Подписаться
Курс ЦБ на 23.09
76,27
89,48

Налог на недвижимость

Налог на имущество: много шума – и ничего?

С нового года ставка налога на недвижимость рассчитывается по кадастровой, приравненной к рыночной, стоимости. Последствия этого ощутят все компании, но самый тяжелый удар получили организации, применяющие спецрежимы – теперь налог на имущество обязаны платить и они. Роман Речкин, старший партнер Агентства юридической безопасности ИНТЕЛЛЕКТ-С, дал рекомендации по минимизации финансовых потерь для бизнеса. 
 
Налог на недвижимость 1
В 2015 году мы окончательно уходим от социализма, одним из пережитков которого оставался налог на имущество, взимаемый от условной инвентаризационной стоимости. Налогообложение объектов недвижимости с рыночной стоимости – следующий шаг государства в капитализм. Необходимость сделать его, убрав при этом исключения в отношении спецрежимов, обусловлена дефицитом средств в бюджете, ведь налог на недвижимость – самый очевидный источник его пополнения. Границы налогооблагаемого имущества, обозначенные в НК РФ, государство сделало достаточно широкими, включив административно-деловые центры, торговые центры (комплексы) и помещения в них, нежилые помещения (офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания) и объекты недвижимого имущества иностранных организаций. По большому счету, под действие закона попадает все недвижимое имущество организаций, кроме производственных и складских помещений. Причем, законотворцы сразу постарались закрыть возможные лазейки: объектами налогообложения выступают не только помещения, по документам являющиеся торговыми, офисными и пр., но и фактически используемые в этих целях. 
 
Однако последнее слово государство оставило за субъектами, делегировав им введение налога (и ответственность за это) и окончательное определение круга объектов. Так, в Свердловской области объектами налогообложения стали административно-деловые и торговые центры площадью более 5000 кв. м. (и помещения в них) и недвижимое имущество иностранных организаций. Власти Челябинской, Ростовской, Нижегородской, Новосибирской областей и Красноярского края ограничились введением налога в отношении недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, и иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций через постоянные представительства.

Как избавиться от налогового бремени?

Перспективой платить налог с рыночной стоимости недвижимости государство бизнес очень напугало. На практике же, после принятия решений властями субъектов, большая часть объектов в списки подлежащих налогообложению не вошла – по сути, сегодня «сеть» расставлена, но размер ячеек позволяет большей части «рыбы» спокойно из нее выплывать. Бизнес выдохнул, однако ситуация может измениться уже со следующего налогового периода, то есть, с 2016 года. 
 
Какие варианты минимизации налога с недвижимости существуют на сегодняшний день? Их немного, но они есть. Во-первых, это оформление имущества (здания, помещения) в собственность индивидуального предпринимателя. Обязав платить налог на имущество организации, живущие на «упрощенке», государство сохранило льготу для ИП. Поэтому законный и лежащий на поверхности способ ухода от налога состоит в ликвидации собственника недвижимости. После расчетов с кредиторами оставшееся имущество будет передано учредителям. Зарегистрировавшись в качестве индивидуальных предпринимателей, они смогут применять упрощенную систему налогообложения, не платя налога на недвижимость. Негативным последствием этого решения станет раскрытие бенефициара. Кроме того, данный инструмент налоговой оптимизации работает лишь при условии нахождения недвижимости в собственности физлиц, а не организаций.
 
Другой законный вариант – добиваться снижения кадастровой стоимости здания (помещения) и платить в казну разумный минимум. Кадастровая оценка должна соответствовать рыночной. Но в масштабе десятков тысяч объектов работать с каждым индивидуально физически не возможно. Стоимость недвижимости определяется государством на основе расчетных методик, что привносит элемент случайности: кадастровая стоимость объекта может оказаться выше рыночной, причем существенно. В случае несогласия с представленной на сайте Росреестра государственной оценкой собственник вправе ее оспорить. Важно, что любое заинтересованное лицо может подать аргументированное возражение по своему объекту недвижимости до утверждения результатов оценки. Для этого в открытом доступе на 20 рабочих дней размещается предварительный отчет оценщика. Итак, его результат вас не устраивает, первый шаг, который необходимо сделать, – получить заключение независимого эксперта. Второй – обратиться в комиссию при Росреестре, которая может вынести вердикт в пользу собственника. Если этого не происходит, делаем третий шаг – обращаемся в суд.   

Обойти закон не получится  

Дополнением о фактическом использовании помещений государство, по сути, закрыло возможность «нарисовать» документы – и не платить налог. Налоговый орган вправе проводить осмотр помещений, которые налогоплательщик использует в своей деятельности, и проверять назначение помещения, причем даже в рамках камеральных проверок. 
 
В ситуации, когда помещение используется в нескольких целях, например, на складе есть офисная часть, в которой располагается бухгалтерия, назначение помещения (и необходимость платить налог) закон определяет следующим образом: если под офис фактически или по документам используется не менее 20% площади всего помещения, оно признается офисом, и налогом облагается весь объект. Этот же принцип можно проецировать на прочие возможные комбинации: «производственное помещение + офисная часть», «складское помещение + торговое помещение» и др. В законе есть некоторые спорные пограничные моменты, потому что он не очень хорошо написан с точки зрения юридической техники. Например, в нем отсутствует определение офиса. Нет четкого понимания относительно определения назначения помещения в пограничных случаях, когда оно используется в нескольких целях, например, это и производство, и склад, и торговая площадка, и офис. Сложно предположить, как суды будут относиться к подобным противоречивым моментам, но почва для споров есть. 

Спор уместен?

