Подписаться
Курс ЦБ на 29.10
77,55
91,26
Деловой квартал/Справочник/Бизнес-центры/Офисные центры класса «А» в городах-миллионниках

Офисные центры класса «А» в городах-миллионниках

 

Офис класса «А»: правила и исключения

В офисах класса «А» несущественных деталей нет. Уровень комфорта в них должен быть таким, что арендатор при желании мог бы жить на работе. «ДК» проверил самые продвинутые БЦ в городах‑миллионниках на соответствие заявленному классу. 
 
В классификации офисной недвижимости предусмотрены условия обязательные и факультативные. Проще начать с последних, потому что их немного. Наличие адекватной размерам здания входной группы, современное остекление, прозрачная структура собственности (понятно, что, кому и почему принадлежит), обеспеченность парковочными местами (минимум — 
1 м/место на 100 кв. м офисных площадей, максимум — 1 м/место на 30 квадратов). Кроме того, желательно, но не обязательно, чтобы глубина этажа (от окна до окна) составляла не меньше 18‑20 м, а лифт приходилось ждать не дольше 30 с.
Все остальное, согласно теории, — неотъемлемые характеристики офисов класса «А». Прежде всего, это расположение: в деловой или исторической части города — как минимум. В любом случае поблизости не должно быть объектов, которые с имиджем белых воротничков не имеют ничего общего (тюрьмы, свалки, кладбища, крупные индустриальные объекты).
Инженерная начинка дорогих БЦ тоже должна быть на уровне: регулируемое отопление, современные системы пожаробезопасности, скоростные лифты, независимые источники электроснабжения и т. п.
Не менее требовательны классификаторы к конструктивным и архитектурным особенностям: индивидуальный дизайн, высота потолков не меньше 2,7 м в чистовой отделке (лучше — больше). Возможность свободной планировки, коэффициент потерь — не больше 12%. Непременное условие — прозрачная система управления зданием (единая управляющая компания), наличие только одного собственника. Опять же в теории — недопустима распродажа бизнес‑центра частями, только аренда. На практике это правило соблюдается редко, если здание построено 5‑6 лет назад, когда застройщики активно привлекали заемные средства и по окончании строительства были вынуждены в максимально короткие сроки «отбить» затраты.
Наконец, развитая инфраструктура. В минимально необходимом наборе: бары, рестораны, отделения банков, салоны сотовой связи, спорткомплексы, желательно наличие пункта приема химчистки, заказа авиабилетов.
Чем больше пунктов соблюдено, тем выше уровень бизнес‑центра. Если в БЦ классом пониже («А» или «А‑») допустимы некоторые послабления в разумных пределах (например, нет системы «умный офис»), то в офисе класса «А+» должны быть соблюдены все указанные условия (обязательные и факультативные) и даже больше. То есть здание должно постоянно адаптироваться к инновациям (появилась какая‑то технология — применили). В противном случае даже самый респектабельный и высокотехнологичный бизнес‑центр со временем теряет «звезды», превращаясь в класс «А‑», «В»…
Изучая бизнес‑центры класса «А» в городах‑­мил­ли­он­никах, «ДК» не без удовольствия отметил, что многие из них соответствуют большинству заявленных требований. Во всяком случае, по проектам. Стоит, правда, сразу оговориться, что приведенные ниже примеры — это ни в коем случае не рейтинг, это случайная выборка бизнес‑центров, построенных в разных городах в разное время. В одних — практически хрестоматийный набор характеристик, в других (как правило, тех, что постарше) — и конференц‑залы поменьше, и свободных офисов побольше.

Москва

бизнес‑центр «Башня 2000» (входит в деловой комплекс «Москва‑Сити»)

Управляющая компания: «Манежная площадь». Год постройки: 2001 г. Общая площадь: 64 тыс. кв. м, из них офисные — более 26 тыс. кв. м. Технические характеристики: приточно‑вытяжная вентиляция, центральное отопление, кондиционирование, системы пожаротушения, собственные АТС и подстанция, скоростные грузопассажирские лифты Schindler, круглосуточное видеонаблюдение и контроль доступа, возможность свободной планировки. Высота потолков: до 4 м. Инфраструктура: наземная охраняемая стоянка на 100 м/мест, подземный паркинг — на 300, в здании работают турфирма, банк, салон красоты, супермаркет, есть терминалы оплаты услуг, оборудован конференц‑зал. В рекреационной зоне — ресторан, бар, боулинг, бильярд. Стоимость аренды: в среднем годовая ставка — 30‑37 тыс. руб. за кв. м, аренда парковочного места — 20 тыс. руб. ежемесячно. Продажа: офис площадью 1,2 тыс. кв. м выставлен на продажу по цене 290 тыс. руб. за квадрат, офис на 430 кв. м — 344,5 тыс. руб. за кв. м.

