«Землю не превратить в танки». Почему загородная недвижимость — интересная инвестиция

О том, почему в период нестабильности инвесторам стоит обратить внимание на земельные участки, каким хотят видеть свой загородный дом современные покупатели и что выгоднее — строить дом самому или брать уже готовый? На эти и другие вопросы DK.RU ответил Илья Баков, генеральный директор «7 прудов», компании, возводящей малоэтажные жилые комплексы.

Илья, в текущей ситуации невозможно не спросить: приобретение загородной недвижимости — хороший способ инвестиций? Поможет ли это сохранить капитал?

— В данный момент количество инструментов для инвестирования ограничено. Стало не так просто зарабатывать на рынке акций. Зарубежный фондовый рынок для нас закрыт, на вывод долларов и евро действуют ограничения. Рублевые вклады под 22% — это высокорисковый продукт, потому что высокая ставка говорит о том, что банк рискует и готов за эти риски делиться прибылью. Что остается? Первое — инвестировать в собственный бизнес. Второе — инвестировать в себя (в знания, навыки и пр.). Третье — покупать землю.

У инвестиций в землю есть несколько плюсов. Во-первых, ее в случае чего не отберет государство. Для него это не самый ликвидный актив, потому что землю  в случае эскалации напряженности невозможно превратить в танки или патроны. Она останется у владельца.

Второе: земля — актив, который не сгорит, не утонет. Третье: земля — низкое налоговое бремя, потому что налог на землю низкий. Ну и четвертое: мы строим дома из отечественных материалов, поэтому они не подвержены колебаниям курсов и напряженности с логистикой.

Как выбрать ликвидную загородную недвижимость? Какой объект точно не потеряет в цене в ближайшей перспективе?

— Ликвидность земельного участка определяется спросом на него. Поясню: чтобы участок считался ликвидным, необходимо, чтобы интерес к нему проявили несколько инвесторов в течение срока экспозиции. Далее: стоит рассмотреть варианты в активно застраивающихся коттеджных поселках. Мой 11-летний опыт работы с загородной недвижимостью говорит о том, что по мере застройки поселка земля в нем становится дороже. Участки, которые продают «7 прудов», очень интересны как для бизнеса, который выкупает землю, чтобы строить дома на продажу, так и для физических лиц, которые хотят сохранить капитал.

Кроме того, полагаю, спросом будут пользоваться уникальные предложения. Например, участки с выходом к морю в Сочи или элитные локации Подмосковья.

Фото: малоэтажный жилой комплекс «Дарвин»

Давайте отвлечемся от темы инвестиций. Расскажите, пожалуйста, что происходит на рынке загородной недвижимости в постпандемийные времена? Какие тренды очерчиваются?

— Рынок прекрасно живет и развивается. Я занимаюсь загородной недвижимостью с 2011 г. и вижу, как меняется спрос покупателей и их поведение. В 2011-2017 гг. люди охотнее брали участки без подряда. Теперь укрепился интерес к готовому жилью. Думаю, эту тенденцию мы будем наблюдать до 2024-2025 гг. И наша компания готова удовлетворять этот спрос — мы практически с начала основания работаем исключительно с готовыми домами и сегодня занимаем лидирующие позиции в регионе по количеству предложений. Дома «7 прудов» можно приобрести в коттеджных поселках Чистые Росы, Чистые Росы 2, Рассоха Парк, Дарвин, Косулино Парк, Ягодный Квартал, Косулино VIP, Бобровские Дачи. Причем мы работаем в массовом сегменте, где стоимость дома составляет 5-6 млн руб. Это очень достойная альтернатива жилью в черте города.

Фото: готовые дома в «Дарвине»

Продолжая разговор о трендах, нельзя не упомянуть и о возрасте покупателя: он помолодел. Дома приобретают люди в возрасте от 30-ти лет. Они видят плюсы проживания за городом, берут дома в ипотеку и используют для приобретения маткапитал.

А какие дома пользуются спросом?

