Подписаться
Курс ЦБ на 28.03
92,59
100,27

Недвижимость для стрит-ритейла

Как инвестировать в недвижимость для стрит-ритейла

Покупку коммерческой недвижимости формата street‑retail можно считать удачной, если вложения окупятся за пять лет. Но это в теории. В реальности далеко не всем инвесторам удается следовать этому идеальному сценарию: сроки окупаемости растягиваются, и эффективного рентного бизнеса не получается.

Эксперты называли street‑retail одним из наиболее перспективных сегментов рынка коммерческой недвижимости всего пару лет назад. Сегодняшняя ситуация не в пользу street‑формата, во всяком случае, в Москве и Санкт‑Петербурге, где, по словам аналитиков, внимание инвесторов оттянули на себя торговые и бизнес‑центры. В регионах по‑прежнему сохраняется спрос со стороны инвесторов на недвижимость, пригодную для так называемой уличной торговли.

Причем в большинстве случаев такая недвижимость привлекает непрофессиональных инвесторов, готовых вложить свободные средства для построения рентного бизнеса.

Выбирая коммерческую недвижимость для покупки, эксперты советуют рассматривать и первичный, и вторичный рынки. Плюсы первичного рынка: новое здание, нет необходимости заниматься переводом в нежилой фонд. Кроме того, такие помещения чаще бывают с минимальным количеством перегородок, то есть появится возможность перепланировки, не разрушая стены. Из минусов: сложно найти новостройки на первой линии с хорошим трафиком.

На вторичном рынке, как правило, выбирают квартиры, не переведенные в нежилой фонд. Плюсы: можно выбрать квартиру в нужном месте, площади такого помещения от 30 кв. м, следовательно, относительно невысокая величина вложений. Основной минус — необходимость дополнительных расходов, связанных с ремонтом и переводом площадей в нежилой фонд.

Что касается сроков окупаемости, то идеальным эксперты считают пять лет. Для непрофессиональных игроков рынка допустимы семь и даже десять лет. Чтобы объект начал работать сразу после покупки, эксперты советуют выбирать площади с уже имеющимися арендаторами (тогда вам не придется тратить время на поиск новых).

В любом случае следует обратить внимание на окружение — рядом с объектом, на который у вас есть виды, должен находиться сильный «магнит». Это может быть крупный торговый, деловой или спортивный центр, что обеспечит хорошую проходимость. Если такого нет, поинтересуйтесь, планируется ли в ближайшее время застройка такого объекта по соседству с вашим помещением. Это можно узнать из Генерального плана развития города, который находится в открытом доступе. Обязательное условие — транспортная доступность: остановки нескольких видов общественного транспорта, еще лучше — станции метро.

«ДК» изучил предложения на рынке коммерческой недвижимости street‑формата в некоторых российских городах‑миллионниках. В предложенную выборку попали объекты на первичном и вторичных рынках, разной площади и разной стоимости. Но при этом практически во всех городах схожие показатели средней арендной ставки.

Москва

Объект: офисные площади в ЖК «Дубровская слобода».

Расположение: Юго‑­Вос­точ­ный АО, метро «Дубровка» (в пределах третьего транспортного кольца). Класс жилого дома: бизнес. Площадь помещений: от 70,2 до 2,5 тыс. кв. м. Описание: состояние площадей — shell&core (черновая отделка), витражное остекление. Нежилые помещения расположены в стилобатной части жилого комплекса на 2 и 3 этажах. Все помещения имеют отдельный вход и свободное назначение. Высота потолков — от 3 м. Стоимость: от 165 тыс. руб./кв. м. Средняя арендная ставка: в том же ЖК помещения под офис площадью 317 кв. м сдаются за 23,5 тыс. руб. за квадрат в год.

Ростов‑на‑Дону

Объект: нежилое помещение на первом этаже многоквартирного 9‑этажного дома.

Расположение: Северный жилой массив, ул. Комарова. Класс жилого дома: эконом. Площадь помещения: 2,5 тыс. кв. м. Описание: помещение под магазин или ресторан, с фасада — витражное остекление, отдельный вход, предусмотрены парковочные места, санузел, проведена телефонная линия, охранная сигнализация. Площадь зала — 1,25 тыс. кв. м, складская — 1,25 тыс. кв. м. Стоимость: 40 тыс. руб./кв. м (100 млн руб.). Средняя арендная ставка: в этом же районе помещения площадью от 51 до 1,2 тыс. кв. м сдаются за 50‑400 тыс. руб./мес., в других районах нижний порог арендной ставки на помещения меньшей площади — от 14 тыс. руб. ежемесячно.