Ростов‑на‑Дону

бизнес‑центр «Риверсайд‑Дон» 

Управляющая компания: «Элита‑Сервис» (входит в состав концерна «Единство» — девелопера проекта). Год постройки: 2012 г. Общая площадь: 23,5 тыс. кв. м, офисные помещения от 80 до 450 кв. м. Технические характеристики: подземный паркинг на 44 м/места, высокоскоростные бесшумные лифты SIGMA, комплексная система средств охраны (видеонаблюдение и мониторинг периметра, система контроля доступа в здание и управления паркингом), оптико‑волоконные телекоммуникации, возможна установка неограниченного количества телефонных линий, система бесперебойного и резервного электропитания (UPS), централизованная система вентиляции и кондиционирования. Высота этажа: 3 м. Инфраструктура: конференц‑зал, кафе. Стоимость аренды: офисы с отделкой 31‑100 кв. м, ставка — от 900 до 1 000 руб. за квадрат ежемесячно. Продажа: офисы от 80 до 270 кв. м стоимостью 77‑82 тыс. руб./кв. м.

Нижний Новгород

Центр международной торговли (WTC) Нижний Новгород 

Управляющая компания: «Региональный Центр Международной Торговли». Год постройки: 2009 г. Общая площадь: 17,5 тыс. кв. м, арендуемая — 12 тыс. кв. м (офисные блоки — от 40 до 2 000 кв. м). Технические характеристики: витражное остекление с энергосберегающим технологическим покрытием стекла, центральная система управления зданием (интегрированный диспетчерский пункт на базе системы BMS «Tour&Andersson», Швеция), центральная система отопления, вентиляции, кондиционирования, позволяющая регулировать температуру в каждом отдельном офисном блоке. Спринклерная система пожаротушения, источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения, скоростные лифты OTIS (максимальный период ожидания лифта не более 30 с), система безопасности и контроля доступа, эффективные планировки с возможностью установки фальшпола. Высота потолков: 3,5 м. Инфраструктура: подземный двухуровневый паркинг с автомойкой, наземная гостевая парковка, конференц‑зал, комнаты для переговоров, ресторан, бизнес‑кафе, отделение банка, банкоматы, SPA‑салон, услуги экспресс‑почты, заказ авиа‑ и ж/д билетов, представительство сотового оператора, турагентство. Стоимость аренды: 15‑30 тыс. руб. за кв. м в год (арендные платежи не включают оплату клининга, услуг провайдеров и расход э/энергии в арендуемом помещении).

Казань

офисно‑деловой центр «Булак»

Управляющая компания: «БулакИнвестмент». Год постройки: 2006 г. Общая площадь: 9 тыс. кв. м, арендопригодная площадь — 6,5 тыс. кв. м. Технические характеристики: телекоммуникационные системы и технологии с возможностью установки неограниченного количества телефонных линий от ведущих провайдеров связи, центральная система приточно‑вытяжной вентиляции и кондиционирования с возможностью индивидуального регулирования температуры, скоростные лифты OTIS с доступом на подземный паркинг, сплинкерная система пожаротушения, собственная подстанция и бойлерная, система контроля доступа, кнопка тревожной сигнализации, чистовая отделка всех помещений. Высота потолков: от 2,7 м. Инфраструктура: отделения банков, конференц‑зал вместимостью до 25 человек (при расположении по типу «классная комната» — стол, два посадочных места), комната для переговоров на 12 человек, услуга «офис на час», наземная охраняемая парковка на 25 м/мест, подземный паркинг — 48 м/мест. Стоимость аренды: информация только по запросу, но известно, что в арендную плату включены НДС, эксплуатационные платежи, уборка.

Челябинск

деловой центр «Челябинск‑Сити»

Управляющая компания: «Челябинск‑Сити». Год постройки: 2007 г. Общая площадь: 30,8 кв. м, офисная — более 17 тыс. кв. м.  Технические характеристики: открытые эффективные планировки с минимальным количеством рационально распределенных колонн (шаг 7,2х7,2 м), система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха с возможностью круглосуточно контролировать температуру в любом месте здания, видеонаблюдение, системы контроля доступа, пассажирские лифты KONE, два независимых источника электроснабжения, газовый генератор. Высота потолков: от 3 до 4,5 м. Инфраструктура: многоуровневый парковочный комплекс вместимостью 420 м/мест, который соединен с основным зданием крытым переходом, оборудованный конференц‑зал вместимостью до 90 человек, рестораны (авторской европейской кухни и быстрого обслуживания), торговая галерея. Стоимость аренды: от 770 руб. за кв. м ежемесячно (в стоимость включены НДС, коммунальные и эксплуатационные расходы).

