Паспорт, родственников и любовь к алкоголю. Что нужно проверить перед покупкой квартиры

Как проверить собственника квартиры, чтобы не остаться без квартиры и без недвижимости. Чек-лист от «РБК Недвижимость».

Правило № 1. Проверка документов

Это первое, с чего нужно начать. Для мошенничества с недвижимостью нередко используют поддельные документы, от паспорта до завещания. Проверить подлинность паспорта продавца можно с помощью специального сервиса. Стоит иметь в виду, что паспорт может оказаться недействительным по причинам, не связанным с мошенничеством (порча документа, истечение срока действия, наличие записей, которых в паспорте быть не должно). В таком случае следует попросить продавца обратиться в территориальные органы МВД за разъяснениями.

Также перед покупкой квартиры следует тщательно проверить правоустанавливающие документы — договоры купли-продажи, дарения, долевого участия и т. д. Для проверки актуальности права собственности продавца, отсутствия запретов на распоряжение объектом и ограничений права собственности можно получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости.

Правило 2. Проверка судебных разбирательств

Проверить, не ведется ли в отношении собственника каких-либо судебных разбирательств, можно, используя открытые источники. В первую очередь стоит проверить продавца на предмет:

наличия в отношении него исполнительных производств (на сайте ФССП). Данная проверка позволит узнать о просроченных обязательствах, которые могут привести к банкротству;
наличие в отношении продавца судебных споров, где правообладатель выступает в качестве ответчика.
Особое внимание стоит обратить на семейные споры (раздел имущества), наследственные споры, споры, вытекающие из договоров займа и кредитных договоров, которые, как правило, обеспечиваются недвижимым имуществом.

Правило 3. Проверка дел о банкротстве

Важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Проверить информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого понадобятся ФИО или ИНН собственника квартиры.

У продавца можно также запросить сведения из бюро кредитных историй по наличию у него кредитов (действующих и выплаченных). Если раньше трендом многих сезонов при продаже квартир было мошенничество с выморочным имуществом (наследством), то сейчас лидирует банкротство.

Правило 4. Проверка субсидиарной ответственности

Также следует проверить, не является ли продавец участником или акционером юридических лиц. Узнать эту информацию можно в открытых источниках или с помощью профессиональных порталов (например, casebook.ru или СПАРК). Если выяснится, что продавец квартиры является участником или акционером юрлица, то нужно проверить, в каком состоянии находится компания.

Правило 5. Проверка семейного положения продавца

При проведении анализа юридической чистоты сделки юристы советуют обратить внимание на семейное положение продавца. Нужно получить информацию о лицах, зарегистрированных в покупаемой квартире. Сделать это можно, запросив у продавца выписку из домовой книги или Единый жилищный документ. Эти сведения необходимы для того, чтобы заручиться согласием пользователей объекта на их снятие с регистрационного учета и выселение.

Правило 6. Проверка зависимостей

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. Однако сам по себе факт нахождения продавца на учете в психоневрологическом или наркологического диспансере не является однозначным поводом для отказа от сделки. В этом случае необходимо выяснить все обстоятельства, связанные с продажей квартиры: по какой причине она продается, приобретает ли собственник взамен другое жилье, где оно находится и т. д.

Правило 7. Проверка поведения

Выдать недобросовестного продавца может его странное поведение — например, если он не может ответить на стандартные вопросы. Также тревожным сигналом для потенциальных покупателей является подозрительно низкая цена квартиры — если она на 15% меньше рыночной стоимости подобных объектов.

Читайте также: «Люди не хотят жить в человейниках». Как будет развиваться рынок загородной недвижимости