Опыт оспаривания кадастровой стоимости земельных участков – во многих случаях удавалось добиться снижения государственной оценки в 3, 5, даже в 10 раз – не должен рождать у собственников недвижимости неоправданных оптимистических ожиданий. Земельные участки более индивидуальны, с уникальными характеристиками (категория земель, наличие коммуникаций, близость к дороге и пр.), поэтому их сложнее оценивать, нежели стандартные объекты, такие как квартиры, и вероятность расхождения кадастровой и реальной рыночной стоимости земли потенциально выше. Нежилая недвижимость – некий промежуточный вариант, и можно предположить, что государственная оценка в этом случае будет достаточно объективной. Кроме того, в 2014 году прекратил свою деятельность Высший Арбитражный суд РФ, его компетенция в этой части передана судам общей юрисдикции, исторически более лояльным к государству. И рассматривать споры по кадастровой стоимости объектов будут именно они.
 
В случае успеха собственника в пересмотре кадастровой оценки недвижимости за текущий налоговый период в казну все же придется заплатить налог с первоначально определенной государством стоимости, изменения вступят в силу со следующего налогового периода, то есть, со следующего года. Однако если ошибка в оценку вкралась вследствие нарушения методики, государство обязано пересмотреть налог задним числом.
 
Налог на недвижимость 2
 
 
Налог на недвижимость 3

Новости

«Последняя мера, на которую нужно идти государству». Греф раскритиковал повышения налогов«Последняя мера, на которую нужно идти государству». Греф раскритиковал повышения налогов
«Насильная реновация ударит по местным сообществам и убьет желание что-то делать»
Новостройки стремительно дорожают. К концу года рост цен будет еще сильнее
Навальный требует вернуть одежду, офисникам не хватает посетителей. Главное 21 сентября
Операторам разрешат строить сети 5G только на отечественном оборудовании. Несуществующем
Депутаты предложили разрешить местным властям «принудительную реновацию»
Как друзья Путина, олигархи и госкомпании засветились в сомнительных финансовых схемах

Бизнес

«Со всей дури влетели в стену». Как бывший топ-менеджер КРСУ строит собственный бизнес«Со всей дури влетели в стену». Как бывший топ-менеджер КРСУ строит собственный бизнес
«Продал ты банк, получил условный миллиард, и что с ним делать? Какой актив приобрести?»
«Если бы пандемии не было, ее стоило бы придумать» — Алексей Денисенко, «Юничел»
«Выжили? Отлично. Теперь готовьтесь все поменять, чтобы выживать дальше»
«Требуется взлом системы». Иван Хохлов об уроках Covid-19, к которым оказался не готов
Применение принципа «эстоппель» при защите интересов в корпоративных спорах
«За счет инвестиций вышли на мировой рынок. В 2020-м вложим еще 200 млн, COVID не помеха»

Свое дело

«Я просто авантюрист». Как устроен бизнес изобретений в сельском хозяйстве«Я просто авантюрист». Как устроен бизнес изобретений в сельском хозяйстве
«Два месяца нас лихорадило от негатива со стороны клиентов и истерик сотрудников»
«За три года не было ни одного рабочего дня». Как превратить увлечение играми в бизнес
«Мы почти супермены». Как парни с Уралмаша накрыли своим Wi-Fi всю Россию
«Ожидал, что сейчас намного проще найти сотрудников, но людям хватает пособия. Нонсенс!»
Платформу для малого бизнеса DKclub представили на выставке-форуме Internet Expo
«В апреле 2019-го заработали миллион, теперь — 60 тыс. Но перспективы — дух захватывает!»

Качество жизни

Жизнь в Японии: идеальная чистота, шаблоны поведения, вынос мусора по графику. Личный опытЖизнь в Японии: идеальная чистота, шаблоны поведения, вынос мусора по графику. Личный опыт
«Многие родители мечтают вырастить отличников, но троечники — самые адаптивные в мире»
Галина Букова: «Роль архитектора низведена до косметолога строительства»
Игровой сервис Михаила Гуцериева вложил в инфраструктуру на Урале 1 млрд руб.
Zoom, исчезновение SIM-карт и мифы о 5G. Сергей Эмдин — о том, как COVID-19 изменил мир
Посткарантинный Сочи: Ницца и Тагил в одном флаконе
Дополнительные бюджетные места и гранты: как вузы помогают абитуриентам в период пандемии

Мнения

Что такое «альтернативный туризм» и как он помогает восстанавливать экономику в провинцииЧто такое «альтернативный туризм» и как он помогает восстанавливать экономику в провинции
«Достаточно посмотреть на путь Путина, чтобы понять, почему власть недооценила Навального»
«Сейчас очень удобный момент, чтобы катализировать процесс смены власти»
«Неуклюжие действия государства и банков ставят на колени большую часть бизнеса в России»
«Ощущение, что полстраны с ЛГБТ борется. Мороженку с радугой увидят, и давай бороться»
«Договорились уже до того, что школа — любая — это для ребенка травмирующий опыт»
Дмитрий Волошин: «Образование стало на глазах маргинализироваться»

Лайфхаки

Дмитрий Потапенко: «Россияне вымирают, но власти решили, что на их век обслуги хватит»Дмитрий Потапенко: «Россияне вымирают, но власти решили, что на их век обслуги хватит»
Предсказывать пандемии и революции — возможно. Десять способов научиться видеть будущее
Друзья делают нас счастливее. В отличие от родственников. ИССЛЕДОВАНИЕ
«Психически больных вокруг до 30%. Спасение — банить! Всех, кто лезет в ваш уютный мирок»
Он и сроки знает. Билл Гейтс, обвиняемый в создании COVID, рассказал, когда вирус «уйдет»
«Сегодня боссы не знают, что их фирма производит. Видят только цифры в отчетах и картинки»
Наши мнение и знания часто не стоят ничего. Почему люди так часто ошибаются?
Смотрите также в рубрике «Налогообложение»
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.