Екатеринбург

бизнес‑центр «Палладиум»

Управляющая компания: RED. Год постройки: 2008 г. Общая площадь: 22,5 тыс. кв. м, арендопригодная площадь — 13,5 тыс. кв. м (от 15 до 800 кв. м). Технические характеристики: автономная система вентиляции и кондиционирования на каждом этаже, скоростные лифты, охранная сигнализация, система доступа в здание, система видеонаблюдения за периметром здания и паркингом, спринклерная система пожаротушения, электроснабжение от двух независимых источников, система автоматизированного управления зданием, развитая телекоммуникационная инфраструктура (в том числе возможность создания контакт‑центров). Высота потолков: 3 м (от фальшпола до подвесного потолка). Инфраструктура: на первом этаже БЦ — фитнес‑центр, салон красоты и ресторан, на втором — конгресс‑центр площадью 650 кв. м с конференц‑залом вместимостью до 250 человек, отдельным гардеробом, зоной отдыха и службой reception, услуга «офис на час», подземная парковка на 130 м/мест, наземная — на 30 м/мест. Стоимость аренды: цена по запросу, в среднем — 1,5‑2 тыс. руб. за кв. м.

Новосибирск

бизнес‑центр «Гринвич»

Управляющая компания: «Гринвич» (холдинг «ТрансСервис»). Год постройки: 2007 г. Общая площадь: 32,6 тыс. кв. м, офисная — более 15 тыс. квадратов. Технические характеристики: скоростные лифты с периодом ожидания не более 30 с, собственная служба эксплуатации (круглосуточная диспетчеризация), 2‑канальная приточно‑вытяжная вентиляция, централизованная система кондиционирования, отопления с функцией автоматического поддержания заданной температуры в помещениях, два независимых источника электроснабжения, источник бесперебойного питания линий связи. Инфраструктура: собственная парковая зона на 2 тыс. кв. м с водоемом, фитнес‑центр на 2,5 тыс. кв. м с бассейном (25 м), конференц‑залы на 150 и 30 человек, комната для переговоров на восемь человек, ресторан на 200 посадочных мест, столовая на 200 посадочных мест, рекреационная зона, салон красоты, подземная парковка площадью 7,5 тыс. кв. м (250 м/мест). Стоимость аренды: 1,3‑1,8 руб. за кв. м в месяц (в арендную ставку входят все коммунальные, эксплутационные и арендные платежи, включая охрану и уборку).

Красноярск

бизнес‑центр «Европа» 

Управляющая компания: ИК «Европа». Год постройки: 2008 г. Общая площадь:  5 000  кв. м офисных площадей. Технические характеристики: система электронных пропусков, видеонаблюдение, пожарно‑охранная сигнализация, неограниченное количество телефонных номеров. Инфраструктура: конференц‑зал на 100 человек, переговорные комнаты, а также ресторанный комплекс, занимающий целый этаж бизнес‑центра (ресторан, кофейня, банкетный зал), спецхранилище площадью 55 кв. м (сертифицировано, имеет лицензию V класса), парковка на 100 м/мест. Стоимость аренды: 1,5‑2,5 тыс. руб. за квадрат ежемесячно.
Подготовила Юлия Шаехова
 
 

Мнения

 

В московских бизнес-центрах «красивостей» больше

Елена Ермолаева, директор компании RID Analytics (Новосибирск)

Я бы отнесла к классу А в Новосибирске только три БЦ  - «Гринвич», «Хилтон» и «Кронос». На мой взгляд, главный критерий – местоположение. Наиболее удачное оно у «Хилтона» - ближе всего к площади Ленина. Плюсом является также то, что это единый комплекс с отелем высокого класса. А вот проблему с парковками лучше всех решил «Гринвич» – за счет карточной системы. Вообще, у нас пока низкая конкуренция объектов высокой ценовой категории. В Москве и Питере в БЦ высокого класса больше "красивостей", вплоть до белого рояля в холле, на котором играет профессиональный пианист. Впрочем, оплачивают весь этот праздник жизни, конечно, арендаторы.

В каждом городе свои нюансы

Александр Назаров, компании «Назаров и Партнеры. Коммерческая недвижимость» (Новосибирск)

Конечно, стандартные требования к бизнес-центрам класса А девелоперы коммерческой недвижимости в Новосибирске стараются соблюдать.  Во всех БЦ, которые позиционируют себя как класс А, в целом все как надо: один собственник, централизованная система управления, скоростные лифты, высококачественная отделка, подземная парковка. Но, с другой стороны, в каждом городе есть свои нюансы, например, в столице выше уровень отделки БЦ. На мой взгляд, к классу А в нашем городе относятся только «Кронос», «Гринвич», «Хилтон» и «Лига Капитал», а вот, например, «Кобра» - до этого уровня не дотягивает. 

