«Бизнес-центры будут строить только сумасшедшие». Опрос DK.RU

С введением в Свердловской области режима самоизоляции из-за угрозы распространения коронавируса деловые центры опустели, а торговые практически остановили работу (первое время в них работали только продуктовые магазины и аптеки). Смогут ли владельцы коммерческой недвижимости вернуть арендаторов, привыкших к удаленной работе, и как им придется перестроить работу офисников, чтобы выжить, DK.RU спросил у экспертов рынка недвижимости.

«В офисы не вернутся те, кто не выжил в кризис и те, кто научился работать по-другому»

Александр Матофаев, глава компании Aleka Group:

— Ситуация с ограничительными мерами и самоизоляцией сильно ударила по малому предпринимательству и микробизнесу. В основном это сфера услуг — тот бизнес, который требует непосредственной коммуникации с человеком. И многие деловые центры, ориентированные на офисы, особенно большой нарезки, сегодня испытывают затруднения. В хорошие-то времена в среднем по рынку всегда есть процент свободных площадей, а сейчас ситуация еще усугубилась.

Многие виды бизнеса живут за счет живой физической коммуникации, и именно это давало им финансовый прирост, позволяющий платить арендную плату. Ситуация длится уже почти пять месяцев. Если взять средний арендный платеж за небольшой офис в размере 35-40 тыс. руб. в месяц, то это 200-300 тыс. руб. Не каждый маленький бизнес может позволить себе такую сумму и отказывается от офиса. Это масштабная ситуация для города.

Второе — это история, связанная с дистанционным взаимодействием с людьми, которая заставляет делать выводы на перспективу. Офис для организации имеет репутационную составляющую, элемент статуса и подтверждение того, что в ней работают квалифицированные специалисты. Эпидемиологическая ситуация заставила многих уйти в онлайн, и за время самоизоляции огромное число людей, не умевших пользоваться онлайн-сервисами, вынужденно этому научилось. Удаленная работа показала несколько существенных преимуществ. Прежде всего это экономия денег и времени. 

Другой момент, который не стоит сбрасывать со счетов. Мы живем в развитом социально-экономическом центре, именно здесь зарегистрировано большое число серьезных бизнесов, присутствует огромное количество учебных и научных заведений. Город имеет большой потенциал и различные компании рассматривают Екатеринбург как площадку для своего бизнеса.

На мой взгляд, требуется серьезный подход к пересмотру концепции и организации пространств в бизнес-центрах, которые существуют или планируются к строительству. Это может быть форма мобильных офисов — гибких пространств, конфигурация которых предполагает легкую и быструю адаптацию офисного помещения к иному назначению в зависимости от типа выполняемой работы.

Хороший пример — Ельцин Центр, где площади, отведенные под ритейл, имеют общее пространство, территории магазинов отделены дизайнерскими перегородками. Это актуальная, модная и стильная форма, на которую стоит обратить внимание.

Еще один пример — когда компании выходят из центра города и организуют отдельную экозону. Это интересная тема, которая практически никак пока не развита в Екатеринбурге, за исключением отдельных примеров. В частности, по такому типу организован офис компании «СКБ-контур». А если такую историю дополнить особой экономической зоной, будет еще прекраснее.

Действительно, часть компаний не вернется в офисы по двум причинам. Первое — они не выжили. Второе — им теперь этого не надо: они научились работать по-другому, это стало нормой.

Можно быть квалифицированным специалистом и не иметь офиса. Если прикинуть, таких компаний будет не менее 15% от общего числа. Отсутствие офиса — это экономия денег, а вместе с той фискальной нагрузкой, которая существует на бизнес, это серьезный бонус.

Сейчас есть огромный спрос на помещения 30-50 кв. м, потому что идет ротация: одни умирают, но приходят другие. И из-за жесткой недозагрузки помещений собственникам необходимо искать модели лояльности для арендаторов, которые позволят малому бизнесу жить и развиваться.

«Офисные центры будут строить только сумасшедшие»

Андрей Гавриловский, совладелец бизнес-центра «Высоцкий»:

— Все хотят переформатировать деловой центр. А во что? Очень «хорошо» деловые центры переформатировали в американском Детройте — в помойки.

