В Екатеринбурге могут узаконить уплотненную застройку. Чем это грозит и кому это выгодно

11 августа начинается сбор общественных мнений по поводу изменений в правилах землепользования и застройки. Подробный текст изменений приводит издание «Екатеринбургский вестник». 

Что конкретно предлагает мэрия.

Отступы отменяются

Раньше застройщики при возведении зданий обязаны были соблюдать отступ не менее 3 метров по боковым границам участка. Это касалось и территориальной зоны Ж-4 (зона застройки многоэтажными жилыми домами), и зоны Ж-5 (застройка домами повышенной этажности).

В новой редакции предлагается отменить обязательный отступ, то есть здания можно строить прямо на границе участка, по сути, «окно в окно»: «Минимальные отступы от границы земельного участка в целях определения мест допустимого размещения объектов капитального строительства установлению не подлежат».

Зона застройки увеличивается

В предыдущих правилах говорилось: в зонах Ж4 и Ж-5 допустимо занимать под застройку максимум 60% земельного участка.

В предложенном проекте этого норматива больше  нет: «максимальный процент застройки в границах земельного участка — 100%».

Главный вопрос этого пункта — как в этом случае будет решен вопрос с социальной инфраструктурой — детскими площадками, зонами отдыха и т.п. Впрочем, если руководствоваться здравым смыслом и градостроительными принципами, главное в которых — комфорт горожан, то плотная застройка может сделать город привлекательнее. Тем более что в центре Екатеринбурга множество мест, которые можно уплотнять и реновировать.

Сегодня центр города сформирован так: достойные фасады вдоль основных магистралей — Малышева, Ленина, Радищева, 8 Марта, Челюскинцев, Луначарского, а за этими фасадами, чуть вглубь — мешанина из непонятных полуразрушенных домиков, какие-то гаражи, сараи, шиномонтажки, да просто пустыри, на которых ни деревьев, ни газонов — сплошь стихийные парковки, — рассказывала в интервью DK.RU директор по проектированию компании Атомстройкомплекс Екатерина Спирина.

Внешний вид — на усмотрение застройщика

В последний год конфликты мэрии и девелоперов, которые не могли согласовать внешний облик новых объектов, происходили неоднократно. Если новые правила землепользования будут одобрены, администрация не сможет блокировать строительство коммерческих и жилых объектов на основании их несоответствия архитектурно-градостроительному облику (АГО), зафиксированному в городском документе.

В статье 30 Правил землепользования и застройки абзац следующего содержания: «Внешний вид здания, строения, сооружения, расположенного в территориальных зонах Ц-4 и Ж-5, должен соответствовать согласованному в установленном муниципальными нормативными правовыми актами порядке архитектурно-градостроительному облику объекта капитального строительства» признать утратившим силу, — говорится в проекте изменений.

Как рассказывал DK.RU, согласование архитектурно-градостроительного облика (АГО) стало настоящим яблоком раздора между бизнесом и мэрией: многие застройщики, не добившись разрешения на строительство, вынуждены были судиться с администрацией. Первую большую победу в этом конфликте одержала строительная компания Prinzip. Девелопер запланировал строительство нового ЖК «Парк Победы» на Уралмаше, благополучно прошел госэкспертизу, но мэрия отказала ему в согласовании архитектурно-строительного облика комплекса. Тогда Prinzip обратился в суд и оспорил 32 правило землепользования и застройки Екатеринбурга, согласно которому мэрия требует согласовывать с ней АГО домов. Суд встал на сторону девелопера, усмотрев в действиях горадминистрации «превышение полномочий». Выяснилось, что необходимость согласовывать архитектурный облик строящихся объектов есть только в исторических поселениях федерального или регионального значения, а Екатеринбург таковым не признан. Суд согласился, что местная норма идет вразрез с федеральной. 

В июне 2020 г. мнение суда подтвердила и Генпрокуратура РФ. В ходе проверки она обнаружила, что региональные правовые акты в сфере регулирования градостроительной деятельности противоречат требованиям федеральных законов.

Вероятно, решение отменить обязательное согласование АГО зданий будет принято администрацией в любом случае, невзирая на результаты общественных обсуждений правил землепользования. Хотя тема эта явно не закрыта: механизмы обсуждений и согласований облика новых зданий нужно прорабатывать, учитывая не только мнение застройщиков, но и горожан.

Архитектурный облик города нельзя назвать целостным: от года в год на местах определенного вида застройки возникают «прыщи». Например, в исторической части втыкают непонятно что, не поддерживают достойный вид памятников архитектуры и тут же могут делать замечания по размеру букв на вывесках отдельных магазинов. Все это связано с отсутствием единых правил и обязательств не только бизнесменов, но и в большей части — администрации. Поэтому, в строгом соответствии с законом, не должны иметь место бессмысленные, немотивированные отказы, основанные только на вкусовщине отдельных чиновников, иногда не имеющих даже архитектурного образования, — выразил свою точку зрения Андрей Саунин, партнер международного центра защиты прав Globallaw.

Оставлять процесс АГО без надзора нельзя, считает главный архитектор Екатеринбурга в 2015-2017 гг. Тимур Абдуллаев. Он обстоятельно рассказывал в интервью DK.RU о том, что за аббревиатурой АГО скрывается не только внешний облик зданий, но и общие сбалансированные параметры, которые позволяют зданию появляться на определенном участке. Не столько эстетика, сколько обеспеченность парковочными местами, детскими садами и школами:

Я за то, чтобы в городе были правила, но они должны быть четкие, прозрачные, справедливые для всех. Оценку проектов должны делать исключительно профессионалы. Такого уровня недоверия архитекторам я давно не встречал. Мы все ссылаемся на опыт других городов, там есть АГО и никто его не боится. Но посмотрите, как там сформированы советы: их возглавляют главные архитекторы, в составе — архитекторы, независимые эксперты. Екатеринбургу надо доверить оценку архитектуры настоящим профессионалов. Городу необходима хорошая экспертиза, которая тебя не критикует и не говорит « что ты, дебил, сделал?», а нормальный архсовет. Я как строитель этого совета не боюсь.

Выразить свое отношение к изменению правил землепользования и застройки, можно на официальной странице общественных обсуждений, авторизировавшись через «Госуслуги».