Новости

Конец громкого корпоративного спора: Baring Vostok и Аветисян достигли мирового соглашенияКонец громкого корпоративного спора: Baring Vostok и Аветисян достигли мирового соглашения
Врачам запретили публично говорить о коронавирусе. На фоне нарастания масштабов эпидемии
Каждая пятая компания в России не сможет расплатиться по налогам
Ставка на бедность: X5 Retail Group запускает жесткий дискаунтер
Уральский косметический ритейлер запускает бизнес в Беларуси
Выйти из пандемии победителем. Как льготы ТОСЭР стимулируют развитие производств
Сокращенное меню и время работы. Рестораны сокращают все, что можно

Бизнес

«Макфа» реализует инвестпрограмму стоимостью ₽3,8 млрд«Макфа» реализует инвестпрограмму стоимостью ₽3,8 млрд
«Человек года — 2020»: список претендентов сформирован, голосование началось
«Чем больше компания, тем опаснее ею управлять». Бизнес-история Алексея Боброва
«Рынок недвижимости — один из последних аппаратов искусственного дыхания для экономики»
Как государственно-государственное партнерство вытесняет ГЧП
Вероятность ошибки ниже, чем у авиадиспетчера. Лаборатория «Инвитро» изнутри
Как выбирают «Человека года — 2020». Список экспертов и номинаций

Свое дело

Вложить миллионы в бизнес, который окупится только на пенсии, и кайфовать: реальный кейсВложить миллионы в бизнес, который окупится только на пенсии, и кайфовать: реальный кейс
наSTART#1: Разработчик «умной корзины» для супермаркетов ищет 20 млн руб. на развитие
«Мы — как парикмахерская». Как производственники наращивают выручку в кризис
«Говорили, что мы сумасшедшие». Как семья из России ведет бизнес в Сербии
«Работать самому в 50 лет — это странно». Как 18-летние делают бизнес
«Богатство лежит под ногами». Как сделать так, чтобы деревни в России не умирали?
«Я просто авантюрист». Как устроен бизнес изобретений в сельском хозяйстве

Качество жизни

«Война всех против всех». Почему каждый десятый протест в России связан со стройкой«Война всех против всех». Почему каждый десятый протест в России связан со стройкой
«В интернете будут деньги, в e-commerce интересно». Рейтинг карьерных отраслей на 2021 г.
«COVID-19 бьет рекорды во всем мире. Вирус распространяется быстрее, чем при первой волне»
«В школе травля, а конкурс в 1 класс зашкаливает — такого в здоровом мире не может быть»
«Льготная ипотека взвинтила цены на недвижимость. Финансовый пузырь надувается»
«Вы заложили под себя бомбу. И она взорвется — не сомневайтесь»
«Постепенно убавляют кислород, чтобы предостеречь от пожара. Мы в этой среде все сдохнем»

Мнения

«Из-за пандемии из Москвы уехали 2,5 млн человек. Для других городов это шанс их удержать»«Из-за пандемии из Москвы уехали 2,5 млн человек. Для других городов это шанс их удержать»
«Мы аврально инвестируем в то, что нам не надо». Как на предприятия навесили новый «оброк»
«Я продал акции компании и за один день потерял около 2 млн руб. Но все сделал правильно»
«Нет сомнений — вторая волна ковида началась. Новый локдаун откатит нас на 2-3 года назад»
«Дробление страны никого не интересует. Политическую повестку диктует спад в экономике»
Наталья Зубаревич: «Вам выдали лояльных, а про менеджерские качества никто не спрашивал»
«Я абсолютно свободен. Меня никто никогда не заставляет что-то писать или вычеркивать»

Лайфхаки

Счетная палата спорит с правительством. Первый экономпрогноз ведомства крайне негативенСчетная палата спорит с правительством. Первый экономпрогноз ведомства крайне негативен
Успех состоит из маленьких шагов. Девять привычек, которые позволят наслаждаться жизнью
Автосалоны России остались без машин. Покупатели «берут что есть, пока не подорожало»
«Люди читают книги по бизнесу и психологии, понимают, что делают не так, но продолжают»
Как высчитать, сколько должна стоить ваша квартира? Финансовые формулы на все случаи жизни
Блогер сжег «Мерседес» за 13 млн, который ломался после визита в официальный сервис
Перспективный бизнес? Подумайте про услуги для пожилых. Да, они потребляют больше всех
Смотрите также в рубрике «Бизнес-центры»
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.