Недвижимость умерила аппетиты

Большинство пермских застройщиков не намерены реализовывать в следующем году новые проекты. Продавать недвижимость по старым ценам стало сложно: банки фактически перестали выдавать ипотеку, а клиенты с деньгами ждут, когда стоимость метров упадет еще больше. В следующие два года объем строительства сократится почти в два раза, и с рынка продаж квадратных метров придется уйти мелким игрокам.

Кризисные явления на рынке заставили застройщиков пересмотреть планы по возведению новых объектов. Особенно пострадал рынок новостроек. В сегменте элитного жилья уже сейчас специалисты фиксируют падение цены продажи до 30% от заявленной, а в следующем году дисконт может составить порядка 40%.

Застройщики реализуют только начатые проекты

В октябре-ноябре планы по строительству жилой и коммерческой недвижимости на текущий и следующий год пересмотрели фактически все застройщики. Большинство из них решило либо не начинать новых проектов, либо перенести их реализацию на неопределенный срок и заканчивать уже начатые. УК «ЭКС» заморозила все свои проекты на стадии проектирования, ГК «РИАЛ» сосредоточился на уже реализуемых объектах, с 50 до 30 тыс. кв. метров сократил свои планы по вводу жилья ООО «СтройПанельКомплект». Как пояснила директор ООО «Комстрин-Пермь» Марина Коноплева, сегодня в Перми заморожено порядка 70% проектов, которые были намечены на следующий год. В связи с этим, считают некоторые игроки рынка, к концу следующего года может возникнуть дефицит на рынке новостроек.

Падение цен на стройматериалы по-влекло за собой снижение себестоимости строительства, что позволило застройщикам продавать новостройки с дисконтом. По словам директора департамента финансов управляющей компании «РИАЛ» Марины Медведевой, наибольшее падение зафиксировано на металлы, щебень, бетон, арматуру, кирпич: от 10 до 20% по сравнению с началом года. «Цена на металлы была перегрета, и сейчас она выравнивается, — отмечает начальник аналитического отдела строительной группы «Камская долина» Эльвира Епишина, — например, цена на арматуру упала на 30-40%, но за 2007 г. она выросла в 3,5 раза». По данным «Камской долины», себестоимость строительства в I полугодии в среднем составляла 32-34 тыс. руб. за кв. м, теперь — в пределах 31-33 тыс. руб.

Снижение цены на новое жилье в среднем по рынку составило 10-20%. Так, квартиры в жилом комплексе «Виктория» продаются с дисконтом 20%. «Мы не продаем площади за бесценок, а снижаем цены потому, что падают цены на стройматериалы», — подчеркнула Марина Коноплева. Специалисты отмечают, что основная причина дисконта в новостройках — стремление реализовать площади при падении спроса, чтобы обеспечить денежные ресурсы на новые объекты и закрыть кредиты, которые были взяты на строительство к концу года.

Объем ввода нового жилья в этом году, по данным «Камской долины», останется на уровне прошлого года. Как отмечает Эльвира Епишина, в прошлом году он составил 514 тыс. кв. м, в этом году будет введено в эксплуатацию порядка 500 тыс. кв. м.

«За последние три месяца уходящего года маловероятно, что все 64% от запланированного будут введены, оставшаяся доля перейдет на 2009 год», — пояснила руководитель Аналитического центра корпорации «Перспектива» Регина Давлетшина. «В следующем году краевые власти планировали ввести в эксплуатацию порядка 800 тыс. кв. метров жилья по Пермскому краю без уточнения по объему ввода в Перми. Но можно полагать, что объемы по городу составят 300-400 тыс. кв. метров, в лучшем случае», — пояснила Давлетшина. В 2010-м, по ее прогнозам, может быть введено всего 100-150 тыс. кв. м.

Дефицит нового жилья в следующем году возникнуть не должен, считают застройщики, а вот в 2010 г. нехватка может проявиться. «Дом строится около полутора лет, — отмечает Марина Медведева. — Если в следующем году все будут только достраивать начатые объекты, то к началу 2010 года возникнет дефицит жилья».

Кризис повлек за собой сокращение сделок АН в 3-4 раза

Эксперты сходятся во мнении, что сегодня рынок жилья в Перми перенасыщен. Как отметила Эльвира Епишина, за последние три года объем предложения на первичном рынке вырос в 3 раза и в итоге превысил спрос. Симптомы перегрева рынка стали ощутимы еще в августе. Однако если еще осенью покупатель имел возможность выбрать тот объект, который ему интересен, то теперь он либо занимает выжидательную позицию, либо требует дисконт — до 20-30% от заявленной цены продажи объекта.

Количество сделок покупки жилья в АН осенью существенно сократилось. «Количество сделок в нашем агентстве по сравнению с ноябрем прошлого года уменьшилось в три раза», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Респект» Алексей Соловьев. В «Перспективе» приводят похожие данные: спрос на недвижимость упал в 4 раза.

