Подписаться
Курс ЦБ на 04.12
73,74
83,24

Налог на недвижимость

Налог на имущество: много шума – и ничего?

С нового года ставка налога на недвижимость рассчитывается по кадастровой, приравненной к рыночной, стоимости. Последствия этого ощутят все компании, но самый тяжелый удар получили организации, применяющие спецрежимы – теперь налог на имущество обязаны платить и они. Роман Речкин, старший партнер Агентства юридической безопасности ИНТЕЛЛЕКТ-С, дал рекомендации по минимизации финансовых потерь для бизнеса. 
 
Налог на недвижимость 1
В 2015 году мы окончательно уходим от социализма, одним из пережитков которого оставался налог на имущество, взимаемый от условной инвентаризационной стоимости. Налогообложение объектов недвижимости с рыночной стоимости – следующий шаг государства в капитализм. Необходимость сделать его, убрав при этом исключения в отношении спецрежимов, обусловлена дефицитом средств в бюджете, ведь налог на недвижимость – самый очевидный источник его пополнения. Границы налогооблагаемого имущества, обозначенные в НК РФ, государство сделало достаточно широкими, включив административно-деловые центры, торговые центры (комплексы) и помещения в них, нежилые помещения (офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания) и объекты недвижимого имущества иностранных организаций. По большому счету, под действие закона попадает все недвижимое имущество организаций, кроме производственных и складских помещений. Причем, законотворцы сразу постарались закрыть возможные лазейки: объектами налогообложения выступают не только помещения, по документам являющиеся торговыми, офисными и пр., но и фактически используемые в этих целях. 
 
Однако последнее слово государство оставило за субъектами, делегировав им введение налога (и ответственность за это) и окончательное определение круга объектов. Так, в Свердловской области объектами налогообложения стали административно-деловые и торговые центры площадью более 5000 кв. м. (и помещения в них) и недвижимое имущество иностранных организаций. Власти Челябинской, Ростовской, Нижегородской, Новосибирской областей и Красноярского края ограничились введением налога в отношении недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, и иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций через постоянные представительства.

Как избавиться от налогового бремени?

Перспективой платить налог с рыночной стоимости недвижимости государство бизнес очень напугало. На практике же, после принятия решений властями субъектов, большая часть объектов в списки подлежащих налогообложению не вошла – по сути, сегодня «сеть» расставлена, но размер ячеек позволяет большей части «рыбы» спокойно из нее выплывать. Бизнес выдохнул, однако ситуация может измениться уже со следующего налогового периода, то есть, с 2016 года. 
 
Какие варианты минимизации налога с недвижимости существуют на сегодняшний день? Их немного, но они есть. Во-первых, это оформление имущества (здания, помещения) в собственность индивидуального предпринимателя. Обязав платить налог на имущество организации, живущие на «упрощенке», государство сохранило льготу для ИП. Поэтому законный и лежащий на поверхности способ ухода от налога состоит в ликвидации собственника недвижимости. После расчетов с кредиторами оставшееся имущество будет передано учредителям. Зарегистрировавшись в качестве индивидуальных предпринимателей, они смогут применять упрощенную систему налогообложения, не платя налога на недвижимость. Негативным последствием этого решения станет раскрытие бенефициара. Кроме того, данный инструмент налоговой оптимизации работает лишь при условии нахождения недвижимости в собственности физлиц, а не организаций.
 
Другой законный вариант – добиваться снижения кадастровой стоимости здания (помещения) и платить в казну разумный минимум. Кадастровая оценка должна соответствовать рыночной. Но в масштабе десятков тысяч объектов работать с каждым индивидуально физически не возможно. Стоимость недвижимости определяется государством на основе расчетных методик, что привносит элемент случайности: кадастровая стоимость объекта может оказаться выше рыночной, причем существенно. В случае несогласия с представленной на сайте Росреестра государственной оценкой собственник вправе ее оспорить. Важно, что любое заинтересованное лицо может подать аргументированное возражение по своему объекту недвижимости до утверждения результатов оценки. Для этого в открытом доступе на 20 рабочих дней размещается предварительный отчет оценщика. Итак, его результат вас не устраивает, первый шаг, который необходимо сделать, – получить заключение независимого эксперта. Второй – обратиться в комиссию при Росреестре, которая может вынести вердикт в пользу собственника. Если этого не происходит, делаем третий шаг – обращаемся в суд.   

Обойти закон не получится  

Дополнением о фактическом использовании помещений государство, по сути, закрыло возможность «нарисовать» документы – и не платить налог. Налоговый орган вправе проводить осмотр помещений, которые налогоплательщик использует в своей деятельности, и проверять назначение помещения, причем даже в рамках камеральных проверок. 
 
В ситуации, когда помещение используется в нескольких целях, например, на складе есть офисная часть, в которой располагается бухгалтерия, назначение помещения (и необходимость платить налог) закон определяет следующим образом: если под офис фактически или по документам используется не менее 20% площади всего помещения, оно признается офисом, и налогом облагается весь объект. Этот же принцип можно проецировать на прочие возможные комбинации: «производственное помещение + офисная часть», «складское помещение + торговое помещение» и др. В законе есть некоторые спорные пограничные моменты, потому что он не очень хорошо написан с точки зрения юридической техники. Например, в нем отсутствует определение офиса. Нет четкого понимания относительно определения назначения помещения в пограничных случаях, когда оно используется в нескольких целях, например, это и производство, и склад, и торговая площадка, и офис. Сложно предположить, как суды будут относиться к подобным противоречивым моментам, но почва для споров есть. 

Спор уместен?

