Самара прирастает районными ТЦ

Однако, открывая новые ТЦ, компании-застройщики не спешат осваивать новые территории. Больший интерес у них вызывают хорошо изученные районы и земельные участки в центральной части города, где уже действуют успешные проекты, высокая проходимость, сформирован покупательский поток, пусть и направленный пока в другой ТЦ. Строя несколько центров рядом друг с другом, девелоперы рассчитывают, что покупатели, привыкшие ходить в одно место, посетят и новый центр.

Как отмечает начальник отдела исследований рынка УК «Молл Менеджмент» ДМИТРИЙ БАРАНОВ, если еще недавно главной тенденцией рынка торговой недвижимости аналитики называли укрупнение, то сегодня равновесие между форматами восстанавливается. В Самаре появляется много локальных торговых центров, рассчитанных на жителей близлежащих районов, получает распространение формат районного ТЦ. Дмитрий Баранов рассказывает: «Поначалу людям было интересно ходить в крупные магазины, это было в новинку, однако для того, чтобы купить молоко и хлеб, совсем не обязательно каждый день ездить в «Парк Хаус» или «Космопорт». Покупателю легче, возвращаясь с работы, пойти в небольшой супермаркет или универсам у дома, где имеется необходимый ассортимент товаров». И здесь районные торговые центры как раз приходят на смену так называемым магазинам «у дома», в отличие от которых ТЦ предлагают покупателю больший спектр услуг, удобное обслуживание.

Согласно классификации ТЦ, районный формат имеет свои признаки. Во-первых, чаще всего весь первый этаж такого объекта занимает продуктовый супермаркет. Как правило, в таком ТЦ представлено несколько сетевых операторов, есть аптека, химчистка, небольшой фуд-корт и возможна развлекательная зона. ТЦ районного масштаба ориентирован на жителей близлежащих домов и районов, проживающих в зоне 15-минутной пешеходной доступности и 5-минутной транспортной доступности. Это позволяет каждому из новых ТЦ рассчитывать на своего покупателя — люди из ближайших домов предпочтут центр в шаговой доступности, а не тот, до которого необходимо ехать несколько остановок. Исходя из этого определения, к районным можно отнести такие ТЦ, как, например, «Пирамида, «МАЙ», «М5».

По мнению Дмитрия Баранова, появление локальных торговых центров, ориентированных на определенную аудиторию, вполне оправданно и говорит о том, что девелоперы все чаще задумываются над тем, что и для кого строят. Каждый формат имеет свои требования: если нет удобных подъездных путей, места для парковки, если сам участок земли невелик, нет ни смысла, ни возможности возводить региональный или окружной молл. Гораздо выгоднее ориентироваться на жителей окружающих кварталов и предложить им тот продукт, который будет удобен и востребован.

Генеральный директор компании «ИНДЭСТ-Development» Михаил Ненашев рассказывает, что его компания, прежде чем принять решение о возведении районного торгового центра, внимательно изучала возможности имеющегося земельного участка. «Участок земли, где теперь находится ТЦ «МАЙ», небольшой, и нашей задачей было использовать его с максимальной выгодой. Мы решили создать ТЦ, ориентированный на посетителей, проживающих в данном районе, и концепция оказалась удачной. На сегодняшний день все площади в ТЦ «МАЙ» уже сданы в аренду, ротация арендаторов, конечно, присутствует, но она находится в допустимых нормах».