У нас в «Высоцком» с момента введения режима самоизоляции съехало очень мало арендаторов — 2-3%, и то на эти места пришли другие. Не всем удобно работать на удаленке. Если бизнес связан со встречами с людьми, где ты что-то обсуждаешь, глядя глаза в глаза, ты не можешь так работать. Раз в кафе встретился, два, а потом человек подумает: а есть у него вообще деньги? В офис же приходят и смотрят, где он расположен, как работает.

Новые бизнес-центры не строят уже лет 10 — отдельные проекты появлялись, но темп не тот — в основном доделывали, а новых не строили. Сейчас от офисных центров все, как от чумы, будут бежать. Но все равно появятся сумасшедшие, которые построят офисники, а потом поймут, что заселить их арендаторами невозможно. Здесь могло бы помочь государство, но оно этого делать не планирует. Оно так далеко от народа, что я боюсь, что у нас Детройт может по полной программе образоваться. Государство даже бесплатно такие объекты не может принять — я спрашивал, нет таких механизмов.

Понятно, что ситуация будет выправляться, но как и когда — непонятно. В ближайшее время мы точно будем жить хуже. Один мой знакомый, у которого есть цеха по производству готовой продукции, арендует по городу 30 магазинов. И он решил посмотреть рынок, улучшить расположение своих магазинов и объявил, что готов взять площади в аренду. За несколько дней он получил 400 предложений по пустым магазинам! И их готовы были сдать за коммуналку, и в местах лучших, чем у него.

Даже если сейчас все откроется, работать ничего не будет — у людей денег нет, что они будут покупать в торговых центрах? Эта тенденция уже лет 20 идет. Мы же первыми в городе начали заниматься импортной мебелью. Это был 1992 год. И до 2000-го все шло в рост, а потом начало падать. И четыре года назад прибыль превратилась в ноль, и мебельный бизнес пошел в минус.

Самое хорошее, что предложило правительство — предоставить предприятиям, которые не будут сокращать сотрудников, по 12 тыс. руб. на работника. Люди побежали в банки за кредитами, запрос в Сбербанк Екатеринбурга был на 6 млрд руб., выдали только 2 млрд. Больше денег нет. Сейчас идет полное сумасшествие — государство пытается придумать, какие налоги еще брать с бизнеса.

«Дешевле поменять управляющую компанию, а не сносить старый офисник»

Алексей Коноплев, консалтинговое агентство GMK, руководитель практики «Коммерческая недвижимость»:

— Сегмент офисной недвижимости в Екатеринбурге давно депрессивен, начиная с 2014 г. Новых объектов несколько лет практически не вводилось. Появлялись апарт-комплексы, в которых располагались и офисы, но это довольно спорная история, прежде всего — для постоянных жителей.

Насколько я владею ситуацией, потребность в качественных офисах не исчезнет, но спрос будет постепенно уменьшаться, и это уже долгосрочный тренд. Меняются требования к продукту. Нужны бизнес-парки с прогулочными зонами, террасами, верандами, общепитом, небольшими офисами. Потребность в такой «бизнес-деревне» есть давно, но никто из местных девелоперов массово этого не делает. К примеру, у ИТ-компаний есть большой спрос на размещение проектных команд — им нужны офисы на пять-шесть человек. Но при этом должны быть комфортные общие зоны, как в коворкингах. На это спрос есть, на смарт-офисы. Возможно, владельцам офисных центров придется переформатировать часть площадей — сделать более мелкую нарезку с общими зонами, включая кухню, сервис, уборку.

Спрос на качественные офисы не исчезнет, потому что на удаленную работу можно вывести только часть персонала, и опыт показывает, что спустя три-четыре месяца начинается обратный процесс: нужны места, где можно собраться, допустим, два раза в неделю и обменяться мнениями.

Существующие бизнес-центры в Екатеринбурге малопригодны для такого переформатирования. Я думаю, они будут доживать свой век в пределах срока окупаемости на стабильных параметрах — без шикарного вала по доходности. Возможностей их реновировать очень мало. Есть варианты превращения деловых центров в многофункциональные комплексы, привлечение торговых операторов, но это довольно сложно.

При этом старый бизнес-центр дешевле все же не снести, а поменять управляющую компанию, которая оценит ситуацию, сможет обосновать выделение инвестиций на переоборудование части площадей под новые форматы и станет энерджайзером позитивных изменений, будет формировать сообщества и кластеры. Самое сложное — найти таких людей, драйверов с идеями.