Ждет ли екатеринбуржцев большой снос жилья? Юристы и застройщики комментируют закон о КРТ

Обновление (5 марта). Региональное правительство одобрило законопроект «О регулировании отдельных отношений в сфере комплексного развития территорий (КРТ) в Свердловской области». Разработчиком документа стал областной Минстрой. Текст закона пока не опубликован, однако его содержание уже известно.

***

В конце прошлого года президент РФ подписал закон о комплексном развитии территорий (КРТ). Он должен ускорить процесс расселения ветхого и аварийного жилья в регионах. Однако под снос в рамках программы КРТ могут попасть и дома, возведенные в период индустриального домостроения.

Федеральный закон определяет только концептуальные рамки проектов по реновации. Все практические аспекты — как формировать границы КРТ, какие объекты и по каким критериям включать, каким образом и на каких условиях проводить расселение ветхих домов — отданы на откуп региональным властям.

DK.RU попросил юристов, девелоперов и минстрой прокомментировать, что закон о КТР принципиально меняет для застройщиков и собственников жилья и как будет применяться в Екатеринбурге.  

«Закон полезный и своевременный»

Застройщики сетовали на отсутствие механизмов, позволяющих решать вопросы расселения домов «малой кровью, в течение многих лет». Из-за несговорчивости жильцов многие проекты застопоривались на годы.   

Сергей Антонов, директор Брусники в Екатеринбурге:

— Закон призван отрегулировать и упорядочить процессы реновации городских территорий. Ранее единственным регламентированным механизмом реализации подобных проектов были договоры РЗТ, на основании которых застройщики выкупали, расселяли и сносили ветхий аварийный жилой фонд, формировали чистые земельные участки и строили на нем новые многоквартирные дома.

Самым проблемным этапом исполнения этих договоров было и остается расселение. Все проекты «Брусники» в Екатеринбурге (как и в других городах присутствия) связаны с развитием уже застроенных территорий. И почти в каждом из них мы сталкиваемся с необходимостью расселения жителей ветхих и аварийных домов.

До сих пор собственник мог просить за свою квартиру или дом сколь угодно высокую компенсацию. Иногда мы сталкивались с десяти- и двадцатикратной премией к рынку. Застройщикам почти всегда удавалось прийти к соглашению с собственниками. И лишь изредка споры переходили в судебную плоскость. Но за пятью, шестью или десятью раундами переговоров, за всей этой громоздкой процедурой выкупа скрываются большие временные (и, соответственно, финансовые) потери.

Закон о КРТ балансирует интересы сторон, делает их взаимодействие более понятным и прозрачным. Позитивный эффект закона очевиден — он ускорит процесс трансформации депрессивных, устаревших и деградировавших территорий, сделает проекты более предсказуемыми и повысит качество жизни десятков или сотен тысяч горожан. При этом он не даст карт-бланша на зачистку целых микрорайонов и возведение на их месте примитивного и дешевого жилья, а также на массовое переселение собственников из центра на окраины. 

По мнению Марка Заводовского, соучредителя BAZA | Development, этот закон очень важен для города и застройщиков:

— Мы живем в динамично развивающемся городе, в черте которого крайне мало свободных площадок для строительства жилья. Опыт показывает, что со многими собственниками квартир договориться крайне сложно, они хотят золотые горы, и переговоры затягиваются. Из-за проблем с отселением жильцов запуск проекта может затянуться на годы. Закон о КРТ поможет урегулировать эту ситуацию и ускорить процесс подготовки площадок.

В словосочетании «комплексное развитие территорий» принципиально важно слово «комплексное». Муниципалитет сможет переложить часть обязательств на застройщиков. Проекты застройщиков, в свою очередь, станут более целостными.

Юридические аспекты прокомментировал Сергей Козлов, директор ГК «Априори», член СОСПП:

— Речь идет о поправках в градостроительный, земельный, жилищный кодексы РФ, которые вступили в силу с 1 января 2021 г. В том числе поправки утверждают условия реновации уже застроенных территорий. Это морально, функционально и физически устаревший жилой фонд, промплощадки, объекты городской инфраструктуры.

Давайте разберем, какие многоквартирные дома могут попасть под программу комплексного развития территорий. Речь идет об аварийных домах. Затем рассматриваются дома, которые официально не признаны аварийными, но обладают следующими признаками: физический износ крыши, стен, фундамента превышает установленное значение. То есть дома, где совокупная стоимость капитального ремонта дома превышает нормативную. Это очень важный момент.