Сегодня девелоперы довольно часто строят ТЦ в Самаре недалеко друг от друга. Как считает Дмитрий Баранов, это не так опасно с точки зрения конкуренции, как кажется на первый взгляд: «У ритейла есть своя арифметика, помогающая понять, где можно ставить магазин. На Западе у любой сети есть «порог» — минимальное количество жителей или минимальный объем доходов, при котором в том или ином районе имеет смысл открывать гипермаркет, супермаркет или даже небольшой магазин. Если торговая сеть, для которой порог 20 тыс. человек, открывает супермаркет в районе с населением 70 тыс. человек, то она готова к достаточно «спокойной» конкуренции еще с 2-3 объектами сопоставимого формата». Анализ расположения ТЦ в Самаре показывает, что по-прежнему наиболее привлекательными местами для строительства новых торговых объектов остаются главные трассы города: Московское шоссе и улица Ново-Садовая (см. детали на стр. 32). Как говорит Иван Сальников, лидером по количеству ТЦ сегодня является Октябрьский район — в нем функционирует 29 ТЦ. Их общая площадь составляет треть (31%) от общей площади всех ТЦ города. Именно по этим улицам проходит наибольший пассажирский и транспортный поток, и владельцы ТЦ считают, что этот фактор поможет привлечь арендаторов. Торговые центры в некоторых районах города располагаются буквально на каждой остановке общественного транспорта. Так, на ул. Ново-Садовой работают ТЦ «Невский», «Центральный», «Апельсин», ТОЦ «Захар», а наиболее активно строительство идет на отрезке от ул. Аминева до пр-та Кирова: здесь существует сразу три ТЦ — «Пирамида», «МАЙ», «Поляна». При этом, несмотря на достаточно высокую плотность расположения ТЦ, девелоперы продолжают объявлять о планах строительства новых объектов на этом участке. Так, компания «ИНДЭСТ-Development», управляющая ТЦ «МАЙ», реализует еще один проект ТЦ, который будет располагаться слева от «Пирамиды».

Та же картина наблюдается и на Московском шоссе. Самое большое скопление торговых и офисных центров находится на территории бывшего 4-го ГПЗ: здесь функционируют ТОЦ «Скала», ТЦ «Биг-Бен», «Мир кожи», «Скай Сити», строится вторая очередь «Биг-Бена». Чуть дальше, возле станции метро «Московская», к запуску в эксплуатацию готовится ТОЦ «Вертикаль». Недалеко друг от друга дальше по Московскому шоссе расположены два крупных ТЦ — «Фрегат» и «Русь-на-Волге», в этом же районе работает и крупнейший ТРЦ «Космопорт». На участке дороги от Центрального автовокзала до Ипподрома долгое время функционировали только молл «Парк Хаус» и ТРЦ «Империя», теперь же здесь построен ТЦ «Мост» (рядом с комплексом «Москва в Самаре»). На пересечении пр-та Кирова и Московского шоссе открыт ТРЦ «М5», напротив него уже в 2009 г. появится еще один объект общей площадью 23 тыс. кв. м.

Причина подобного скопления вполне объяснима: девелоперы предпочитают не рисковать, осваивая новые районы, наиболее привлекательны для них земельные участки вдоль оживленных магистралей, здесь в большинстве случаев уже имеются удобные подъездные пути, чаще всего подведены необходимые коммуникации.

Такая плотность расположения торговых объектов позволяет говорить о высокой конкуренции между ними, однако сами игроки заявляют, что близость нескольких ТЦ друг к другу позволяет сформировать больший покупательский поток. Так, Михаил Ненашев отмечает, что функционирующие рядом несколько ТЦ делают район более привлекательным для приезжих покупателей.

Для того чтобы остаться на плаву в условиях конкуренции, говорит Дмитрий Баранов, ТЦ необходимо изучать и хорошо понимать свою аудиторию. Михаил Ненашев рассказывает: рядом с нашим ТЦ «МАЙ» находятся и другие торговые объекты, но они не повторяют друг друга: они отличаются концепцией, разным составом арендаторов. Так, например, ТРЦ «М5» больший упор делает на развлекательную составляющую. Новый ТЦ компании «ИНДЭСТ-Development» (ул. Ново-Садовая), который выйдет на рынок в следующем году, будет специализированным — здесь разместится МЦ «Мягкофф».

ТЦ, расположенные на территории бывшего 4-го ГПЗ, также пошли по пути специализации. Так, ТОЦ «Скала» предлагает продукцию «все для дома и сада», ТЦ «Мир кожи» занимается продажей одежды. Небольшие торговые центры делают ставку на одного якорного арендатора, чаще всего продуктовый супермаркет или магазин бытовой техники, а также на наличие развлекательной составляющей, которая раньше была характерна только для крупных ТЦ.

