ТРЦ больше никому не интересны и не нужны. Чем наполнят стеклянных гигантов?

Нынешняя пандемия серьезно изменит рынок недвижимости во всем мире, очень серьезно отразившись на бытовании торговых центров. У людей останется страх перед эпидемией, так что интерес к многолюдным моллам с многочасовым шоппингом и перекусам на фуд-кортах заметно снизится. Возможное будущее торгцентров — фабрики-кухни, медцентры и глухая стена постаматов. Но самый лучший вариант — парки вместо кинотеатров и коворкинги вместо сетей фаст-фуда, пишет «Коммерсантъ».

Совладелец группы «Регионы» Амиран Муцоев еще во второй половине февраля воодушевленно презентовал президенту страны новый девелоперский проект компании — построенный в Нагатинском затоне на юге Москвы крытый парк развлечений «Остров мечты» с огромными торговыми площадями. Объект закрыли через месяц, после введения режима самоизоляции. Вот как Муцоев комментирует ситуацию:

Нас хотят зажать в тиски, а это разрушит бизнес,— заявил  бизнесмен, имея в виду разгоревшийся в последние недели скандал между ритейлерами и владельцами торгцентров.

Камнем преткновения стал внесенный федеральным правительством в Госдуму законопроект, позволяющий арендаторам торговых площадей в одностороннем порядке расторгать договоры без штрафных санкций. Первые ждут скорейшего принятия закона в текущей редакции, вторые требуют не делать этого, так как тогда у многих девелоперов разрушится бизнес-модель, их будет ждать дефолт по кредитам.

В коматозном состоянии находятся и непродуктовые ритейлеры, пострадавшие  в кризис, вызванный COVID-19.

При первых же намеках на пандемию, где-то за месяц-полтора до объявления карантинных мер, трафик в торгцентрах снизился на 40-50%, — рассказал заместитель гендиректора российского представительства S.Oliver Shoes и Jana Иван Шахин.

Он считает, что показатели выручки fashion-операторов составят 60–70% от той, которая была в прошлом году. Но это крайне позитивный прогноз, если судить по опыту ЕС, разрешение на открытие магазинов еще не означает возобновление торговли. В Испании, например, ритейлеры недовольны требованиями властей запретить проведение распродаж, чтобы избежать наплыва покупателей.

Иная ментальность

Часть консультантов, работающих на рынке торговой недвижимости, ждут возврата к прежней жизни.

После снятия ограничений люди будут рады вернуться к своим привычкам проводить время с друзьями, семьей, и важность торгцентров как места для встреч станет еще больше, чем до режима самоизоляции,— надеется ведущий аналитик «Магазина магазинов» Ярославна Шилова.

На первом этапе снятия ограничительных мер можно ожидать всплеск офлайн-потребления, соглашается операционный директор Malltech (владелец региональных торгцентров) Кирилл Степанов.

Но в таком будущем торговли и торговых центров сильно сомневается управляющий директор Московского центра урбанистики Юлия Шульга:

После снятия ограничений люди вряд ли первым делом захотят пойти в торгцентры, где можно столкнуться с большим количеством людей в закрытом пространстве.

Именно сейчас, по наблюдениям директора департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгении Хакбердиевой, формируется новое поколение потребителей, которое не будет, как прежде, ранжироваться по возрасту. «Скорее всего, они будут определяться личностными и ментальными характеристиками, которые станут результатом пережитого пандемического опыта»,— полагает эксперт.

В Китае посетители стали возвращаться в торгцентры уже в первую неделю после официального снятия карантинных мер, рассказывает старший аналитик отдела исследований рынка CBRE Екатерина Сизанова. Но трафик посетителей, по ее словам, до сих пор остается на низком уровне — в среднем на 20–50% ниже по сравнению с аналогичным периодом годом ранее.

Место для отдыха

Огромные моллы для урбанистов и градостроителей как бельмо на глазу. «Они стали городами в городе, изолированными пространствами, не включенными в среду,— констатирует партнер бюро Citymakers Петр Кудрявцев.— Но трафик в них огромен, и многим они заменили общественные пространства.

«Комфортное городское пространство — удобные улицы, площади, парки — по сути своей и являются торговыми центрами, но под открытым небом»,— поддерживает коллегу Юлия Шульга.

Такие объекты замещают полноценный досуг горожан псевдокультурной повесткой гигантских шопинг-моллов, — считает сооснователь архитектурного бюро Wowhaus Олег Шапиро.

