают эксперты об офшорах в России

Лайфхаки

«Старый друг»: топ-5 иномарок, ездить на которых приятно 10 и больше лет «Старый друг»: топ-5 иномарок, ездить на которых приятно 10 и больше лет
Создатель Википедии Джимми Уэйлс: «Меня называли «худшим кошмаром Гугла»
«Срочно», «горим» и «все пропало»? Как не испортить отпуск проверкой рабочей почты
Гасить кредиты, копить, жить. Как сделать так, чтобы зарплаты хватало на все?
«Можете остаться и без жилья, и без денег»: шесть типов «опасных» для покупки квартир
Дайте пятилеткам шанс найти работу. Как готовить ребенка к миру профессий будущего
Нет денег на отпуск? Будьте хитрее: 18 способов отдохнуть за полцены
Смотрите также
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.