Олег Вахрамов: «Дефицит стройплощадок остановит всю строительную отрасль»

За последний отчетный год на строительном рынке обошлось без происшествий и крупных перестановок. Основными проблемами отрасли остаются взаимоотношения с органами власти по выделению участков для строительства и подведению инженерных коммуникаций. Если областная и городская администрации не найдут общий язык, уже в следующем году строители исчерпают свои запасы площадок.

досье
Олег Вахрамов
президент АСК «Спектр недвижимости».
Родился 20 марта 1962 г. в г. Куйбышеве.
ОБРАЗОВАНИЕ: в 1983 г. окончил Куйбышевский государственный педагогический институт;
в 1999 г. получил диплом Самарской государственной экономической академии по специальности «Юрис- пруденция»;
в 2006 г. получил диплом Самарского государственного строительного университета по специальности «Экономика и управление в строительстве».
КАРЬЕРА: с 1996 по 2005 гг. занимал должность финансового директора РА «Спектр недвижимости»;
с 2005 г. – директор ООО «Никита».
Под его руководством строятся и вводятся в эксплуатацию жилые комплексы «Никита», «Никита-2», «Современник», «Крейсер», «Крейсер-2», офисный центр «Европейский квартал».
С 2006 г. возглавляет АСК «Спектр недвижимости».
ДОСТИЖЕНИЯ: в 2005 г. награжден премией «Золотой ключ» в номинации «Девелопер года».

Расскажите об общей ситуации на строительном рынке нашего города.

– За последний «строительный» год скандалов и сенсаций не произошло, на мой взгляд, это положительная тенденция. Традиционные участники рынка работают и выполняют свои обязательства – как перед частными лицами, так и перед различными организациями. Перестановки сил на рынке жилищного строительства не было и не предвидится – новые крупные застройщики не появились. Оценивая объемы строительства, к сожалению, можно констатировать, что роста количества новостроек не наблюдается.

Почему нет новых проектов?

– Проблема с разрешительной документацией, отводом участков под строительство. После передачи полномочий по распределению земли на уровень области ни разу еще не проводилось аукционов по продаже площадок в Самаре. Соответственно, новых участков нет и все застройщики работают «на старых запасах». Пока будущее несколько туманно, всех мучает вопрос: «Что делать, когда выделенные земельные участки кончатся?» – и ответа на него пока нет.

По моим прогнозам, возможно, даже осенью этого года или, в крайнем случае, в начале следующего областная и городская администрации найдут общий язык и начнутся аукционы и конкурсы по выделению земли. Если этого не произойдет, то дефицит площадок значительно ускорит рост цен, а впоследствии остановит всю строительную отрасль в городе.

Вторая значимая проблема местного рынка – подвод коммуникаций к площадкам коммунальной застройки. В Татарстане и Мордовии, например, эти работы выполняет областное правительство. А в Самаре – только застройщики, что сказывается на цене квадратного метра.

При этом, если сравнивать цены на жилье в городах-миллионниках, в Самаре квадратный метр получается недооцененным. Как вы можете это объяснить?

– Год назад это действительно было так, Самара отставала от других крупных городов по уровню цен. Во многих других городах, например Екатеринбурге и Нижнем Новгороде, высокая стоимость жилья связана с тем, что в центральной части города не так много площадок под застройку. Исторически сложилось, что много кварталов в этих городах было застроено многоэтажными домами еще в советские времена, а у нас исторический центр очень плотно застроен ветхим жильем. Возьмем даже квартал рядом с Железнодорожным вокзалом, который мы застраиваем на 70%. Здесь были старые одноэтажные дома, которые мы снесли, а жильцов отселили. Вот такая ситуация и позволяет строить в центре города хорошее жилье в достаточном количестве, отсюда и высокая конкуренция между застройщиками в центральных районах, и, как следствие, снижение цен.

Если бы в центре города строилось всего пять домов, то спрос сильно превышал бы предложение, цены были бы намного выше. Что же касается нового жилья в спальных районах города – и в Самаре, и в других городах-миллионниках, не считая двух столиц, цены одинаковые.

