«Тренд на загородку останется. В следующем сезоне цены вырастут на 20-40%»

В год своего 25-летия Уральская Палата Недвижимости (УПН) провела ХII Уральский форум по недвижимости. На протяжении четырех дней в онлайн-режиме участники форума слушали лекции экспертов и практикумы, мастер-классы и делились опытом на дискуссионных площадках. Одна из самых горячих тем последних месяцев — рост рынка загородной недвижимости. В колонке на DK.RU рассказываем о трендах и перспективах развития.

Николай Савин, спикер XII Уральского форума по недвижимости, президент компании МАН, эксперт по загородному рынку недвижимости:

— Традиционно покупателями загородной недвижимости являются несколько категорий людей. В связи с пандемией появилась более четкая структура покупателей. 

Во-первых, это молодежь от 30 до 40 лет, которая любит свежий воздух, животных, ЗОЖ и стремится больше времени проводить на природе, бегать и прочее. Обычно молодые люди моложе 30 лет не интересуются загородной недвижимостью, потому что живут активной городской жизнью и не видят себя сельскими жителями. 

Вторая категория загородных жителей — пенсионеры, которые имеют постоянный пассивный доход, и могут позволит себе жить на природе. Обычно у них есть квартира в городе, которую они сдают, или бизнес, который не требует от них ежедневного участия.

Третья категория людей появилась как раз в пандемию коронавируса, я их называю «люди в поисках счастья». Эти люди вообще не задумывались о загородке, но изменили свои представления за последние полгода.

Пандемия поселила пессимизм в душах многих семей, которые вынужденно оказались заперты в 20-этажной панельке в спальном районе, у которых есть дети и домашние животные и которым вдруг запретили везде ходить и гулять.

Приятного мало, так что с апреля-марта эти семьи начали искать хоть какой-то повод для счастья. Заграница закрыта, рестораны тоже, фитнес-центры не работали, дети и родители сходили с ума. Выходом стали поездки на природу и покупка дачного домика. 

Если рынок купли-продажи загородной недвижимости у нас был сформирован и оживился в последние несколько месяцев, то еще один сегмент у нас появился впервые. Речь идет о массовой категории людей — арендаторах загородной недвижимости.

Людей с таким запросом в нашем городе раньше вообще никогда не было, мы слышали, что они есть в Москве и Санкт-Петербурге. Теперь такие люди есть и на Урале, и, вероятно, рынок аренды будет развиваться. Ведь многие понимают, что покупать или строить дом — это дорого. Менять квартиру на дом экономически нецелесообразно, а вот на пару месяцев снять коттедж — самое оптимальное.

Структура спроса и предложения на рынке загородной недвижимости

Наиболее популярный запрос последних месяцев: снять на 1-3 месяца благоустроенный коттедж 50-150 кв. м. в загородном поселке или деревне за 30-50 тыс. руб.

Менее массовые арендаторы готовы были платить 50-100 тыс. руб., но заплывали и такие жирные предложения, как 200 тыс. руб. за благоустроенный коттедж в хорошем загородном поселке. Но на рынке предложений мало. Я знаю, что люди, которые владеют загородной недвижимостью, но живут за границей, этим летом сдавали коттеджи по 150-200 тыс. руб. в Кадниково или Космаково, но таких предложений было очень мало.  

Обычно арендованное жилье искали в радиусе 30-50 км, но не только. Например, все жилье было сдано около озера Иткуль, а это 100 км от Екатеринбурга по плохой дороге. Да это были избушки на курьих ножках, которые сдавались по 10-15 тыс. руб. в месяц, но все равно это говорит о том, что любой неликвид был востребован этим летом для аренды. И люди, которые успели воспользоваться ситуацией, могли хорошо заработать за короткий период времени.

Я как застройщик тоже поддался на интересные предложения. В поселке Бобровском мы возводим деревянные дома, так вот объект без ремонта, без отделки я сдал на месяц за 35 тыс. руб., а затем в июле-августе за 50 тыс. руб. в месяц за коттедж 115 кв. м без отделки: только сруб и сети. 

Если говорить о покупке, то в последние два-три года спрос на рынке загородной недвижимости был вялый и кислый, а в этом году — массовый и оживленный. Но должен отметить, что цены на дома, которые ищут покупатели, невысокие —  многие хотят купить дом стоимостью до 5 млн руб. 

В основном спрашивают готовые дома площадью до 100 кв. м с хорошей дорогой до участка, с интернетом, с лесом или речкой рядом с участком. При этом покупатели не довольствуются запросом на газ и свет, они запрашивают в рамках ближайшего поселка садик, школу, магазин, спортивные площадки, велосипедные дорожки и прочее. То есть требования к среде обитания серьезно возросли. 

При этом у людей чаще всего нет на руках денег на покупку такой недвижимости. Чаще всего покупатели просили взять в зачет квартиру, дать рассрочку сроком до 5 лет или просили помочь оформить льготную ипотеку. 

Что ждет рынок?

В этом сезоне тренды только были заложены, но, по моим прогнозам, в следующем сезоне в готовых раскрученных поселках произойдет рост цен: как на земельные участки, так и на готовые дома. Я знаю, что в Палниксе стоимость сотки земли в этом сезоне достигала 600-750 тыс. руб., и они распродали все участки с подведенной коммуникацией. Так что мой прогноз: цены на земельные участки с коммуникацией к следующему сезону вырастут на 20-40%. 

Спрос идет на готовые дома, куда можно заехать здесь и сейчас. Желательно с ценником до 5-6 млн руб. У людей есть определенный уровень пессимизма относительно самостоятельного строительства, так что выбирать будут готовое жилье.

Еще одна интересная вещь, которая не слишком относится к загородной недвижимости, но зато иллюстрирует сложившийся тренд: эмиграция с Урала в Сочи, Крым и Краснодар.

У меня был в собственности 1 га земли в Сочи, который я разделил на 18 участков. За два предшествующих года я продал четыре участка, а за два месяца лета май-июнь я продал все оставшиеся участки. Начинал продавать за 300 тыс. руб. за сотку в Адлерском районе, а последние продавал по 400 тыс. руб. за сотку. Средняя нарезка участка в Сочи 4-5 соток, так что средняя цена участка получается 1,5-2 млн руб.

То есть 11 человек из Екатеринбурга только у меня купили 11 участков в Сочи для постоянного проживания. По сути это значит, что конкурентами коттеджных поселков Екатеринбурга выступают, в том числе, и южные регионы России. 

Еще один тренд, который я вижу: повышение спроса на участки в районе ЕКАД в южном направлении: Горный Щит, Большой Исток, Челябинский тракт. Когда ЕКАД там замкнется и будет строиться инфраструктура к Универсиаде, цена на участки в этом направлении взлетит в среднем на 30%: со 100-150 тыс. руб. за сотку до 200 тыс. руб. Рост цен на землю в этом направлении будет быстрее, чем в любом другом районе города. 

В любом случае полагаю, что тренд на переезд людей за пределы города сохранится в ближайшие годы, а ценность коттеджных поселков с развитой инфраструктурой будет расти.