Опыт оспаривания кадастровой стоимости земельных участков – во многих случаях удавалось добиться снижения государственной оценки в 3, 5, даже в 10 раз – не должен рождать у собственников недвижимости неоправданных оптимистических ожиданий. Земельные участки более индивидуальны, с уникальными характеристиками (категория земель, наличие коммуникаций, близость к дороге и пр.), поэтому их сложнее оценивать, нежели стандартные объекты, такие как квартиры, и вероятность расхождения кадастровой и реальной рыночной стоимости земли потенциально выше. Нежилая недвижимость – некий промежуточный вариант, и можно предположить, что государственная оценка в этом случае будет достаточно объективной. Кроме того, в 2014 году прекратил свою деятельность Высший Арбитражный суд РФ, его компетенция в этой части передана судам общей юрисдикции, исторически более лояльным к государству. И рассматривать споры по кадастровой стоимости объектов будут именно они.
 
В случае успеха собственника в пересмотре кадастровой оценки недвижимости за текущий налоговый период в казну все же придется заплатить налог с первоначально определенной государством стоимости, изменения вступят в силу со следующего налогового периода, то есть, со следующего года. Однако если ошибка в оценку вкралась вследствие нарушения методики, государство обязано пересмотреть налог задним числом.
 
Налог на недвижимость 2
 
 
Налог на недвижимость 3

Новости

Голландский сервис Booking.com зарабатывает в России более 10 млрд руб. в годГолландский сервис Booking.com зарабатывает в России более 10 млрд руб. в год
Дерипаска поддержал идею «городов Шойгу». Иначе Россия упустит азиатские рынки сбыта
Операторов связи в России заставят отвечать за звонки мошенников
Росстат: россияне скупают люксовые товары, экономя на макаронах и сахаре
Путин и Байден проведут срочный разговор. На повестке — усиление НАТО и война в Украине
Новое уголовное дело Марины Раковой. Хищение еще 9 млн руб. и 10 лет тюрьмы
Лучше акций, золота и облигаций: вложения в конструкторы Lego назвали самыми выгодными

Бизнес

«Однажды нам даже чуть не отключили свет!». Как МВЦ «Екатеринбург-ЭКСПО» живет в пандемию«Однажды нам даже чуть не отключили свет!». Как МВЦ «Екатеринбург-ЭКСПО» живет в пандемию
Сценарии наследования бизнеса как инструмент владельческого контроля
«Клиент — это единственный источник дохода, и мы обязаны учитывать его интересы»
«Через несколько лет мы увидим инвестиционный бум на рынке контейнерных перевозок»
«Будущее — за коллаборациями офлайн-ритейлеров с онлайном»
«Вместе нам все под силу, победим и пандемию». Как вручали премию «Человек года — 20/21»
«Человек года — 20/21»: главный лауреат — Игорь Алтушкин, «Русская медная компания»

Свое дело

Это не удача и ошибка выжившего: как экс-строитель набил шишек и строит музыкальный бизнесЭто не удача и ошибка выжившего: как экс-строитель набил шишек и строит музыкальный бизнес
Бизнес для каждого: как в маленьком городе открыть дело с нуля — и не прогадать? ОПЫТ
Дмитрий Шишкин: «Лет пять-семь — и искусственный интеллект уже сможет руководить фабрикой»
«Длинный хвост»: зачем продавать франшизу в малые города
«Теперь сложно прогнозировать: слишком резко сменяли друг друга «тучные» и «тощие» годы»
«Все зависит от условий покупки. Сколько может стоить «Тесла» без Илона Маска?»
«Сдавая квартиру, собственники не зарабатывают, а лишь делают вид, что зарабатывают»

Качество жизни

Жители регионов, как крепостные, привязаны к своим больницам. Но лечиться можно в столицахЖители регионов, как крепостные, привязаны к своим больницам. Но лечиться можно в столицах
Руслан Долженко: «Вузы становятся частью экосистемы бизнеса страны»
«Если в 40 лет у вас свешивается живот, вероятно, в старости вы будете путать имена детей»
Закрыть долги или купить машину под ипотечный процент. Что еще может рефинансирование?
68% сотрудников пользуются товарами или услугами своих компаний. Опрос DK.RU
Соседский центр с коворкингом и яркая архитектура: каким будет новый квартал на юге Центра
100+ TechnoBuild: как это было. Фоторепортаж DK.RU

Мнения

«Наша кубышечная экономика — хомяк, которого топит в норке, а он набивает зерно за щеку»«Наша кубышечная экономика — хомяк, которого топит в норке, а он набивает зерно за щеку»
Снимите розовые очки: работы под пальмой «на удаленке» у вас не будет — Дмитрий Румянцев
«Ок, QR-коды как мера принуждения принимаются. Но давайте без бардака на точке входа!»
Дмитрий Потапенко: «Внимательно следите за корпорацией Россия, платить долги будем мы все»
«Развелись без официального раздела имущества? Вас и ваших наследников ждет сюрприз»
«Пожилых принудительно присоединили к Сети. Это новая аудитория, у которой есть деньги»
Личное банкротство контролирующих бизнес лиц: кому и как определять изъятие жилья

Лайфхаки

Быстрый рост компании — путь к ее скорому крахуБыстрый рост компании — путь к ее скорому краху
«Человек без дела страшен. Он кидается на окружающих в попытке привлечь внимание»
«Удаленки не будет, но школы к прежнему не вернутся». Что ждет нас после COVID-19
«Вас могут купить за любые деньги, даже если таких зарплат нет и кризис» — Владимирская
«В приличное место ходят приличные люди». Основатель DNS строит парк за личные 250 млн
«Причина половины наших жизненных ошибок в том, что мы чувствуем там, где нужно думать»
«Пандемия и удаленка увеличила численность жрунов времени»
Смотрите также в рубрике «Налогообложение»
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.