Покупать и «держать» до восстановления рынка: в какие объекты недвижимости инвестировать

Традиционно в период бурного роста цен становится больше желающих вложиться в объекты недвижимости. В 2021 г., по оценкам аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, цены на разные категории объектов поднялись на 10-30%, а в среднем — на 19 процентных пунктов. Активно приобретались не только жилые и коммерческие помещения, но и загородное жилье. Эксперты УПН рассказали, какие объекты были востребованы в прошлом году и на какие стоит обратить внимание в наступившем.

Ожидания от коммерческой недвижимости придется пересмотреть

В прошлом году общая экономическая ситуация в стране подогревала интерес простых граждан и предпринимателей к инструментам сохранения денежных средств. В то же время в целом ожил рынок недвижимости и начала меняться структура предложения. Как заметил руководитель комитета по аналитике УПН, эксперт компании «Априори-недвижимость» Артем Сагакьян, этими факторами объясняется высокий инвестиционный запрос на рынке коммерческой недвижимости.

Артем Сагакьян

эксперт компании «Априори-недвижимость»

Рост цен всегда поддерживает спекулятивные ожидания, поэтому при нем на рынок возвращаются инвесторы, ориентированные не на формирование денежного потока, а на рост стоимости. Плюс появляется достаточно большой слой непрофессиональных инвесторов, которые действуют спонтанно и интуитивно.

Несмотря на заметный рост цен на недвижимость в прошлом году, в этом году некоторые лидеры мнений даже предрекают их снижение. Артем Сагакьян считает, что тенденций к существенной ценовой динамике сейчас нет, поскольку рынок недвижимости консервативен, а процесс набора ценовой высоты на нем всегда динамичнее снижения.

Качественные объекты, на которые обычно обращают внимание инвесторы, сейчас в дефиците. Однако на рынке есть неликвиды и в этом сегменте возможна корректировка цен. Поэтому в будущем, по мнению эксперта, на рынке коммерческой недвижимости возрастет конкуренция за качество. Вырастет потребительский интерес к современным помещениям. Концептуально изменится подход застройщиков к коммерческой недвижимости. А инвесторам, вероятно, придется пересмотреть свои ожидания от будущей доходности объектов.

Сейчас инвесторы обращают внимание на три группы объектов:

• на помещения в строящихся ЖК, подходящие под объекты ритейла (обычно риелторы заранее направляют заявки застройщикам, чтобы купить их в первые недели с момента старта продаж);
• на нежилые помещения, которые предлагаются по низкой цене, — например, на объекты, купленные на торгах по банкротству или помещения, где необходимо сделать реконструкцию;
• и, наконец, на помещения в недооцененных локациях — если завтра определенный район города начнет развиваться, такие объекты могут вырасти в цене.

Жилую недвижимость оптимальнее покупать на этапе котлована

По мнению директора по развитию, ведущего эксперта «Бюро недвижимости Зыряновой» Алексея Шаклеина, в прошлом году в Екатеринбурге было немного инвестиционных проектов. Клиенты компании, которую он представляет, стали обращать внимание на другие регионы. Например, на Москву, где цены выросли больше, чем в Екатеринбурге, — на 40%. Здесь большой выбор, встречаются варианты с доходностью в 20-30% на сумму вложенных средств, но есть сложности с подбором объекта и застройщика ввиду того, что это другой, незнакомый рынок.

На Урале же по-прежнему выгодной для инвестирования остается стартовая «первичка» — для перепродажи до или сразу после сдачи дома, поскольку снижения цен на жилье пока не предвидится.

Алексей Шаклеин

ведущий эксперт «Бюро недвижимости Зыряновой»

Инвестируя в недвижимость, нужно диверсифицировать свой портфель, вкладывать в разные типы недвижимости и «держать» объекты до восстановления рынка. Самое оптимальное — это планировать инвестиции на период до трех-пяти лет. Покупать квартиру на этапе котлована, а после завершения строительства в течение пяти лет сдавать в аренду. За время строительства объект может подорожать на сумму до 20%. Аренда за эти годы также может принести дополнительные 20-30% от стоимости объекта. К тому же после пяти лет можно продать объект, не выплачивая налоги.

Рост цен на загородку продолжится

Руководитель комитета УПН по загородной недвижимости, исполнительный директор компании «Центр недвижимости-Вознесенский» Римма Ким считает, что в существующих реалиях вкладываться в загородную недвижимость по-прежнему выгодно и перспективно. Сейчас, по ее словам, востребованы коттеджи в организованных поселках и объекты с возможностью проведения всех необходимых коммуникаций, расположенные недалеко от развитой коммерческой и социальной инфраструктуры либо с реальными перспективами ее возникновения.

Несмотря на то, что в прошлом году спрос на дома и участки снизился, он все равно был существенно выше, чем до пандемии. Поэтому стоимость объектов продолжила расти — в среднем на 30-40%, и даже на 60%.

Римма Ким

исполнительный директор компании «Центр недвижимости-Вознесенский»

В этом году рост цен на рынке загородки немного замедлится, но продолжится в пределах 10-15%. Особое внимание потенциальные покупатели сейчас обращают на месторасположение, стоимость коммунального обслуживания, качество сервиса управляющей компании и служб. Цены на загородные объекты в 2022 г. снижаться не будут, наоборот, повысятся. Не таким стремительным, но рост будет. Это связано и с удорожанием стройматериалов, фонда оплаты труда и ограничениями в связи с пандемией и миграционной активностью.

Читайте также на DK.RU: За год в Екатеринбурге вторичное жилье подорожало на 16%, новостройки — на 20%

Подготовили Светлана Соловьева, Елизавета Порошина