Деловой квартал / Новости / «Выгнать жильца, который платит, очень непросто». Опыт русского домовладельца в Канаде
«Выгнать жильца, который платит, очень непросто». Опыт русского домовладельца в Канаде
Алексей Чернышев
Автор фото: Игорь Черепанов. Источник: DK.RU

«Выгнать жильца, который платит, очень непросто». Опыт русского домовладельца в Канаде

Самое читаемое
  • «Меня не волнует, работал сотрудник 10 или 100 часов», — шесть главных уроков бизнеса
    Лайфхаки
  • У богатых есть всего одно преимущество перед менее состоятельными. Какое?
    Лайфхаки
  • Паспорт больше не нужен. Россиян идентифицируют по SIM-картам
    Новости
  • «10 лет нас стравливали очень влиятельные люди. Пора положить этому конец»
    Мнения
  • Грядет реформа сплошной маркировки товаров. Ее бенефициарами станут Усманов и «Ростех»
    Новости
  • Новая волна кризиса: почему российский бизнес встревожен ситуацией в банках
    Новости
06:00   20.01.2017

Алексей Чернышев, программист из Екатеринбурга, живущий в Монреале, купил три доходных дома в поисках дополнительного заработка. И убедился, что бизнес домовладельца таит множество подводных камней.

Рубрика: Наши за границей

Досье DK.RU

Алексей Чернышев
Родился в 1964 г. в Свердловске
Образование:
1981-1986 гг. — УРГУ, физический факультет.
1987-1990 гг. — аспирантура, ЛГУ, физический факультет (кандидат физико-мат. наук — 1990 г.)
Карьера:
С 1993 г. – программист
С 1999 г. – консультант; работал в компаниях CN (канадские железные дороги), CGI, Videotron, в банках Banque Laurentienne, Caisse Dasjardins и других
Семья:
Трое детей в двух браках.
Увлечение:
Бойцовский спорт. В школе — бокс. В 1997 г. в Торонто сдал экзамен на тренера по боксу. Дзюдо — черный пояс. Последние три года — Бразильское Джиу-джитсу (BJJ) — синий пояс.
 
Алексей Чернышев иммигрировал в Канаду из Екатеринбурга в 1991 г. Поначалу перебивался случайными заработками — мыл машины, разносил рекламу, подстригал газоны, копал землю, клеил аквариумы, грузил вещи при переездах. Должность программиста нашел только через два года — с тех пор работает контрактником в разных компаниях. По словам г-на Чернышева, из нескольких сотен знакомых ему иммигрантов в Россию вернулись единицы. Остальные устроились, получили вид на жительство, купили дома или квартиры. Некоторые держат туристические агентства, доходные дома, гаражи. Но большинство трудится за зарплату.
 
— Бизнесом я занялся в 2003 г., когда шесть месяцев не мог найти работу и поневоле задумался об источниках дополнительного дохода, — вспоминает г-н Чернышев. — Перебрал много разных тем, пока не остановился на варианте с доходными домами. И решил попробовать. Доходные дома считаются в Канаде неплохим вложением денег.
 
Во-первых, с годами коммерческая недвижимость дорожает. Во-вторых, дом с жильцами приносит постоянный доход, пусть и небольшой. Эти деньги вас выручат, если не будет других заработков. В-третьих, дом не требует вашего внимания пять дней в неделю с восьми до пяти. Можно нанять строителей, которые выполнят ремонт, найти хороших жильцов и не знать горя — в начале месяца собираете квартирную плату и примерно раз в месяц решаете текущие вопросы. Серьезные проблемы возникают не часто. В общем, неплохой побочный бизнес. Конечно, если вы покупаете несколько домов, то жильцов и проблем становится больше. Тут вам на помощь приходят маленькие управляющие компании, которые за 10% (процент зависит от компании и общего дохода) будут собирать деньги, находить квартиросъемщиков и общаться с ними. 
 
Но все это неплохо звучит, если вы располагаете хотя бы $100-150 тыс. А если нет?

Жизнь взаймы

Я занялся домами в самый безденежный период. Свободных средств не было. Поэтому всю коммерческую недвижимость покупал, не вкладывая ни копейки «живых» денег. Как мне это удалось?
 
Моя семья уже жила в Монреале, в одноэтажном доме 1975 года рождения, купленном в конце 90-х гг., когда он стоил относительно недорого — около $150 тыс.
 
 
Дом Алексея Чернышева в Монреале
 
Мы выплачивали ипотеку, и к началу 2000-х гг. треть суммы уже отдали — осталось вернуть $100 тыс. Рыночная стоимость дома за этот срок увеличилась до $250 тыс. Разницу (250 – 100 = 150) я решил использовать, заложив жилье в банке. Это рутинная процедура — банки готовы давать собственнику 75% стоимости оплаченной недвижимости. Так я открыл кредитную линию на $112,5 тыс. Это и был начальный взнос на первый доходный дом.
 
Предприятие выглядело рискованным, но деньги ведь должны работать, правда?
 
С приобретением второго доходного дома было сложнее. Я понимал, что могу попробовать переоценить свое жилье (вдруг оно уже стоит $300 тыс.?), или пересмотреть ипотеку на уже купленный доходный дом, тот, самый первый. Часть кредита уже была выплачена, да и дом стал дороже.
 
Я использовал все возможности. И часть денег брал взаймы, в частности, у своего агента по недвижимости.
 
Поскольку все свои дома я покупал в кредит, доходность бизнеса для меня была первостепенной. В начале 2000-х гг. канадские банки заключали договора на ипотеку под 5,5%. То есть после обязательных платежей заселенный дом должен был приносить мне не меньше 7% от его стоимости, иначе покупка не имела смысла. Таких вариантов было немного. Когда они попадались, я пристально рассматривал все условия — ведь маржа реально очень маленькая. Если бы банк увеличил ставку ипотеки до 9%, я бы обанкротился и потерял собственное жилье. Чтобы выйти из зоны риска, я стал вкладывать в доходные дома все свободные деньги.
 

Первый доходный дом на шесть квартир в пригороде Сан-Жюли

На компромиссах

Но покупка доходного дома — только начало. После этого собственник автоматически становится ЖЭКом, и ему приходится вникать во все проблемы жильцов. Засорилась ванна — телефонный звонок. Дверь не закрывается — звонок. Перегорела лампочка в коридоре — звонок. Сосед внизу устроил дебош и подрался с подругой — звонок!
 
Не реагировать на звонки нельзя, это мой бизнес. Я обеспечиваю жильцам нормальные условия жизни, они платят. Поэтому человеческий фактор трудно переоценить. Главное — найти «своих» квартиросъемщиков, которые будут жить долго, спокойно и не мешать друг другу. Одного дебошира хватит, чтобы разбежался весь подъезд. Именно поэтому я предварительно проверяю каждого жильца. Приятный на вид человек может оказаться не в ладах с полицией или не захочет платить за жилье. Я учился на ошибках.
 
Что бы ни говорили, домовладельцу непросто выгнать жильца, который исправно платит, даже если из-за него приходится через день вызывать полицию. В таких случаях надо искать компромиссы. У одной дамы, снимавшей квартиру в моем доме, был слишком буйный приятель, досаждавший всем соседям. Из-за него я и предложил ей съехать. Переговоры нужно было вести только с ней — бойфренд все только испортил бы. К счастью, мне это удалось. Я предложил девушке не платить за жилье в течение месяца, если за этот срок она найдет новую квартиру и даже собирался дать ей $500 отступных (при квартплате — $560 в месяц), а в кармане у меня лежал диктофон на тот случай, если мне станут угрожать. Но все обошлось — мы мирно расторгли договор и разошлись.
 
За все время я ни разу не вступал в прямой конфликт с жильцами. Даже голоса не повышал. Никакой агрессии, даже если они сами меня провоцируют — такое тоже бывает. Ничего личного, только бизнес. Хотя сохранять выдержку бывает непросто. В доме, купленном мной в 2007 г., снимала квартиру женщина со странностями — она запросто могла позвонить мне в шесть утра и учинить скандал из-за парковки, которую занял сосед. При том, что своей машины у женщины не было. 

Ручная работа

Есть и техническая сторона. В доходных домах то и дело случаются неполадки, а ремонт обходится недешево. Простой вызов сантехника — это $75 в час плюс полчаса на дорогу. И в Канаде еще есть налог на сервис в 15%. Если кухонный смеситель пришел в негодность, сантехник заменит его за 20 минут и выставит счет в $129 (без стоимости смесителя). А если поломка более серьезная?
 
Учитывая ограниченность в средствах, я решил, что некоторые вещи смогу делать самостоятельно. 
 
Мой строительный опыт — еще советский — включал постройку узкоколейных железных дорог, коровников, свинарников и зернохранилищ на Урале, не считая изрядного количества дачных домиков в Ленинградской области. Не совсем то, что требовалось, но работы я не боялся, а учиться пришлось много и старательно. Я начал с относительно простых задач, например, в 2006-2008 гг. постелил ламинат в 16-ти апартаментах. Сейчас периодически меняю окна, кладу керамику, целиком переделываю ванные комнаты. Пару раз в год обновляю какую-нибудь кухню — ломаю старые шкафы и сам строю их с нуля. Квартиры я сдаю недорого ($500-600 в месяц), и хороший сервис — мое конкурентное преимущество. При этом важно соблюдать строительные нормы, дабы у страховщиков не было повода придраться, если возникнут проблемы. 
 

Стандартная квартира состоит из двух отдельных комнат, салона, кухни (без дверей) и ванны с туалетом (всегда совмещены). 

Чтобы не тратить лишних денег на ремонты, г-н Чернышев все работы делает сам. Нанимает только электрика — для некоторых работ нужен сертифицированный специалист.

Как заработать на квартиросъемщиках

Раздолбанная халупа в хорошем районе будет всегда пользоваться спросом, а новый дом на отшибе простоит пустым. Поэтому действует старое правило — место, место и еще раз место. Если покупатель не особо разбирается в строительстве, лучше пригласить инспектора, который оценит состояние дома. Услуги инспектора стоят недешево — от $700 до 1000. Но лучше узнать о проблемах до, а не после покупки. И, конечно, следует выбирать полностью заселенные дома. Если часть квартир не заселена, это неправильный дом. Или — неправильный хозяин. Цена дома целиком определяется его доходностью.
 

Покупка

В Канаде комиссионные агенту платит продавец. Обычно это 5% от стоимости покупки. Если у покупателя есть свой посредник, то агенты делят деньги пополам. Поскольку доходные дома практически всегда продаются с услугой агента, то и искать их тоже надо с агентом. Покупателю это ничего не стоит, а дельный специалист подскажет много полезного.
 
В Монреале я не знаю никого, кто не брал бы ипотеку для приобретения дома. Покупку жилья банки кредитуют охотно — платежа в 5-10% стоимости достаточно, чтобы получить ипотеку. Но если речь идет о коммерческой недвижимости, вносить придется не меньше 25%. При цене дома в полмиллиона (вполне реальная цифра) покупатель выложит $125 тыс.
 
Иногда банки второго-третьего эшелона готовы идти навстречу. Мне в 2005 г. удалось найти банк, который согласился на первый взнос в 15%, что заметно упростило задачу. Надо только иметь в виду, что речь идет не о 85% от рыночной цены дома, а о 85% от суммы банковского оценщика — она всегда ниже. Вместо $500 тыс. банк предложит $450 тыс. и выдаст ипотеку на $382,5 тыс. Оставшиеся $117,5 тыс. придется искать.
 
Все сделки по недвижимости регистрирует нотариус. Он же оформляет покупку-продажу, ипотеку для покупателя, пересчитывает налоги за текущий год и производит окончательный расчет. Услуги нотариуса обойдутся покупателю примерно в $1,5-2 тыс. в зависимости от сложности сделки. Затем дом переходит к покупателю — тот получает ключи и отправляется знакомиться с жильцами.
 

Расходы

Дом придется застраховать. Ипотека без страхования дома невозможна — банк не любит лишние риски. Страховка на небольшой шестиквартирный дом постройки 70-х гг. колеблется в пределах $1200-1800 в год в зависимости от его муниципальной оценки и взятых опций. Надо лишь решить, что вам необходимо, а от чего можно отказаться. Я не стал страховать дом от землетрясения. А вот доход у меня застрахован. Если доходный дом — боже, упаси! — сгорит, взамен построят новый. А пока идет строительство, страховщик будет выплачивать мне прежний доход, ведь платежи банку никто не отменял.
 

Налоги

Налог на недвижимость в Канаде измеряется в процентах от муниципальной оценки этой недвижимости. За шестиквартирник, о котором мы говорим, придется платить $5500-6500 в год — в каждом городе по-разному. Муниципалитет живет за счет этого налога — платит зарплату мэру, ремонтирует трубы, строит дороги и пускает автобусы.
 
И существует еще «школьный» налог, благодаря которому город содержит школы. Его тоже платят все домовладельцы, независимо от того, есть у них дети или нет. С дома ценой в полмиллиона «школьный» налог потянет на $800 в год.
 

Доход

Налоги, страховка, уборка снега и стрижка газона — это примерно $10 тыс. Аренда недорогих двуспальных квартир в пригородах Монреаля колеблется от $550 до 650, что дает годовой доход около $42 тыс. или чуть меньше, так как при смене жильца новый появляется не сразу. За вычетом обязательных платежей, неотложных трат и заработка консьержа за уборку (еще около трех тысяч) у собственника останется примерно $28 тыс., из которых он будет оплачивать ипотеку и все ремонты.
 
Деньги, оставшиеся после уплаты налогов, ремонтов и проч., облагаются подоходным налогом — собственник обязан их декларировать. Это Канада, тут все легально. Бывает совершенно идиотская (на первый взгляд) ситуация, когда владелец дома платит налог с денег, которых даже не видел. Если ипотека обходится в $1500 в месяц ($1000 — проценты, а $500 — погашение долга), то $12 тыс. собственник спишет с дохода без проблем, а с $6 тыс. уплатит подоходный налог (в Канаде — 30-50% в зависимости от налоговой «вилки»), хотя на руках этих денег их нет — их забрал банк! Но формально домовладелец стал на шесть тысяч богаче и обязан поделиться.
 

Итого

Бизнес с доходными домами может быть привлекательным, если у претендента есть свободные деньги. Ему останется внести первый взнос, на оставшуюся сумму взять ипотеку, передать бразды управляющей компании — и заниматься своими делами. Маржа невелика, но и забот — минимум.
 
Моя же схема ведения дел подразумевает постоянную личную занятость, потому что с первых дней я балансировал на краю дефолта, весь бизнес строился на заемных деньгах, и у меня не было возможности нанимать профессионалов. В итоге все чиню-ремонтирую сам. Меня такое положение дел устраивает — я люблю строить, я б в строители пошел, если б не был программистом.
 
Но главное — это отношения с жильцами. Они могут быть очень и очень сложными. Иногда мне приходится разрешать споры в специальном бюро по апартаментам (Regie du logement) или даже в суде. Не каждый домовладелец готов к таким испытаниям. Поэтому real estate бизнес — это не для всех. Знаю людей, которые продали свои дома из-за конфликтов с жильцами или огромных расходов на обслуживание. 
 
И все-таки доходный дом очень неплох — в трудную минуту он вас выручит.
 
 
Автор: Михаил Старков
Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.
Публикации по теме
Стать партнером

Материалы партнеров

Новости

Кто останется без работы в 2018 году: мнение эксперта Кто останется без работы в 2018 году: мнение эксперта
Трансляция Олимпиады оказалась под угрозой из-за возможного отстранения сборной России
Срок окупаемости превысил 20 лет: в каких городах выгоднее всего сдавать квартиру /РЕЙТИНГ
«Потеряли много времени и денег». Случайных клиентов исключат из черного списка банков
Церковь и спорт важнее прибыли: «Газпром» потратит на благотворительность рекордную сумму
Новая волна кризиса: почему российский бизнес встревожен ситуацией в банках
Грядет реформа сплошной маркировки товаров. Ее бенефициарами станут Усманов и «Ростех»

Бизнес

Финансовая магия: сокращаем операционный цикл и повышаем рентабельность вложений на 10% Финансовая магия: сокращаем операционный цикл и повышаем рентабельность вложений на 10%
«У наших людей есть спрос на мечту, а не на труд, и ради нее россияне рискуют последним»
Как предпринимателю избежать блокировки банковского счета или операции / ИНСТРУКЦИЯ
«Даже бухгалтер и уборщица могут работать на проценте от валовой прибыли»
Алексей Речкалов: «Хотите называться современным производством – готовьтесь к изменениям»
Коллекторы или банкротство? Как убедить должника вернуть ваши деньги / ЛАЙФХАК
Вот вам будущее бизнеса. Человек в управлении проигрывает, потому что он человек

Свое дело

«Возможно, денег у вас не будет. Это плата за свободу» — КЕЙС о смене карьеры после 40 лет «Возможно, денег у вас не будет. Это плата за свободу» — КЕЙС о смене карьеры после 40 лет
Как фитнес-блогер и мама троих детей стала производителем детской мебели / ОПЫТ
«McDonald’s на рынке ЖКХ». Как уральская УК собирается завоевывать российский рынок
«Тайцы думают, что русские отнимают у них кусок хлеба». Как живут свадебные генералы
«У меня нет юрлица, я не плачу налоги. Взятки полицейским — вот мои налоги!»
«То, что я начал шить плащи, — это Вселенский замес. Какого черта я все это знаю и умею?»
«Я работала юристом в США, но решила уйти в фэшн-дизайн и переехала.. в Каменск-Уральский»

Качество жизни

Чем руководствовались чехи при обновлении Skoda Rapid. Тест-драйв на DK.RU Чем руководствовались чехи при обновлении Skoda Rapid. Тест-драйв на DK.RU
Зачем один из лучших бизнесменов Екатеринбурга заключил с 6-летним сыном деловой контракт
«Почему велосипедисты сбивают наших детей? Потому что им это позволяют» — Евгений Енин
Диагноз — банкротство. Как правильно объявить себя финансово несостоятельным / ЛАЙФХАК
«В кризис покупают по-настоящему дорогие вещи» — почему растет популярность аукционов
Виртуальный тур по будущей квартире. Когда в регионах услуга станет общедоступной
«Власть, заигрывая с православием, сама вскормила радикалов»

Мнения

«Хлеба, зрелищ и немного шопинга». Выживет ли традиционный ритейл в XXI веке «Хлеба, зрелищ и немного шопинга». Выживет ли традиционный ритейл в XXI веке
«Мы всю дорогу выполняли положенные обряды, но блюдце с молоком за печку домовому ставили»
«Вам будет за 60, но в зале на вас не посмотрят как на героя». Эксперт о фитнесе будущего
«10 лет нас стравливали очень влиятельные люди. Пора положить этому конец»
«Вы не любите HR? Вы просто не умеете их готовить!» — взвешенный ответ собственникам
«Китайцев интересуют наши просторы, янтарь и девушки. Заводами их не удивить»
«Вспомните фильмы, где фашисты допрашивают партизан. Положение вашего ребенка такое же»

Лайфхаки

«За ваши деньги я вам расскажу то, что вы знаете». Почему бизнес-образование бесполезно «За ваши деньги я вам расскажу то, что вы знаете». Почему бизнес-образование бесполезно
Прекратите советовать людям «Будь собой!». И вот почему
Перестаньте платить своему маркетологу. Он топит вашу компанию
«В РФ украсть у государства почетно, a у предпринимателя — допустимо», — Андрей Мовчан
Главные скряги этого мира: миллионеры, которые оставят отпрысков ни с чем
«Планировать финансы важно, причем в трех перспективах — месяц, год и жизнь». ОПЫТ
«Они хотят нас еще и еще»: как социальные сети делают нас рабами. МНЕНИЕ
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.