В портфеле продаж агентств недвижимости серьезная доля приходилась на ипотечные сделки. Когда банки перестали выдавать длинные кредиты или ужесточили условия выдачи, доля ипотечных сделок в разы сократилась. Ипотечные сделки в пермских агентствах недвижимости составляли минимум 30% от общей доли сделок по покупке жилья. По информации директора департамента жилья корпорации «Перспектива» Станислава Цвирко, доля сделок его компании по ипотеке в I полугодии составляла 50%. По данным генерального директора агентства недвижимости «Надежда» Ольги Мальцевой, на январь текущего года сделки с ипотекой в «Надежде» составляли порядка 80%, а сейчас их доля сократилась до 10%.

Ужесточили свои требования банки: сегодня сумма первоначального взноса должна быть не менее 30% от стоимости квартиры, и клиент обязательно должен указать поручителя, хотя ранее в некоторых случаях это не требовалось. Процентная ставка возросла с 10% (на начало года) до 14-15% (в ноябре). «Банки заняли выжидательную позицию. И хотя ипотека как продукт, на рынке присутствует, банки создают такие требования для ее получения, что количество желающих сокращается в разы», — отмечает Алексей Соловьев.

В ноябре текущего года рынок недвижимости впервые за несколько лет показал отрицательную ценовую динамику. По данным аналитиков корпорации «Перспектива», в прошлом месяце снижение цены продажи было зафиксировано во всех сегментах рынка. Лидером «падения» стали новостройки: за ноябрь квартиры в новых домах в среднем подешевели на 2,4%.

Рынок продолжит падение

По прогнозам экспертов строительного рынка, оживленный спрос на недвижимость вернется не раньше, чем через два года, но в каком-то объеме он сохранится и во время кризиса. «Строители замораживают проекты, поэтому и в этом, и следующем году будет сдано меньше жилья, и, как следствие, в будущем мы будем наблюдать дефицит на рынке новостроек, что непременно приведет к увеличению цен», — считает Алексей Соловьев. Подобный прогноз дает и Регина Давлетшина: если объемы вводимого жилья резко сократятся, то через два-три года можно ожидать новый толчок роста цен, и жилье станет еще менее доступно.

Покупатель будет требовать дисконта. Дисконт по новостройкам элитного класса и бизнес-плюс может достигнуть 40%, по сегменту эконом-класса — 10%, считает Станислав Цвирко. По прогнозам г-жи Давлетшиной, цена на новостройки на конец текущего года составит порядка 50 тыс. за кв. м, и она будет падать в 2009 г. на 1-1,5% ежемесячно.

Эксперты считают, что наиболее динамично будут развиваться рынок аренды жилья и коммерческой недвижимости. «Если раньше ипотека была альтернативой аренде, — поясняет Ольга Мальцева, — то сейчас, возможно, станет наоборот». Алексей Соловьев отмечает рост арендного предложения: арендные ставки за октябрь-ноябрь упали на 5-10%. «Люди, купившие квартиры по ипотеке с целью последующей продажи, теперь сдают их в аренду, чтобы компенсировать свои ежемесячные платежи по ипотеке в надежде на то, что через год-два цена на квартиру снова вырастет. В том числе и поэтому мы наблюдаем рост предложений на рынке аренды жилья и, как следствие, некоторую корректировку арендных ставок «в минус», — отмечает он. Поскольку цены не выросли, а упали, такому заемщику приходится делать выбор: либо сдавать квариру в аренду, либо продавать квартиру по меньшей цене.

Положительную динамику роста цены покажет торговая недвижимость, так как этот рынок еще не насыщен, отмечает Эльвира Епишина.

Несмотря на сложную ситуацию на рынке, в Пермь в следующем году собираются заходить некоторые федеральные АН. О своих намерениях уже заявило федеральное агентство недвижимости «Дом. ру», которое планирует открыть в Перми порядка 10 офисов из расчета 1 АН на 100 тыс. жителей.

В этом году на пермский рынок зашли крупные федеральные операторы — «Хирш» и «МИАН». Анонсировали о своем заходе АН «Миэль», «Компаньон», «CENTURY 21. Россия», «Дом.ру». Международная риелторская компания «CENTURY 21» уже несколько месяцев ищет франчайзи в Перми, однако пока безрезультатно, в то время как АН «Дом.ру» нашел франчайзи и собирается заходить в Пермь уже в первой половине следующего года.

С лета начало сокращаться количество игроков на рынке недвижимости. Осенью этот процесс продолжился: небольшим АН стало сложно выжить. Эксперты прогнозируют, что в результате кризиса рынок может перераспределиться в пользу крупных игроков. «Скорее всего, на рынке останутся агентства и частные риелторы, имеющие опыт работы более 5-6 лет, сформированную клиентскую базу, хорошую репутацию и финансовую подушку», — считает Ольга Мальцева.