Нижний Новгород

Объект: помещение в ЖК «Уютный».

Расположение: Нижегородский район, пересечение ул. Родионова‑Деловой. Класс жилого дома: эконом. Площадь помещения: 100 кв. м. Описание: черновая строительная отделка, возможность перепланировки и размещения вывески, отдельный вход, в доме — подземный паркинг, возле помещения предусмотрен «карман» для парковки, назначение — свободное. Жилой дом расположен между двумя торговыми центрами. Стоимость: 50 тыс. руб. за квадрат (5 млн руб.). Средняя арендная ставка: по городу на аналогичные предложения — 300‑800 руб. за квадрат ежемесячно.

Казань

Объект: коммерческие помещения в офисной части ЖК «Казань XXI век».

Расположение: Советский район, пересечение ул. А. Кутуева, П. Лумумбы и пр. Камалеева. Класс жилого дома: бизнес. Площадь помещений: на цокольном этаже — от 92,7 до 400 кв. м, в подвале — 394,1 кв. м, на 1 этаже — 240,7‑600 кв. м. Описание: удобные подъездные пути, первая линия домов, паркинг, свободное назначение и планировка, в домах — современные охранные инженерные системы, высота потолков — 4 м. Обязательное условие покупки — 100% оплата, предусмотрена беспроцентная рассрочка до одного года, возможность привлечения ипотечных средств. Стоимость: от 30 тыс. до 75,8 тыс. руб. за кв. м. Средняя арендная ставка: в этом же районе офисы меньшей площади в старой жилой застройке — от 490 руб./кв. м ежемесячно, в среднем по городу — от 800 руб. до 1,5 тыс. руб. за квадрат/мес.

Челябинск

Объект: нежилое помещение в ЖК «Александровский».

Расположение: Курчатовский район, ул. Бейвеля. Класс жилого дома: эконом. Площадь помещения: 310,3 кв. м. Описание: цокольный этаж, высота потолков — 3 м, черновая отделка, свободная планировка, подведены коммуникации, установлены приборы отопления, выведены точки подключения водоснабжения и канализации, отдельный вход, возможные варианты — спортивный центр, магазин, офис. Стоимость: 24,9 тыс. руб./кв. м (7,75 млн руб.). Средняя арендная ставка: в этом же районе — от 200 до 1 тыс. руб./кв. м в месяц, в среднем по городу — до 2,5 тыс. руб. за квадрат ежемесячно.

Екатеринбург

Объект: пристроенное к жилому дому здание коммерческого назначения.

Расположение: центр города, ул. Первомайская. Класс жилого дома: эконом. Площадь офисов: 1,45 тыс. кв. м. Описание: кирпичный пристрой, шесть отдельных входов, по всей длине — витражное остекление, черновая отделка. Раньше в помещении располагался магазин, предложенные варианты использования — под торговлю или общепит, высота потолков — 4 м, высокий автотрафик, проходимость, но при этом дефицит парковочных мест. Стоимость: 117 тыс. руб. за квадрат (170 млн руб.). Средняя арендная ставка: это же помещение предлагается в аренду за 1,2 тыс. руб./кв. м, в среднем по городу — от 500 руб./кв. м.

Новосибирск

Объект: нежилое помещение на 1 этаже многоквартирного 5‑этажного дома.

Расположение: Калининский район, ул. Б. Хмельницкого. Класс жилого дома: эконом. Площадь помещения: 56 кв. м. Описание: торговое помещение, большое витражное окно, чистовая отделка (свежий ремонт), фасад — отделка искусственным камнем, подготовлен для размещения вывески, окна выходят на две стороны, высота потолков — 3 м. Помещения внутри — торговый зал, комната персонала, санузел. Подключен телефон, пожарная и охранная сигнализации. Стоимость: 10,5 млн руб. Средняя арендная ставка: от 500 руб. до 1,5 тыс. руб./кв. м в месяц.

Красноярск

Объект: нежилое помещение в ЖК «Южный берег».