Перемены неизбежны

Исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди считает, что сейчас рынок торговой недвижимости проходит глобальную перезагрузку, которая позитивно повлияет на этот сектор в исторической перспективе, но в моменте не сможет пройти без значительных потерь для бизнеса:

Если летом мы увидим волну высвобождения площадей, то уже осенью начнется период стабилизации, которая войдет в свою активную фазу в конце 2020 года,— считает эксперт.

Ритейлеры уже приготовились к закрытию части торговых центров, так как помещений больше, чем нужно, уверен Иван Шахин. Уже сейчас, по его словам, наблюдается «естественная чистка» среди торгцентров. Та бизнес-модель, которая работала на этом рынке до введения ограничительных мер, не будет эффективной в новых реалиях, добавляет директор ГК «Обувь России» Антон Титов.

Эксперты сходятся во мнении, что пандемия привела к резкому скачку онлайн-торговли, который уже начал менять сложившийся ландшафт рынка.

Кинотеатры и фуд-корты, которые раньше являлись генераторами трафика покупателей в торгцентрах, уж не смогут выполнять эту функцию, — убежден Антон Титов.

Россия в этом плане не уникальна. Так, в Великобритании, по данным Knight Frank, в сегменте непродовольственного ритейла доля e-commerce увеличились до 40%. На онлайн-покупки переключились даже люди, которые раньше не были активными интернет-пользователями, отмечает Титов.

Возможно, в недалеком будущем мы увидим со стороны торгцентров попытки глубокой интеграции с онлайн, что приведет, например, к массовому запуску собственных маркетплейсов,— прогнозирует он.

В розничном бизнесе произошла подмена ключевой характеристики успешности торговой точки с локации на удобную логистику, считает Иван Шахин: «Ценность локации торговой точки теряется с появлением сверхбыстрой доставки из интернет-магазина прямо домой покупателю или в удобный для него пункт выдачи рядом с домом — так называемые pickup points». Поэтому, не исключает директор отдела торговых помещений CBRE Марина Малахатько, в наиболее пострадавших из-за текущего кризиса торгцентрах опустевшие площади будут заполняться форматами, которым нужен не столько трафик, сколько конкретный адрес: пункты выдачи заказов с городскими складами и фабрики-кухни.

Но в Knight Frank, ссылаясь на прогнозы коллег из Великобритании, предупреждают, что ситуация может оказаться иной. «Как только в Британии магазины откроются, доля онлайн-продаж непродовольственных товаров вернется к прежнему уровню (как до момента закрытия магазинов) — около 20% — и возобновит докризисную траекторию роста»,— говорится в отчете компании.

Еще одним из решений может стать организация пространства с исключительно временным арендаторами, — полагает Екатерина Сизанова.

По ее словам, такая концепция реализована в новом торгцентре SKP-S в Пекине, где весь третий этаж отдан под временные торговые точки — pop-up store.

Может появиться и новый пул арендаторов — например, медицинские центры, которые могут открыть свои заведения в шопинг-молах. «Сейчас прогнозируется рост спроса на медуслуги, потому что россияне уже задумались серьезно о регулярной проверке здоровья,— уточняет Евгения Хакбердиева.

Конечно, рано или поздно люди начнут возвращаться в молы, не сомневается Юлия Шульга. Но собственникам объектов для привлечения посетителей уже не удастся ограничиться фуд-кортом и традиционным набором магазинов, убеждена она. Нужно будет развивать и другие функции — в первую очередь, культурные, социальные и рекреационные.

По сути, торгцентры должны стать парками, местами, в которых человек, один, с семьей или компанией, может провести несколько часов или даже целый день, даже не платя ни за что,— считает Петр Кудрявцев. — Это позволит продлить пребывание покупателей на их территории, трансформирует объект из торговой зоны в развлекательно-природную.

Олег Шапиро тоже считает, что окончательно списывать со счетов торгцентры пока рано. Они могут быть полезны, но в ином качестве.

«После выхода из самоизоляции у многих сотрудников крупных компаний, по всей видимости, будет возможность частично работать на удаленке. То есть часть горожан будет оставаться в дневное время в своем спальном районе, соответственно сформируется серьезный запрос на более качественную и разнообразную среду, на насыщение этих районов всеми городскими сервисами, а также развлекательными и культурными функциями», — отмечает  Шапиро. Такие функции, по его мнению, могут быть под одной крышей — в тех же торгцентрах. Потребителям такой формат, когда локальные торгцентры превращаются в некое коммьюнити для всего района, может понравиться, не исключает Марина Малахатько.