Также особое внимание уделено домам, построенным в период индустриального домостроения по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и перекрытий. Домам, находящимся в ограниченном работоспособном техническом состоянии. Домам без инженерии. Это достаточно большой массив. Вопрос, что с ними делать, стоит остро. И решать его надо комплексно и быстро. С каждым днем проблема усугубляется и требует все больше ресурсов.

Распространено мнение, что город и горожане устали от точечной застройки. Конечно, в таком городе, как Екатеринбург, насыщенном разными историческими и культурными слоями, точечной застройки не избежать, но КРТ — это значительный противовес именно такому подходу.

КРТ позволяет комплексно решить вопросы и с сетями, и с транспортными потоками. Более того, спрогнозировать и направить деловые, торговые, культурные, развлекательные потоки. Город должен предлагать комфортную и дружелюбную среду. Плюс социальный фактор. КРТ — это в нагрузку к жилью школы, детсады, спортивные учреждения. Хочется, чтобы в городе были большие зеленые пространства. И КРТ позволяет их распланировать. К тому же концепции квартальной застройки подразумевают единый стиль, функциональное просчитанное наполнение. Другое дело, что это должно быть сделано с учетом мнения и потребностей горожан и не должно устареть в ближайшие пять лет.

В целом, закон полезный и своевременный. Екатеринбург и другие города-миллионники имеют четкий вектор развития и тащат за собой города-спутники. Но в малых и средних областных городах стройки сейчас практически не ведутся. Закон может вдохнуть в них новую жизнь — появится комплексный подход, придут деньги, ресурсы, строители, в конечном счете улучшится качество жизни.

Жилье будут выкупать «по справедливой цене»

В связи с принятием закона о КРТ возник вопрос, не отменяет ли он права собственников, и опасения, что снести могут любой дом без особых реверансов и переговоров с жильцами. Так, если собственнику квартиры в доме под снос не подходит предлагаемое жилье или он не согласен с ценой возмещения, застройщик может обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора, переходе права собственности на жилое помещение и об освобождении этого помещения.

Сергей Козлов:

— Перед разработкой проекта развития территории будут проводиться опросы и анкетирование жителей. Включить дом в КРТ можно, набрав 2/3 голосов жителей дома, а исключить оттуда, набрав 1/3 голосов. Наниматели голосуют как представители собственников государственного или муниципального жилья наравне с остальными.

Что касается эмоциональной составляющей, человеку свойственно держаться за старое. Поэтому к новациям часто относятся если не негативно, то крайне насторожено, с опасением. Но город — это живой организм, он растет, живет, дряхлеет, стареет, и нуждается в постоянном обновлении. Другое дело, что в процессе обновления должны использоваться рычаги общественного и государственного контроля.

Закон предусматривает переселение в равноценный и равнозначный объект на новом месте в случае отказа в выплате денежной компенсации, так как в отдельных случаях денежная компенсация невозможна. Например, когда есть недееспособные жильцы в квартире, несовершеннолетних дети. Тогда законодатель обязывает предоставить и обеспечить жилыми помещениями.

Пока непонятно, как в таких случаях считать комнаты или квартиры в старых домах. Рыночная стоимость подобных объектов невысока, приобрести часто что-то адекватное за эти деньги невозможно. Нам тоже интересно, как это будет работать.

Но законодатель неслучайно заостряет наше внимание на «справедливой цене». Это предполагает, что люди не просто получают денежную компенсацию или аналог по такой же рыночной стоимости. Справедливая цена должна учитывать неудобства, например, от смены места жительства. Никому не нужен очаг социальной напряженности, и за соблюдением этого параметра достаточно серьезно следят.

Сергей Антонов:

— Опасения собственников понятны. После прочтения закона может сложиться ощущение, что власти и застройщики могут снести любой дом старше 40-50 лет, предложив им минимальную компенсацию или переселив на окраину. Но, во-первых, чтобы принять решение о внесении дома в проект КРТ, нужны голоса 2/3 собственников. Во-вторых, никто из застройщиков не готов погрязнуть в пучине скандалов из-за несправедливых компенсаций при расселении. В-третьих, регулятором выступят региональные власти. Сегодня они готовят пакет нормативных актов, которые упорядочат процедуры.

Не стоит забывать и о том, что рынок строительства жилья в наших городах сильно шагнул вперед, конкуренция побуждает застройщиков быть максимально ответственными. За реновацию возьмутся только те, кто обладает необходимыми компетенциями и ресурсами, реально готов предложить лучшие условия и лучшие альтернативы.

