«Загородная недвижимость сейчас — единственно верный способ сохранить, но не приумножить»

Генеральный директор «Палникс Групп» Александр Николаев рассказал, почему цены на готовый продукт в загородной недвижимости не вырастут больше, чем на 15%, несмотря на ограниченное предложение и на то, что стоимость земли увеличилась почти вполовину, как и цены на стройматериалы. По его мнению, понять, что сейчас происходит на рынке, могут только эксперты, поэтому действовать спонтанно и самостоятельно не стоит.

В этом году «Палникс Групп» исполняется 30 лет, одному из сооснователей компании — Владимиру Потапову — 75, а ее генеральному директору Александру Николаеву — 50. 

Предприятие «Производственно-коммерческая фирма «Палникс», которое с самого начала занималось строительством, было создано в конце марта 1992 г. Сначала оно строило отдельные здания в городе, затем занималось комплексным инженерным освоением территории общей площадью более 100 га под строительство одного из крупнейших в Свердловской области одноименного коттеджного поселка на 1,5 тыс. жителей.

Сегодня «Палникс Групп» — группа компаний, занимающая существенную нишу по строительству и продаже коттеджей на инженерно подготовленных земельных участках, а также включающая предприятия по изготовлению, монтажу и возведению систем канализации, водопровода и очистки ливневых стоков в Екатеринбурге.

ЖК «ОД «Палникс» 

Из каких предложений состоит рынок загородной недвижимости сегодня?

— Надо разобраться с самим термином «загородная недвижимость». К сожалению, правильную классификацию может дать только Градостроительный кодекс РФ, но в его современном варианте до последних изменений были только малоэтажное индивидуальное жилье и блокированная застройка (этажность не более трех, высота не более 12 м).

Сейчас внесены изменения и появились понятия «малоэтажный жилой комплекс» и др. Будем условно считать, что все коттеджи, садовые и дачные дома (СНТ и ДНП), а также земельные участки, предназначенные для строительства индивидуального жилья и блокированной застройки (ИЖС), относятся к категории загородной недвижимости.

Есть еще вопрос, относящийся к тому, что считать «загородным» жильем, если дом или участок находится в границах муниципального образования. Поэтому всё, что я перечислил, относится условно к рынку загородной недвижимости, который как раз и состоит из готовых домов для проживания и земельных участков, где разрешается строительство индивидуальных жилых домов, садовых и дачных домов для постоянного проживания.

Сегодня на рынке есть предложения по готовым домам, домам, находящимся в стадии строительства, а также земельным участкам, где возможно и самостоятельное строительство, и строительство по подряду. В целом рынок так примерно и распределен — по трети на каждый сегмент. За последние 30 лет мы у себя в коттеджном поселке «Палникс» успешно использовали и реализовали все три варианта. Для справки — всего у нас на 100 Га 452 домовладения, в том числе 62 таунхауса.

Озеро Лисье в ЖК «Палникс» 

Как вы считаете, приобрести загородную недвижимость с целью сохранения сбережений в непростые времена — это хорошая идея?

— Очень сложно в нынешних условиях давать прогнозы и тем более настаивать на каком-то одном решении. Но наш опыт и опыт наших жителей за последние 30 лет говорит об одном — во время любых кризисов ни разу еще земля или дома в «Палниксе» не дешевели, ни в 1998, ни в 2008, ни в 2014 гг. Даже за последние три года стоимость домов и земельных участков выросли на 40-60%.

Строительство становится только дороже из-за роста стоимости материалов и рабочей силы, а земли, пригодной для строительства и последующего удобного проживания, больше не производят. Здесь понятно, что новых земельных участков с готовой инженерной инфраструктурой уже не будет.

Я буду постоянно напоминать всем — загородная недвижимость, наверное, единственно верный путь не приумножить, а сохранить. Сценарий и выход из кризиса почти всегда одинаков, как в прошлом, так и в будущем.

От чего зависит рост цен на готовое и строящееся жилье? Возможен ли тут резкий скачок стоимости?

— Конечно, от стоимости стройматериалов, например, цена газоблока за последние три месяца выросла на 50%, кирпича на — 40%. Но если они были закуплены до данного повышения, то рост на готовые дома будет связан только с инфляционными ожиданиями, а это вещь непредсказуемая.

Учитывая опыт прежних кризисов, в конце концов рынок отреагирует балансом спроса и предложения. Паника — плохая причина для спонтанных покупок. Ведь в купленном вами доме жить вашим детям и внукам, а не ремонтировать его каждый год.

Любое развитие экономики и рынка — это постоянная череда подъемов и спадов и тут надо обратить внимание — что падает ниже всех и выше растет. Загородная недвижимость имеет более низкий рост и, следовательно, более низкое падение. Вопрос в предложениях — мало хороших, следовательно, вопрос в качестве покупки, и это надо доверить профессионалам на этом рынке.

Как, по-вашему, изменятся цены на разные сегменты загородной недвижимости в свете последних событий?

