«Мертвую вторичку не спасти»: что изменит льготная ипотека для вторичного жилья?

Правительство планирует расширить действие ипотеки с господдержкой и на вторичный рынок жилья. Ранее под действие программы попадали лишь квартиры в новостройках, а рынок вторичного жилья пользовался небольшим спросом - ставки на ипотечные продукты были выше (13-14% в крупнейших банках, 15-17% в мелких банках).

Теперь правила могут измениться, но лишь для определенной категории покупателей

«Речь идет о субсидировании ставок лишь по тем ипотечным кредитам, которые берутся для приобретения старых квартир, продаваемых их владельцами для покупки нового жилья. В итоге льготные ставки по ипотеке (не выше 12% годовых) получат оба покупателя жилья — на первичном и вторичном рынке — по такой связанной сделке»,— рассказал источник из Минстроя «Коммерсанту».

Вопрос о распространении программы льготной ипотеки пока находится на стадии рассмотрения. В Минфине и Минстрое считают, что данная мера могла бы значительно облегчить жизнь россиян, которые вынуждены продавать имеющееся жилье, чтобы приобрести новую квартиру по программе льготного ипотечного кредитования.

В обсуждении вопроса участвовал и вице-премьер Игорь Шувалов, который дал «зеленый свет» Министерству строительства на тщательную проработку инициативы.

У экспертов строительного рынка, однако, нет уверенности в том, что расширение госпрограммы всколыхнет вторичный рынок жилья. Ставки на вторичное жилье в банках выше, а спрос, соответственно, ниже. По итогам первого полугодия спрос на кредиты на покупку вторичной недвижимости в крупнейших банках упал на 30–50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

«Распространить действие программы на вторичный рынок можно. Однако сейчас покупатель предпочитает приобретать квартиры именно в новостройках. Это позволяет сэкономить средства и получить более качественное жилье. С распространением льготного ипотечного кредитования на вторичный рынок ситуация в значительной степени не поменяется. Большее внимание на первичный рынок - это долгосрочный тренд. В перспективе интерес к программе может быть, однако как он изменит глобальную картину и изменит ли вообще, сказать трудно», - рассказал DK.RU PR-директор компании «МОРТОН» Игорь Ладычук.

Между тем, добавил он, предложение может быть интересно той категории граждан, которая в силу разных семейных обстоятельств не рассматривает вариант покупки первичного жилья как приемлемый. Однако это весьма небольшой процент граждан.

Решение о субсидировании ставок по ипотеке на квартиры в новостройках принималось для того, чтобы поддержать строительную отрасль, на которой без этих мер спрос бы «схлопнулся» и заморозились бы многие стройки из-за остановки продаж, напоминает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

«Распространение субсидирования ставки на вторичный рынок может оттянуть спрос с первичного рынка, но при этом не спасет почти мертвую вторичку», - рассказал эксперт DK.RU.

По его мнению, поддержка ипотеки на вторичном рынке, лишь отодвинет установление адекватных и справедливых цен на квартиры.

«Проблема вторичного рынка заключается не в высоких ипотечных ставках, а в большом объеме и переоцененности предложения. Поэтому поддержать именно первичный рынок было во многом правильным решением, поскольку эта поддержка была адресована компаниям, которые отвечают перед уже существующими дольщиками и обеспечивают рабочие места, а не продавцам вторичной недвижимости с их завышенными ожиданиями. Не думаю, что поддержка их аппетитов будет правильным решением», - добавил Олег Репченко.

Идея с субсидированием ипотечных ставок давно отыграна, поддерживает спикера Максим Логвинов, генеральный директор АН «Красная горка».

«Из выделенных на субсидирование 90 млрд. рублей было израсходовано около 30%, а уже половина отведенного на действие программы срока, прошла. Попытки расширить эту программу отчасти и на вторичный рынок - это не то что «полумера», а скорее «недомера», - уверен он.

Чтобы поддержать строительный рынок, уверен эксперт, можно попробовать расширить программу военной ипотеки на сотрудников МВД. Это позволит «продлить агонию рынка на три-четыре месяца», рассказал Максим Логвинов DK.RU.

Более оптимистично на предложение расширить ипотеку с господдержкой и на вторичной рынок смотрят банки. Так, к примеру, предправления Абсолют-банка Андрей Дегтярев считает предложение Минстроя и Минфина правильным.

«Накопленный спрос на первичное жилье во многом реализовался, но осталось существенное число клиентов, которые готовы брать кредит в рамках этой программы, но им нужны средства на первоначальный взнос, а для этого нужно продать существующее жилье на вторичном рынке. С учетом того что сейчас ставки на "вторичную" ипотеку выше, спрос на такие кредиты небольшой», - рассказал он «Коммерсанту».

Ипотеку на вторичное жилье с государственной субсидией будут одобрять не всем, предупреждает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Скорее всего, на льготных условиях можно будет получить ипотеку на ликвидные квартиры, лишенные существенных недостатков.

Справка DK.RU:

Программа выдачи ипотеки с господдержкой была запущена в декабре 2014 года из-за резкого скачка курса валют и падения спроса на ипотечные продукты среди россиян. Срок действия программы — с 1 марта 2015-го по 1 марта 2016-го. Максимальная ставка по программе — 12% годовых. Недополученный от снижения ставок банками доход (разница между максимально возможной ставкой по ипотеке 12% и ключевой ставкой ЦБ, увеличенной на 3,5 п. п.) возмещается из госсредств. Объем субсидирования ставок — 9 млрд руб. В программе участвуют 39 банков, активна десятка игроков: Сбербанк, ВТБ 24, Связь-банк, «Глобэкс», «Санкт-Петербург», Ханты-Мансийский банк «Открытие», Абсолют-банк, Транскапиталбанк, «Возрождение». Пока по программе выдано 78 тыс. ипотечных кредитов на сумму 136 млрд рублей, что составляет более 40% объема выданных за этот период кредитов. Программа также способствовала снижению ставок по кредитам на покупку жилья в новостройках на 1,5-2,5 процентных пункта, отмечают аналитики АИЖК.

Фото: АИЖК, Минфин РФ