— Как правило, это компактные одноэтажные дома из газоблока или твинблока площадью 80-120 м2. Внутри дома идет деление на три комнаты: либо три спальни и кухня, либо две спальни+кабинет/мастерская и кухня. Нельзя не отметить, что покупатель рассмотрел плюсы кухонь, совмещенных с гостиными. Часто выбирают дома с террасами, выход на которые организован прямо из кухни.

Двухэтажные дома пользуются меньшим спросом. Клиент научился считать, и понимает: чем больше площадь — тем больше затраты на содержание дома.

В ваших коттеджных поселках дома продаются вместе с земельным участком?

— Да. С земельными участками мы много экспериментировали. Сначала делали нарезку в 12-15 соток, потом сократили 4-5 соток. Сейчас видим, что идеальный участок — это 6-7 соток. Много земли не нужно, ведь люди не держат сады и огороды. При таком раскладе 3-4 соток земли, которые остаются после застройки дома, вполне достаточно для зоны барбекю/установки надувного или каркасного бассейна/постройки небольшой бани и беседки.

Фото: земельные участки в малоэтажных комплексах «7 прудов» небольшие, но на них можно организовать и зону барбекю, и поставить бассейн.

Почему покупать готовый дом выгоднее, чем строить самому?

— Строить дома должны те, кто умеет это делать. Да, было время, когда люди покупали участки в чистом поле без коммуникаций, ездили несколько раз в неделю на объект, контролировали строителей, брали подработку, чтобы вкладывать больше средств в дом. И все равно почему-то дом мечты не получался.

Мне гораздо больше нравятся нынешние покупатели, которые хотят, чтобы все было готовое — не только дом, но и сам коттеджный поселок. Нужно, чтобы были дороги, детская инфраструктура. Мы в своих проектах этим ожиданиям следуем: газифицируем и электрифицируем поселки, проводим интернет, строим детские площадки, спортивные корты.

Фото: детская площадка в «Дарвине»

Фото: спортивный корт в «Дарвине»

С 1 марта в России вступили в силу новые правила возведения коттеджных поселков, распространяющие законодательство о долевом строительстве и эскроу-счета на загородный рынок. Какие ожидания у вас от нововведения? Как быстро смогут перестроиться девелоперы?

— Несмотря на то, что закон вступил в силу в марте, мы понимаем, что нам предстоит довольно долгий переходный период. Он займет примерно 2-4 года. В течение этого времени рынок и девелоперы будут перестраиваться под новые реалии, а власти доделают все подзаконные акты, нормативы. Банки тоже настроены оптимистично и готовы предоставлять проектное финансирование девелоперам. Рынок станет просто более понятным, прозрачным, а покупателям будет обеспечена максимальная защита.

Расскажите о малоэтажных комплексах «7 прудов»?

— Раньше я работал в компании, у которой были большие объемы собственных земельных участков. Их покупали девелоперы и строили там свои дома и инфраструктуру. По этой схеме строились поселки «Новокосулино», «Пересвет» и «Чистые росы». Нам очень понравилось то, что получилось, начали масштабироваться, прирастать землей (причем не только собственной, но и землей партнеров), и в 2021 г. приросли на 3 тыс. новых землевладений (только 800 участков из них расположены в Кадниково).

Время от времени у нас заканчивается «что продавать», но обычно мы заранее готовим  к сезону объекты: продаем земли застройщикам, которые возводят на них свои дома. В общей сложности у нас порядка 100 таких партнеров. Кстати, для предпринимателей, которые хотят попробовать свои силы в стройке, я запустил курс «Школа застройщика».

Мы поговорили с вами о том, что происходит на рынке сейчас. Давайте взглянем в будущее: что ждет рынок загородной недвижимости в ближайшей перспективе?

— Стоимость готовых домов, конечно же, вырастет, ведь стройматериалы постоянно дорожают. Радость вселяет то, что я вижу большой поток входящих заявок. Люди хотят переезжать за город, хотят улучшать качество жизни. И на текущий момент предложение на рынке не покрывает спрос. А он будет только расти, потому что осведомленность о загородном жилье среди населения будет увеличиваться. Так что в ближайшие несколько лет, думаю, наш сегмент рынка будет только крепчать.