— Мой прогноз: в пределах 10-15 % на уже построенные дома. Что касается земельных участков, то здесь, скорее всего, роста не будет — предложений на рынке достаточно, а вот начинать новое строительство весьма проблематично до фиксации цен на стройматериалы. Возможен рост на оставшиеся земельные участки в «живых» поселках и в пределах населенных пунктов.

Коттедж «Сказка» в ЖК «Палникс»

Что может поддерживать спрос на загородную недвижимость стабильным, кроме ситуативного стремления потенциальных покупателей эффективно инвестировать в нее?

— Меры поддержки от государства. Внесены изменения в Градостроительный кодекс в части определения малоэтажного комплекса, подведены законодательные основы для ипотечного и проектного кредитования как для организованных застройщиков, так и для финансирования самостоятельного индивидуального строительства. Льготная ставка по таким кредитам существенно поддержит спрос на этом рынке. Внедрение КРТ (комплексное развитие территорий) для малоэтажного строительства.

Мы уже ведем переговоры и обсуждаем условия участия в таких проектах с руководством нескольких муниципальных образований. Это существенно упростит появление на рынке больших земельных участков, освоенных с точки зрения инженерной инфраструктуры и обеспечения жилья объектами социальной направленности.

Чем привлекают покупателей организованные загородные поселки под Екатеринбургом? Есть ли уникальные или интересные на ваш взгляд предложения?

— Надо сразу отметить, что организованных коттеджных поселков, к которым относится и наш «Палникс», не так много: в радиусе 15-30 км от города их пять или восемь, а таких, как «Палникс», в черте города всего четыре.

Коттеджный поселок — не такое дешевое и простое дело. Например, строительство центральной канализации, электро- и газоснабжения, дорог в асфальте и освещения, а также мест общего пользования, таких как озера, детские и спортивные площадки, в «Палниксе» обходилось примерно в 15 млн за один га в ценах до 2020 г. Таких общественных мест с озерами в «Палниксе» — четыре.

Думаю, что подобных новых поселков с продуманной, а главное, полностью построенной инфраструктурой, ближайшее время не появится. А те, которые есть, практически завершили свое развитие. Из существующих с удовольствием добавлю наших друзей-конкурентов — «Образцово», «Галактика», «Красьеозерский» и «Карп-2». Может, получится построить хорошие поселки «Совушки» от тюменцев и «Исток» от Prinzip.

Стабилен ли спрос на дорогую или элитную загородную недвижимость? В непростые для экономики времена он не стремится к нулю?

— На этот вопрос можно коротко ответить — ни разу еще за все кризисы не пропал спрос на элитное и дорогое жилье. Это касается как городской, так и загородной недвижимости. Как только начались кризисные процессы в мире — пандемия или спецоперация, количество звонков и просмотров у нас сильно возросло, кроме того, в «Палниксе» есть вторичный рынок: за последние два года все, что появляется в продаже, находит своего покупателя в течение 2-3 месяцев. 

Многие видят в текущей ситуации, в условиях ухода с рынка иностранных игроков, возможность для развития российских производителей. Видите ли вы такие возможности применительно к строительной отрасли нашего региона?

— В малоэтажном строительстве иностранные игроки играют мало роли. В основном это касается домокомплектов из Финляндии, но у нас в Екатеринбурге — это даже не процент от общего строительства, а редкие единицы. Что касается строительных материалов, то здесь ситуация один в один как и в многоэтажном строительстве. Из Европы в основном поставляется инженерное оборудование — газовые и электрокотлы, электроприборы и насосы. Но наша промышленность уже научилась делать аналоги. Думаю, здесь импортозамещение снизит финансовую нагрузку на покупателей.

Новая очередь домов в ЖК «Палникс»

«Палниксу» 30 лет. Вы можете рассказать, как изменился рынок загородной недвижимости Екатеринбурга, если сравнивать его с тем, что было в начале? Что появилось за эти три десятилетия? 

— Мы строили сами, смотрели, как строят другие. Нам повезло, что мы вместе с нашими отцами-основателями придумали и решили 30 лет назад начать строить один из лучших коттеджных поселков в Свердловской области. Кстати, одному из наших собственников — Потапову Владимиру Петровичу как раз в день рождения Палникса исполняется 75 лет.

За эти годы мы освоили четыре очереди поселка общей площадью более 100 га, построили десятки километров дорог, централизованной канализации, более 30 км газопроводов высокого и низкого давления, более 80 км электросетей. Четыре зарыбленных озера с детскими и спортивными площадками круглогодично используют почти полторы тысячи жителей поселка.

Кроме того, мы развили наш бизнес — построили бизнес-центр «Чайковский», строим многоквартирный дом «ЖК Юрмала», наши предприятия ПКФ Техномет и СК Исеть — одни из основных строителей в Екатеринбурге систем водопровода, канализации и очистки ливневых стоков.

Жизнь не заканчивается, она продолжается в новых проектах. Мы начинаем строить новые дома и поселки, а это значит, впереди много работы и рост благосостояния семей наших работников.

Фото предоставлено «Палникс Групп»