Гораздо большая проблема, нежели разница в ценах между городами, – то, что первичное жилье недооценено по сравнению со вторичным. Яркий пример – вот практически готовое здание (показывает рукой на строительную площадку за окном) в историческом центре города, рядом с Железнодорожным вокзалом, в этом году оно будет на 100% готово, все коммуникации подведены и инфраструктура практически создана. Сегодня здесь цена квадратного метра доходит всего до 50 тыс. руб. с небольшим. А вот дом рядом уже построен, квартиры в нем продают уже за 70 тыс. руб. за кв. м. На мой взгляд, это связано с тем, что люди боятся покупать жилье на первичном рынке. Не последнюю роль в формировании настроений сыграли разорившиеся компании «Содействие» и «Виктор-С», ведь жилье – это капитальное, долгосрочное вложение, и у рынка долгая память. Поэтому банкротства и обман дольщиков нанесли очень серьезный удар по рынку жилищного строительства. Как итог – даже банки боятся давать ипотечные кредиты для покупки недостроенного жилья.

Но за последний год ситуация значительно изменилась, в регионе укрупнился банковский сектор и новые участники финансового рынка активно развивают программы по выдаче кредитов на покупку строящегося жилья. Региональные банки тоже подтягиваются к федеральным и делают для строителей все более и более интересные предложения. Работающие сейчас на строительном рынке компании уже проверены временем и могут себе позволить брать дешевые кредиты под серьезные гарантии, например под залог недвижимости.

Как изменится ситуация на строительном рынке в ближайшие 2-3 года?

– С моей точки зрения, можно говорить о том, что цены на жилье снижаться не будут, так как себестоимость строительства постоянно растет. Смотрите: в конце июля этого года цены на цемент выросли на 40%. Были и перебои с поставками бетона и раствора – слишком резко изменилась ценовая политика всех производств, сырьем для которых является цемент. Соответственно, все содержащие цемент материалы подорожали на 30-40%, облицовочный кирпич – на 60%. Последнее подорожание материалов увеличило стоимость жилья в среднем на 1 тыс. руб. Я полагаю, что с учетом возможностей потребителей наиболее удачная средняя цена – 30-35 тыс. руб. за кв. м, а сейчас средний уровень по Самаре выше примерно на 10 тыс. за м.

Дефицит стройматериалов будет только усиливаться. Через год завершатся проектные работы по Сочинскому олимпиадному комплексу и начнется строительство. Такие масштабные работы обострят дефицит на рынке стройматериалов и вызовут рост цен на них.

Выход из этой ситуации должно найти государство, всячески способствуя созданию новых производств строительных материалов: государственная программа «Доступное жилье» в них нуждается.

Сейчас в рамках проекта «Доступное жилье» планируется малоэтажная застройка Самарского Заречья. Как вы считаете, действительно ли это жилье будет доступным?

– Если говорить о среднем классе, то квартира в городе – это экономически более оправдано. Даже если семья получит относительно недорогой дом в Заречье, проживание в нем может оказаться не по карману. Конечно, не в укор нашим чиновникам, которые разработали и реализовывают программу малоэтажной застройки, – действительно, себестоимость жилья может значительно снизиться за счет того, что не требуется отселение. Например, при выделении городских участков, обремененных отселением и сносом, стоимость этих мероприятий доходит до 15 тыс. руб. на кв. м нового жилья, а в среднем по Самаре составляет 7-8 тыс. руб.

Так что прежде чем агитировать за малоэтажную застройку и селить туда людей, надо поднимать благосостояние населения, чтобы проживание в загородном доме было доступным по обслуживанию. Хотя государству это достаточно выгодно – все обеспечение ЖКХ ложится на людей, а администрация освобождается от этой непростой обязанности.

А в целом загородные дома интересуют самарских потребителей?

– Почему-то сейчас происходит некий информационный прессинг на тему «Как хорошо жить в коттедже», многие сравнивают Россию с США, где большинство семей живет в малоэтажных домах. И жители Самары стали проявлять больший интерес к загородному жилью, но коттедж им интересен только как место отдыха в летнее время. Те, кто вполне обеспечен, кроме коттеджа хотят иметь и квартиру в городе. Мне кажется, самарцы – городские жители. Такое положение вещей еще долго не изменится, пытаться «загнать» городских жителей в пригороды – по меньшей мере неблагодарное дело. Сейчас есть смысл строить коттеджи только рядом с крупными дорожными магистралями.