«Земля в иллюминаторе». Как уральским компаниям выбрать площадку для производства

Компаниям, которые ищут площадку для производства, приходится выбирать в основном из двух вариантов: строить свое здание или искать готовое. Как часто бывает, самый быстрый и самый дешевый варианты оказываются далеко не самыми эффективными. Как правильно выбрать место для производственного предприятия и на что нужно обращать внимание, рассказывает Алексей Фалько, коммерческий директор УК «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК».

Какие площадки для размещения производства сейчас предлагает рынок малому и среднему бизнесу?

 — Во-первых, поскольку Урал — промышленный край, это старые цеха и заводы (браунфилды), в которых высвобождаются площади. Их часто занимают маленькие предприятия, только начинающие деятельность. Браунфилды — это быстрый вариант, можно переехать завтра, там уже есть электричество, вода и тепло. Минусы такого «ветхого» фонда — уставшая инженерная инфраструктура. Никто не застрахует от отключения отопления в -30 градусов, потому что сети легко выходят из строя в период пиковой нагрузки. Кроме того, браунфилды неэнергоэффективны. Маленькие стеклянные окна создают дефицит естественного освещения и слабую теплоизоляцию.

Второй вариант — Light Industrial, недавно возведенные промышленные комплексы. При всей свежести зданий их минус в универсальности. Объект строится по усредненным параметрам, чтобы подошел и под склад, и под производство, и под магазин «Светофор». Но производственная линия — это часовой механизм, и когда не получается встроить один элемент, то сбивается все. К примеру, производственная цепочка настроена так, чтобы здание заворачивалось буквой «Г». А спекулятивные прямоугольные площади физически не дают выстроить такую цепочку, и арендатор вынужден приспосабливаться. Тем не менее это относительно свежие помещения, которые подойдут непривередливым производителям без адских запросов.

Для производственника, у которого уже выстроена технология, все же больше подойдет третий вариант. Строительство здания под конкретную задачу конкретного клиента с учетом специфики его бизнеса — Built-to-Suit (BTS).

Плюсы такой системы в том, что промышленный комплекс строится не по габаритам участка, а как бы проектируется вокруг производственной линии клиента. То есть получается обратный процесс по сравнению с браунфилдом и Light Industrial. Если там приходится вписываться в помещение, которое уже есть, то в BTS здание выстраивается вокруг производственной цепочки. Это фундаментально иной подход.

Где найти готовые здания, разобраться можно, а как производителю понять, где лучше строить?

— Для минимальных сроков запуска создаются специализированные промышленные площадки типа гринфилд в форматах индустриальных парков и особых экономических зон (ОЭЗ). Земельные участки в них уже сформированы, оформлены в собственность и их не надо переводить из «сельхозки» в «промку». По сравнению с браунфилдом, конечно, придется ждать, пока здание проектируется и строится. Но это минус скорее для тех, кто не очень хорошо планирует свою деятельность. К счастью, в последние годы я наблюдаю осознанность, которая все больше возрастает в наших предпринимателях. 

Но зачем производственнику дополнительные расходы на ОЭЗ или индустриальный парк, почему просто не купить землю под Built-to-Suit?

— Отдельный земельный участок — это как земля в иллюминаторе. На самом деле это нормальный вариант, если у вас есть несколько световых лет в запасе. Придется заняться сбором техусловий, которые выдадут, скорее всего, за тридевять земель от участка. Договориться со 150 соседями, как протянуть по их земле сети, чтобы провести электрику, газ и все остальное.

Со временем вы станете землеустроителем, узнаете, что такое проект планировки территории, публичные слушания, да и вообще много нового для себя. Вы получите бесценный опыт и землю, которую будете сами готовить к промышленному строительству. Зато за три копейки.

Индустриальные парки и ОЭЗ — это земельные участки, уже обеспеченные инженерной инфраструктурой, но не только. Есть парки, где еще на этапе подготовки к проектированию технические специалисты выезжают на действующую площадку клиента. Говорить и рисовать можно многое, но, пока сам не поймешь производственные процессы заказчика, не сможешь говорить с ним на одном языке. Профессионализм сотрудников индустриального парка — это способность увидеть и понять, что сейчас есть у клиента, а еще подумать на перспективу. Важно разговаривать с заказчиком на тему его будущего. Сейчас многие парки уходят от того, чтобы просто продать участок и получить деньги. Наша цель — помочь любому бизнесу обосноваться у нас на площадке.

В чем все же принципиальное отличие ОЭЗ и индустриальных парков?