Для того чтобы закрепить успех небольшого ТЦ районного масштаба в условиях высокой конкуренции и плотности подобных объектов в Самаре, девелоперы ищут новых якорных арендаторов, приводя в Самару еще не представленные здесь сети. Сегодня практически у каждого вновь появляющегося ТЦ есть шанс найти крупный якорь, причем, если в новом ТЦ открывается еще не работающая в городе сеть, это автоматически формирует покупательский интерес, ожидания, поэтому хотя бы в первое время посещаемость будет высокой. Именно по такому пути пошли владельцы ТЦ «Пирамида» пригласившие в качестве якоря продуктовую сеть «Матрица». В «М5» эту же роль выполняет сеть «Мосмарт». Одним из своих конкурентных преимуществ в свое время ТЦ «МАЙ» сделал открытие на первом этаже возрожденного «Самара-Продукта». Девелопер ТЦ «Мост», группа «Форра», ранее заявлял о том, что в центре разместится «дочка» «Эльдорадо» — новая сеть бытовой техники «Это». Правда, открытие нового центра задержалось, и сегодня в компании не рассказывают о новых планах, хотя отмечают что большая часть площадей объекта уже раскуплена. После того как покупательский интерес сформирован, задачами самого владельца центра становятся формирование лояльности к торговой точке у покупательского потока, проведение различных акций, подбор удачных арендаторов. Иначе, предостерегают эксперты, ТЦ может превратиться в магазин одного арендатора, и люди будут приходить только, например, в продуктовый магазин, игнорируя других продавцов.

Сегодня развитие торговой недвижимости идет по большей части в рамках «делового центра» города, вдоль магистралей. Однако уже в течение 1-2 лет, предсказывают эксперты, интересы строителей и девелоперов могут сместиться совсем в другие зоны. Сегодня в городе еще достаточно много районов, не охваченных строительством, однако готовых площадок под застройку не так много, предполагается, что девелоперы самостоятельно вынуждены нести затраты на подведение коммуникаций к ним, а это снижает выгоду проектов. Как отмечает Иван Сальников, сегодня многие районы имеют массу «белых пятен» — пустует Куйбышевский район Самары, слабо «накрыты» Красноглинский, Советский и Железнодорожный районы. Михаил Ненашев считает перспективными спальные районы, где еще могут появляться новые районные ТЦ, и они будут востребованы.

Уже сейчас существует несколько проектов достаточно крупных ТЦ, которые рассчитаны на освоение новых территорий. Генеральный директор ООО «Рубин» Сергей Сергеевичев рассказывает, что ТЦ «Рубин Плаза» станет одним из первых глобальных проектов ТЦ в районе площади Кирова. «Это будет современный молл европейского уровня площадью 70 тыс. кв. м с атриумом, ресторанами, уютными зонами отдыха, развлекательной зоной, которая включает в себя: 7-кинозальный кинотеатр, боулинг, семейный развлекательный центр», — рассказывает г-н Сергеевичев. И добавляет, что выбор места был связан с тем, что этот район развивается сейчас очень активно, здесь оживленное движение, крупный пассажиропоток, другие же ТЦ в этом районе отсутствуют. «Согласно генеральному плану развития города, в связи с высокой плотностью населения на прилегающих территориях ведется многоэтажная жилая застройка. В зону 5-минутной пешеходной доступности попадает несколько жилых микрорайонов, где проживает около 12 тыс. человек», — отмечает он.

«Еще один интересный для развития район,  — рассказывает Дмитрий Баранов, — улица Гагарина и улица Победы». Здесь плотность застройки еще не так велика, а наличие линии метро делает место привлекательным для крупных торговых проектов. Сейчас на ул. Солнечной строится ТРЦ Brandhall площадью 57 тыс. кв. м — совместный проект группы «ИНДЭСТ-Development» и ГК «Берег». Дмитрий Баранов считает, что в целом район 1-3-й просек — не самый лучший вариант для развития торговых центров: здесь слишком высокие цены на землю, и сроки окупаемости ТЦ будут астрономическими. Brandhall возводится за ул. Советской Армии и технически будет обслуживать жителей окружающих высотных микрорайонов, а это не элита, а потребитель «средней руки». Прогнозируя развитие рынка, директор АН «Визит» Михаил Минаев добавляет, что выиграют в борьбе за рынок торговой недвижимости профессионалы, которые сумеют правильно просчитать концепцию своего объекта. «Интересны проекты в нише специализированных центров, которые на данный момент не реализуются (направленные на определенный сегмент, на определенную клиентскую группу), техно-торговые центры, которых недостаточно», — отмечает он.