Расположение: Свердловский район, ул. Капитанская. Класс жилого дома: бизнес. Площадь помещения: 122,5 кв. м. Описание: расположено на одном уровне цокольного этажа жилого дома, предусмотрена возможность подключения телефона (три линии и более), проведен Интернет, чистовая отделка, свободная планировка, отдельный вход. Стоимость: 65 тыс. руб./кв. м (7,96 млн руб.). Средняя арендная ставка: аналогичные помещения сдаются в среднем за 200‑700 руб./кв. м.

Юлия ШАЕХОВА

Новости

Новый этап реставрации Смольного монастыря оценили в 111 млн рублейНовый этап реставрации Смольного монастыря оценили в 111 млн рублей
Кредиторы банкротящегося комбината РОК-1 не смогли согласовать продажу активов
Почти половина россиян мечтает об инвестиционном жилье
У метро «Озерки» на продажу выставлен БЦ
В России меняются правила сдачи экзамена в ГИБДД. Главное
Медцентр «Я вижу» планирует открыть два филиала
Производство бензина в России резко упало, розничные цены выросли

Бизнес

Борьба с мошенниками и поддержка после теракта. Банкиры уходят от образа бездушных дельцовБорьба с мошенниками и поддержка после теракта. Банкиры уходят от образа бездушных дельцов
В Петербурге оживился рынок фудтраков
Просрочка и контрафакт будут блокироваться на кассе
Петербургский «Изотерм» инвестирует в развитие предприятия около 300 млн рублей
«Рост будет. Но не такой, как в 2023 г.»: как изменится спрос на лизинг оборудования
«Капитаны сами берут в руки штурвалы». Как меняется рынок труда топ-менеджеров в России
В руководстве активов разыскиваемого экс-главы «Ленфильма» начались перестановки

Свое дело

Станислав Лунин: «Россию ждет бум производства отечественного компьютерного оборудования»Станислав Лунин: «Россию ждет бум производства отечественного компьютерного оборудования»
Как Рафаэль Хабиров поставил на колеса рестораны, дома, отели, бутики и бани
«Его цель — изнасиловать компанию. Его изобретательность близка к изуверству»
«Вложений — от 500 тыс.». Как открыть свой маркетплейс и какие ниши сейчас свободны
Фонд кредитования поддерживает петербургских дизайнеров
Уральское ар-нуво: бажовские мотивы и редчайшие камни в коллекциях бренда из Екатеринбурга
Wildberries введет новую комиссию на некоторые товары с 24 февраля

Качество жизни

IT-дайджест: человек соседствует с ИИ, виртуальность — с реальностьюIT-дайджест: человек соседствует с ИИ, виртуальность — с реальностью
Владимир Путин побеждает на выборах президента России с 87,35% голосов
Легок на подъем: специалист рассказал, как не застрять в лифте
Город со стальным характером и комфортными трамваями: зачем ехать в Магнитогорск?
«Люди голосуют ногами, пересаживаясь из личного автомобиля в современный удобный автобус»
«Это по-настоящему»: JAECOO удивляет европейскими замашками
IT-дайджест: реальность и виртуальность. Премьера рубрики

Мнения

Амнистия за дробление бизнеса: кому и что простят — адвокат Дмитрий ЗемеровАмнистия за дробление бизнеса: кому и что простят — адвокат Дмитрий Земеров
Искусственный интеллект в деле: как глава уральской IT-компании вывел ее на новый уровень
Загрузка отелей иностранцами в Петербурге растет двукратными темпами
Акции банка «Санкт-Петербург» растут на фоне дивидендных ожиданий
«Сейчас представилась возможность не выживать, а жить. Но мы забыли, как это делать»
«Проблемы дефицита кадров не существует». Андрей Бриль — о мигрантах, заводах и мифах ЦБ
Что такое «серебряная экономика» и почему за ней будущее — Анастасия Лазибная

WIKI — биографии персон и справки о компаниях

Мирошников Валерий Александрович
Черемин Сергей Евгеньевич
Доев Дмитрий Витальевич
Ушерович Борис Ефимович
Нигматулин Ерлан Зайруллаевич
Сафин Денис Галялхакович
Южилин Виталий Александрович
Синцов Константин Владимирович
Мутавчи Аркадий Иванович
bizmall
Смотрите также в рубрике «Агентства недвижимости. Аренда»
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.