— У ОЭЗ есть направленность. Например, если площадка профилируется на развитии гражданской авиации, а вы изготавливаете кресла для самолетов, то вам туда зеленый свет. Преимущество ОЭЗ в том, что это размещение на госплощадке, а значит, помимо преференций по налогам, будут еще дополнительные программы государственной поддержки. И это классно, если при этом понимать степень ответственности. Резидентство в ОЭЗ — это не только минус НДС, но и плюс отчетность, соблюдение требований по уровню зарплат сотрудников, объему инвестиций.

С индустриальными парками чуть проще. Налоговых льгот для резидентов частных парков государством не предусмотрено, но это не значит, что у них все плохо. В России и в Свердловской области в том числе есть достойные парки, которые заботятся о клиентах и поддерживают их своими силами. Цель любой специализированной промышленной площадки, будь то ОЭЗ или индустриальный парк, — помочь резидентам, взять на себя их непрофильные задачи. Чтобы у производственника, который изготавливает кухонные фасады, было больше времени на классные двери и столешницы и меньше головной боли, где взять дополнительные мощности под новые станки. 

На что нужно смотреть при выборе площадки под строительство производства?

— Во-первых, я бы обратил внимание на количество резидентов и их состав, потому что это ваши будущие соседи. Присутствие крупных федеральных и региональных компаний — гарантия надежности парка, так как список требований к площадке у таких предприятий огромен. Во-вторых, это расположение с точки зрения близости к региональному центру, логистики, выездов на федеральные трассы. Третий совет чисто человеческий.

Возьмите карту Google или «Яндекса» и посмотрите со спутника, что изменилось за последние пять лет. Там видно, как в парке появляются здания, дороги, инфраструктура. Это даст гораздо больше, чем менеджер расскажет по телефону.

В-четвертых, конечно, инженерные сети, на которые особенно нужно смотреть производственникам. Дотянута ли линия на 100 кВт или есть своя подстанция. С водой тоже вопрос: просто так пробурить скважину потом вам никто не даст. Хозбытовая канализация — казалось бы, обычная вещь, но интересно ли вам будет каждую неделю вывозить бочку жидких бытовых отходов? То же самое можно сказать и про ливневую канализацию. Надо разбираться, куда уходят ливневые стоки, как они принимаются и чистятся, куда сливаются. Цивилизация подразумевает под собой централизованные сети, которые важны при функционировании предприятия.

Желательно также, чтобы на площадке работала управляющая компания — инфраструктурой кто-то должен заниматься: если не обслуживать инженерные сети, они умрут. Когда зимой на дороге выпадет снег, что вы будете делать? Искать трактор? Вряд ли.

Как проверить обещания? Ведь все пишут «У нас инфраструктура и сети», никто не говорит: «Ничего не подключено, но дешево, все берут».

— На самом деле вся инженерная инфраструктура на виду. Если ее не видно, значит, ее нет. Проедьте по парку и попросите показать. Есть ливнево-очистные сооружения — должны где-то торчать оголовки. Есть газ — должен быть ГРПШ (газорегуляторный пункт шкафной). Есть электрика — должна быть либо подстанция, либо КТПН (комплектные трансформаторные подстанции наружной установки), хотя бы столбы с проводами — на крайний случай. Дороги, конечно, сложно не заметить: они либо есть, либо нет. Попросите довезти вас до участка, который вам предлагают, и спросите, где конкретно рядом с ним электрические и газовые сети, хозбытканализация, водопровод, ливневка. Если менеджер может ответить на этот вопрос, скорее всего, это все есть. 

Из документов мы предоставляем клиентам ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Он позволяет понять, какую площадь можно застроить, каковы необходимые отступы по границам, какие охранные зоны наложены на участок, какие инженерные сети находятся под землей. Исходя из ГПЗУ понятно, что можно делать с участком дальше.

Запросите стандартный шаблон договора. Помимо продажи земли, там должны быть прописаны обязательства, которые берет на себя УК. При общении с менеджером важно услышать отношение управляющей компании к своим резидентам. В чем УК может пойти навстречу? Чем она может помочь? 

Есть площадки, которые только называются индустриальными парками. Хотя вообще-то индустриальный парк должен пройти аккредитацию в Минпромторге России. Это подтверждает его соответствие требованиям и стандартам, установленным для парков в части, например, количества мощностей на гектар, наличия УК. Такая аккредитация является гарантом качества и может стать отправной точкой при выборе площадки для размещения.

Фотографии предоставлены УК «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК»