Подписаться
Деловой квартал / Новости / «Выгнать жильца, который платит, очень непросто». Опыт русского домовладельца в...
«Выгнать жильца, который платит, очень непросто». Опыт русского домовладельца в Канаде
Алексей Чернышев
Автор фото: Игорь Черепанов. Источник: DK.RU

«Выгнать жильца, который платит, очень непросто». Опыт русского домовладельца в Канаде

Самое читаемое
  • Каждый человек способен иметь 15 источников дохода. Считайте сами Каждый человек способен иметь 15 источников дохода. Считайте сами
  • «Повышение НДС до 20% — только первый шаг. Скоро будет и второй» «Повышение НДС до 20% — только первый шаг. Скоро будет и второй»
  • Охранники, операторы, консультанты. Какие еще профессии стали ненужными в России XXI века? Охранники, операторы, консультанты. Какие еще профессии стали ненужными в России XXI века?
  • «Если человек не умеет продавать, ему никогда не подняться по социальной лестнице». МНЕНИЕ «Если человек не умеет продавать, ему никогда не подняться по социальной лестнице». МНЕНИЕ
  • «Яндекс» ищет продавцов для своего первого смартфона. Ритейлеры против — маржа минимальная «Яндекс» ищет продавцов для своего первого смартфона. Ритейлеры против — маржа минимальная
06:00   20.01.2017

Алексей Чернышев, программист из Екатеринбурга, живущий в Монреале, купил три доходных дома в поисках дополнительного заработка. И убедился, что бизнес домовладельца таит множество подводных камней.

Рубрика: Наши за границей

Досье DK.RU

Алексей Чернышев
Родился в 1964 г. в Свердловске
Образование:
1981-1986 гг. — УРГУ, физический факультет.
1987-1990 гг. — аспирантура, ЛГУ, физический факультет (кандидат физико-мат. наук — 1990 г.)
Карьера:
С 1993 г. – программист
С 1999 г. – консультант; работал в компаниях CN (канадские железные дороги), CGI, Videotron, в банках Banque Laurentienne, Caisse Dasjardins и других
Семья:
Трое детей в двух браках.
Увлечение:
Бойцовский спорт. В школе — бокс. В 1997 г. в Торонто сдал экзамен на тренера по боксу. Дзюдо — черный пояс. Последние три года — Бразильское Джиу-джитсу (BJJ) — синий пояс.
 
Алексей Чернышев иммигрировал в Канаду из Екатеринбурга в 1991 г. Поначалу перебивался случайными заработками — мыл машины, разносил рекламу, подстригал газоны, копал землю, клеил аквариумы, грузил вещи при переездах. Должность программиста нашел только через два года — с тех пор работает контрактником в разных компаниях. По словам г-на Чернышева, из нескольких сотен знакомых ему иммигрантов в Россию вернулись единицы. Остальные устроились, получили вид на жительство, купили дома или квартиры. Некоторые держат туристические агентства, доходные дома, гаражи. Но большинство трудится за зарплату.
 
— Бизнесом я занялся в 2003 г., когда шесть месяцев не мог найти работу и поневоле задумался об источниках дополнительного дохода, — вспоминает г-н Чернышев. — Перебрал много разных тем, пока не остановился на варианте с доходными домами. И решил попробовать. Доходные дома считаются в Канаде неплохим вложением денег.
 
Во-первых, с годами коммерческая недвижимость дорожает. Во-вторых, дом с жильцами приносит постоянный доход, пусть и небольшой. Эти деньги вас выручат, если не будет других заработков. В-третьих, дом не требует вашего внимания пять дней в неделю с восьми до пяти. Можно нанять строителей, которые выполнят ремонт, найти хороших жильцов и не знать горя — в начале месяца собираете квартирную плату и примерно раз в месяц решаете текущие вопросы. Серьезные проблемы возникают не часто. В общем, неплохой побочный бизнес. Конечно, если вы покупаете несколько домов, то жильцов и проблем становится больше. Тут вам на помощь приходят маленькие управляющие компании, которые за 10% (процент зависит от компании и общего дохода) будут собирать деньги, находить квартиросъемщиков и общаться с ними. 
 
Но все это неплохо звучит, если вы располагаете хотя бы $100-150 тыс. А если нет?

Жизнь взаймы

Я занялся домами в самый безденежный период. Свободных средств не было. Поэтому всю коммерческую недвижимость покупал, не вкладывая ни копейки «живых» денег. Как мне это удалось?
 
Моя семья уже жила в Монреале, в одноэтажном доме 1975 года рождения, купленном в конце 90-х гг., когда он стоил относительно недорого — около $150 тыс.
 
 
Дом Алексея Чернышева в Монреале
 
Мы выплачивали ипотеку, и к началу 2000-х гг. треть суммы уже отдали — осталось вернуть $100 тыс. Рыночная стоимость дома за этот срок увеличилась до $250 тыс. Разницу (250 – 100 = 150) я решил использовать, заложив жилье в банке. Это рутинная процедура — банки готовы давать собственнику 75% стоимости оплаченной недвижимости. Так я открыл кредитную линию на $112,5 тыс. Это и был начальный взнос на первый доходный дом.
 
Предприятие выглядело рискованным, но деньги ведь должны работать, правда?
 
С приобретением второго доходного дома было сложнее. Я понимал, что могу попробовать переоценить свое жилье (вдруг оно уже стоит $300 тыс.?), или пересмотреть ипотеку на уже купленный доходный дом, тот, самый первый. Часть кредита уже была выплачена, да и дом стал дороже.
 
Я использовал все возможности. И часть денег брал взаймы, в частности, у своего агента по недвижимости.
 
Поскольку все свои дома я покупал в кредит, доходность бизнеса для меня была первостепенной. В начале 2000-х гг. канадские банки заключали договора на ипотеку под 5,5%. То есть после обязательных платежей заселенный дом должен был приносить мне не меньше 7% от его стоимости, иначе покупка не имела смысла. Таких вариантов было немного. Когда они попадались, я пристально рассматривал все условия — ведь маржа реально очень маленькая. Если бы банк увеличил ставку ипотеки до 9%, я бы обанкротился и потерял собственное жилье. Чтобы выйти из зоны риска, я стал вкладывать в доходные дома все свободные деньги.
 

Первый доходный дом на шесть квартир в пригороде Сан-Жюли

На компромиссах

Но покупка доходного дома — только начало. После этого собственник автоматически становится ЖЭКом, и ему приходится вникать во все проблемы жильцов. Засорилась ванна — телефонный звонок. Дверь не закрывается — звонок. Перегорела лампочка в коридоре — звонок. Сосед внизу устроил дебош и подрался с подругой — звонок!
 
Не реагировать на звонки нельзя, это мой бизнес. Я обеспечиваю жильцам нормальные условия жизни, они платят. Поэтому человеческий фактор трудно переоценить. Главное — найти «своих» квартиросъемщиков, которые будут жить долго, спокойно и не мешать друг другу. Одного дебошира хватит, чтобы разбежался весь подъезд. Именно поэтому я предварительно проверяю каждого жильца. Приятный на вид человек может оказаться не в ладах с полицией или не захочет платить за жилье. Я учился на ошибках.
 
Что бы ни говорили, домовладельцу непросто выгнать жильца, который исправно платит, даже если из-за него приходится через день вызывать полицию. В таких случаях надо искать компромиссы. У одной дамы, снимавшей квартиру в моем доме, был слишком буйный приятель, досаждавший всем соседям. Из-за него я и предложил ей съехать. Переговоры нужно было вести только с ней — бойфренд все только испортил бы. К счастью, мне это удалось. Я предложил девушке не платить за жилье в течение месяца, если за этот срок она найдет новую квартиру и даже собирался дать ей $500 отступных (при квартплате — $560 в месяц), а в кармане у меня лежал диктофон на тот случай, если мне станут угрожать. Но все обошлось — мы мирно расторгли договор и разошлись.
 
За все время я ни разу не вступал в прямой конфликт с жильцами. Даже голоса не повышал. Никакой агрессии, даже если они сами меня провоцируют — такое тоже бывает. Ничего личного, только бизнес. Хотя сохранять выдержку бывает непросто. В доме, купленном мной в 2007 г., снимала квартиру женщина со странностями — она запросто могла позвонить мне в шесть утра и учинить скандал из-за парковки, которую занял сосед. При том, что своей машины у женщины не было. 

Ручная работа

Есть и техническая сторона. В доходных домах то и дело случаются неполадки, а ремонт обходится недешево. Простой вызов сантехника — это $75 в час плюс полчаса на дорогу. И в Канаде еще есть налог на сервис в 15%. Если кухонный смеситель пришел в негодность, сантехник заменит его за 20 минут и выставит счет в $129 (без стоимости смесителя). А если поломка более серьезная?
 
Учитывая ограниченность в средствах, я решил, что некоторые вещи смогу делать самостоятельно. 
 
Мой строительный опыт — еще советский — включал постройку узкоколейных железных дорог, коровников, свинарников и зернохранилищ на Урале, не считая изрядного количества дачных домиков в Ленинградской области. Не совсем то, что требовалось, но работы я не боялся, а учиться пришлось много и старательно. Я начал с относительно простых задач, например, в 2006-2008 гг. постелил ламинат в 16-ти апартаментах. Сейчас периодически меняю окна, кладу керамику, целиком переделываю ванные комнаты. Пару раз в год обновляю какую-нибудь кухню — ломаю старые шкафы и сам строю их с нуля. Квартиры я сдаю недорого ($500-600 в месяц), и хороший сервис — мое конкурентное преимущество. При этом важно соблюдать строительные нормы, дабы у страховщиков не было повода придраться, если возникнут проблемы. 
 

Стандартная квартира состоит из двух отдельных комнат, салона, кухни (без дверей) и ванны с туалетом (всегда совмещены). 

Чтобы не тратить лишних денег на ремонты, г-н Чернышев все работы делает сам. Нанимает только электрика — для некоторых работ нужен сертифицированный специалист.

Как заработать на квартиросъемщиках

Раздолбанная халупа в хорошем районе будет всегда пользоваться спросом, а новый дом на отшибе простоит пустым. Поэтому действует старое правило — место, место и еще раз место. Если покупатель не особо разбирается в строительстве, лучше пригласить инспектора, который оценит состояние дома. Услуги инспектора стоят недешево — от $700 до 1000. Но лучше узнать о проблемах до, а не после покупки. И, конечно, следует выбирать полностью заселенные дома. Если часть квартир не заселена, это неправильный дом. Или — неправильный хозяин. Цена дома целиком определяется его доходностью.
 

Покупка

В Канаде комиссионные агенту платит продавец. Обычно это 5% от стоимости покупки. Если у покупателя есть свой посредник, то агенты делят деньги пополам. Поскольку доходные дома практически всегда продаются с услугой агента, то и искать их тоже надо с агентом. Покупателю это ничего не стоит, а дельный специалист подскажет много полезного.
 
В Монреале я не знаю никого, кто не брал бы ипотеку для приобретения дома. Покупку жилья банки кредитуют охотно — платежа в 5-10% стоимости достаточно, чтобы получить ипотеку. Но если речь идет о коммерческой недвижимости, вносить придется не меньше 25%. При цене дома в полмиллиона (вполне реальная цифра) покупатель выложит $125 тыс.
 
Иногда банки второго-третьего эшелона готовы идти навстречу. Мне в 2005 г. удалось найти банк, который согласился на первый взнос в 15%, что заметно упростило задачу. Надо только иметь в виду, что речь идет не о 85% от рыночной цены дома, а о 85% от суммы банковского оценщика — она всегда ниже. Вместо $500 тыс. банк предложит $450 тыс. и выдаст ипотеку на $382,5 тыс. Оставшиеся $117,5 тыс. придется искать.
 
Все сделки по недвижимости регистрирует нотариус. Он же оформляет покупку-продажу, ипотеку для покупателя, пересчитывает налоги за текущий год и производит окончательный расчет. Услуги нотариуса обойдутся покупателю примерно в $1,5-2 тыс. в зависимости от сложности сделки. Затем дом переходит к покупателю — тот получает ключи и отправляется знакомиться с жильцами.
 

Расходы

Дом придется застраховать. Ипотека без страхования дома невозможна — банк не любит лишние риски. Страховка на небольшой шестиквартирный дом постройки 70-х гг. колеблется в пределах $1200-1800 в год в зависимости от его муниципальной оценки и взятых опций. Надо лишь решить, что вам необходимо, а от чего можно отказаться. Я не стал страховать дом от землетрясения. А вот доход у меня застрахован. Если доходный дом — боже, упаси! — сгорит, взамен построят новый. А пока идет строительство, страховщик будет выплачивать мне прежний доход, ведь платежи банку никто не отменял.
 

Налоги

Налог на недвижимость в Канаде измеряется в процентах от муниципальной оценки этой недвижимости. За шестиквартирник, о котором мы говорим, придется платить $5500-6500 в год — в каждом городе по-разному. Муниципалитет живет за счет этого налога — платит зарплату мэру, ремонтирует трубы, строит дороги и пускает автобусы.
 
И существует еще «школьный» налог, благодаря которому город содержит школы. Его тоже платят все домовладельцы, независимо от того, есть у них дети или нет. С дома ценой в полмиллиона «школьный» налог потянет на $800 в год.
 

Доход

Налоги, страховка, уборка снега и стрижка газона — это примерно $10 тыс. Аренда недорогих двуспальных квартир в пригородах Монреаля колеблется от $550 до 650, что дает годовой доход около $42 тыс. или чуть меньше, так как при смене жильца новый появляется не сразу. За вычетом обязательных платежей, неотложных трат и заработка консьержа за уборку (еще около трех тысяч) у собственника останется примерно $28 тыс., из которых он будет оплачивать ипотеку и все ремонты.
 
Деньги, оставшиеся после уплаты налогов, ремонтов и проч., облагаются подоходным налогом — собственник обязан их декларировать. Это Канада, тут все легально. Бывает совершенно идиотская (на первый взгляд) ситуация, когда владелец дома платит налог с денег, которых даже не видел. Если ипотека обходится в $1500 в месяц ($1000 — проценты, а $500 — погашение долга), то $12 тыс. собственник спишет с дохода без проблем, а с $6 тыс. уплатит подоходный налог (в Канаде — 30-50% в зависимости от налоговой «вилки»), хотя на руках этих денег их нет — их забрал банк! Но формально домовладелец стал на шесть тысяч богаче и обязан поделиться.
 

Итого

Бизнес с доходными домами может быть привлекательным, если у претендента есть свободные деньги. Ему останется внести первый взнос, на оставшуюся сумму взять ипотеку, передать бразды управляющей компании — и заниматься своими делами. Маржа невелика, но и забот — минимум.
 
Моя же схема ведения дел подразумевает постоянную личную занятость, потому что с первых дней я балансировал на краю дефолта, весь бизнес строился на заемных деньгах, и у меня не было возможности нанимать профессионалов. В итоге все чиню-ремонтирую сам. Меня такое положение дел устраивает — я люблю строить, я б в строители пошел, если б не был программистом.
 
Но главное — это отношения с жильцами. Они могут быть очень и очень сложными. Иногда мне приходится разрешать споры в специальном бюро по апартаментам (Regie du logement) или даже в суде. Не каждый домовладелец готов к таким испытаниям. Поэтому real estate бизнес — это не для всех. Знаю людей, которые продали свои дома из-за конфликтов с жильцами или огромных расходов на обслуживание. 
 
И все-таки доходный дом очень неплох — в трудную минуту он вас выручит.
 
 
Автор: Михаил Старков
Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.
Публикации по теме
Стать партнером

Материалы партнеров

Новости

«Темпы роста приносятся в жертву финансовой стабильности». Чем обернулся дефолт 1998 года «Темпы роста приносятся в жертву финансовой стабильности». Чем обернулся дефолт 1998 года
«Шабаш, как в 90-е. Давно так не напрягались». Скандал в vip-ресторане Екатеринбурга
Бизнес предложил передавать персональные данные россиян «на сторону» без их ведома
Производители мясопродуктов попросили правительство помочь повысить цены
Богатые россияне вынуждены ослабить контроль за активами, чтобы передать их наследникам
«Яндекс» ищет продавцов для своего первого смартфона. Ритейлеры против — маржа минимальная
«Есть заинтересованные». Как Андрей Косилов столкнулся с проблемами в Свердловской области

Бизнес

Компенсация за переезд — приманка для ценных сотрудников или трата денег впустую? Компенсация за переезд — приманка для ценных сотрудников или трата денег впустую?
На грани фола! Как нанять топ-менеджера, который не будет воровать
Про самое интересное вы еще не слышали. Каких новых видов страхования ждать бизнесу?
Рост на 54% в год. Тихая революция на этом рынке коснется каждого бизнеса
«Создали несколько виртуальных заводов, а они превратились в настоящие. Сюрприз!»
Правила бизнеса изменились. Почему теперь надо брать в найм именно предпринимателей
«В России попадает на полигоны 98% мусора, в Швеции — 1%, но у нас ушло на это 40 лет»

Свое дело

«Вложил все, что было — около $170 тыс. И все потерял». Как выжить, если ты уже банкрот «Вложил все, что было — около $170 тыс. И все потерял». Как выжить, если ты уже банкрот
Таможня хуже геополитики: каково заниматься высокотехнологичным бизнесом в России / ОПЫТ
Блогеры — в прошлом: 7 работающих способов бюджетного продвижения / ОПЫТ
«Приезжают с обрезом и давай стрелять!» Легко ли построить бизнес в маленьком городе
«Пиво — это продолжение творчества». Как зарабатывать на любви к музыке и пиву / ОПЫТ
«Надо отучить людей просить бабки». Как Cocco bello кормит всю Москву деревенским медом
Антирейтинг брендов: как предприниматели начинают банкротить проект еще до его старта

Качество жизни

«Повышение НДС до 20% — только первый шаг. Скоро будет и второй» «Повышение НДС до 20% — только первый шаг. Скоро будет и второй»
Екатеринбург опять выделился. Почему впервые «Единую Россию» могут снять с выборов?
«Чтобы стать богатым, нужно следовать одному правилу». Какому? ВИДЕО
«Главная ошибка предпринимателей — они верят в свой бизнес»
«Вполне вероятно ослабление рубля в масштабах 2014 г». Доллар резко подорожал: что дальше?
Как создаются тысячелетние бизнесы. История на реальном примере
«Мы шли к этому 20 лет». Почему нам нужна пенсионная реформа — аргументы эксперта

Мнения

«Хуже всего будет отличникам — они учат насмерть». Какие навыки нужны человеку будущего «Хуже всего будет отличникам — они учат насмерть». Какие навыки нужны человеку будущего
«Скорая» грустно проезжает мимо, потому что все не поместятся». Почему казаки — это фейк
Анатолий Чубайс: «Утечка мозгов в США — это не катастрофа, они вернутся в Россию»
«У моего друга есть ресторан, а у меня нет. Чем я хуже»? Как благие цели приводят к краху
«Власти пытаются одновременно бежать в разные стороны». К чему приведет отмена долевки
Эндрю ОБриен: «В РФ сложности возникают из-за больших расстояний и непредсказуемой погоды»
«Дискуссия про пенсионную реформу — это как дискуссия про закат солнца» — Евгений Енин

Лайфхаки

«Если человек не умеет продавать, ему никогда не подняться по социальной лестнице». МНЕНИЕ «Если человек не умеет продавать, ему никогда не подняться по социальной лестнице». МНЕНИЕ
«Сама мысль о работе уже портит вашу жизнь». Как среди вечных дел найти время для себя
Посмотреть родину Деда Мороза и школу Гарри Поттера. Где стоит побывать каждому ребенку
Каждый человек способен иметь 15 источников дохода. Считайте сами
Охранники, операторы, консультанты. Какие еще профессии стали ненужными в России XXI века?
Михаил Фридман: «Я никогда не терял здорового сна, успешные бизнесмены умеют отключаться»
Встаете в 6 утра и тщательно планируете день? Скажите полноценной работе «Прощай»
Смотрите также
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Facebook Telegram Yandex Zen