Конкретный механизм оценки такого жилья пока не разработан. На сегодня известно, что инвестор, выигравший торги по комплексному развитию территории, заключает договор с независимым оценщиком, и тот определяет рыночную стоимость квартир — на это ориентируются все стороны процесса переговоров. Все оценщики обязаны состоять в СРО, контролирующей качество оказываемых услуг.    

Ипотека — не проблема

Возможность включения в программу КРТ неаварийных домов настораживает ипотечников. По мнению экспертов, им бояться нечего. 

Сергей Антонов:

— Все обременения переносятся на новые объекты либо текущая ипотека будет погашена из денежной компенсации, если собственник изъявит такое желание. Механизм достаточно простой и будет обтачиваться в процессе. Есть мнение, что ипотечникам предоставят возможность увеличить размер кредита. Кто-то же воспользуется этой ситуацией, чтобы улучшить свои жилищные условия.

Ринат Иржанов, управляющий Уральским филиалом Промсвязьбанка:

— В рамках КРТ можно сносить не только аварийное жилье, но и неаварийные панельные дома. В таких объектах наверняка будут квартиры, купленные в ипотеку. Законом предусмотрено автоматическое изменение предмета залога при переезде заемщика в современное жилье по программе реновации. При этом при смене адреса проживания сохраняются все условия договора ипотеки. То есть, график платежей, срок кредитования и сумма займа останутся прежними.

Переоформление проводится в Росреестре. Для этого ипотечный заемщик может обратиться в свой банк с двумя документами — паспортом и выпиской из ЕГРН, либо в Росреестр напрямую.

Как быть с тем, что гражданин брал деньги у банка под конкретную, выбранную им квартиру в определенном районе, пока неясно. Впрочем, пока неясно многое, в том числе региональным властям.

Михаил Волков, министр строительства и развития инфраструктуры Свердловской области:

— Основной целью закона о комплексном развитии территорий является предоставление регионам необходимых полномочий и инструментов по обновлению городской застройки, сокращение объема ветхого и аварийного жилого фонда. Благодаря этому закону муниципалитеты смогут ускорить темпы расселения аварийного жилья. При этом в законе прописаны инструменты соблюдения жилищных прав граждан.

Для того чтобы закон заработал, необходимо разработать и утвердить региональные механизмы реновации. Для этого требуется подготовить ряд региональных нормативных правовых актов, которые определят правила игры. Сейчас проводится совместная работа субъекта и муниципалитетов по определению территорий под комплексное развитие. Будут учитываться потребность и опыт муниципалитета в развитии застроенных территорий.

Сегодня ведется сбор вопросов и возможных проблем, связанных с обновлением жилых кварталов. Органы местного самоуправления крупных городов области готовят перечни потенциальных территорий для комплексного развития.

К сожалению, давать оценки данной новации совершенно преждевременно. Слишком большое количество нюансов оставлено на усмотрение регионального законодателя. Множество новаций требуют не только осмысления, но и фактического опыта применения. Основания говорить о какой-то возможной экономии отсутствуют. Приведет ли внедрение этой реформы к сокращению сроков инвестиционно-строительного процесса, покажет только время. Поэтому, кроме выражения робкой надежды, что механизм этот доработают и он начнет действовать, пусть в чем-то будет модернизирован, дать другие комментарии сегодня не предоставляется возможным», — говорит Вячеслав Трапезников, президент Гильдии строителей Урала.

Ранее DK.RU писал, что власти Свердловской области совместно с «Брусникой» составят список изменений, которые необходимо внести в нормативную базу, чтобы запустить в Екатеринбурге программу реновации.

19 февраля вице-премьер российского правительства Марат Хуснуллин, курирующий строительную отрасль, на закрытом совещании с губернатором Свердловской области Евгением Куйвашевым и полпредом Владимиром Якушевым обсудил вопросы реновации жилых кварталов, не относящихся к ветхому и аварийному жилью. В Свердловской области выбрано 11 перспективных площадок для такого развития территорий. Большинство из них расположены в екатеринбургской агломерации, есть территории в Нижнем Тагиле и Каменске-Уральском. Региональный закон о КРТ будет внесен в ЗакСо в марте.

В 2018 г. утверждали, что пилотными территориями для реновации в Екатеринбурге выбрали микрорайон Заречный и ЖБИ. В Генеральном плане развития города до 2035 г. также говорится о реновации в центре, в микрорайонах, Восточный, Втузгородок, Уралмаш, Эльмаш, Комсомольский, Уктус Левобережный и Правобережный, Вторчермет, Совхозная и Академический. На данный момент идет реновация Цыганского поселка в районе Автовокзала — это одна из главных строительных площадок города в ближайшие несколько лет.