Поймать момент. Новостройки в Екатеринбурге, обгоняющие рынок по доходности инвестиций

Рынок российских новостроек в 2023 г. достиг рекордных показателей, повторить которые вряд ли удастся в ближайшие годы: в эксплуатацию было введено порядка 51 млн кв. м жилья, выдано 2 млн ипотечных кредитов на сумму 7,8 трлн руб.

Ситуация на рынке

Правительство РФ, констатируя перегрев строительного сектора и оценивая возможные последствия ипотечного бума в декабре 2023 г., приняло решение об увеличении первоначального взноса по льготной ипотеке (под 8%) сначала до 20%, а в дальнейшем — до 30%. Также в середине декабря 2023 г. Центробанк РФ поднял ключевую ставку до 16%, что создало дополнительные сложности для оформления ипотеки по рыночным программам. Учитывая совокупность факторов, эксперты начали прогнозировать в 2024 г. замедление ипотечного кредитования, дальнейший рост стоимости жилья, а также снижение количества запуска девелоперами новых проектов из-за высоких ставок для кредитования.

Можно ли говорить о том, что к весне 2024 г. россияне утратили интерес к покупке недвижимости? По данным аналитической компании Frank RG, в январе банки выдали 65,5 тыс. ипотечных кредитов на 274,9 млрд руб., что на 65% меньше по количеству и на 66% по сумме, чем в декабре 2023 г. Показатели февраля 2024 г. оказались на 16,88% выше января 2024 г. и на 24,03% ниже февраля 2023 г. Средний размер выдаваемого кредита два месяца подряд показывает снижение, в феврале 2024 г. он составил 3,89 млн руб. (-2,92% к январю 2024 г.). В количественном выражении наблюдается месячный рост +20,4% к январю 2024 г., однако годовая динамика также показывает снижение (-27,28% к февралю 2023 г.). Эксперты связывают годовое снижение с ужесточением условий выдачи льготной ипотеки, а также с ростом ставок по рыночной ипотеке.

Инвестиции в недвижимость

Для наглядности сравним данные за 15 лет. По средним годовым показателям ЦБ РФ, с 2009 до 2024 гг. по отношению к рублю доллар США вырос на 64,65%, евро — на 54,89%. За тот же период среднегодовая стоимость одного квадратного метра вторичного жилья в Екатеринбурге, по данным сервиса «Квадратный метр», выросла на 53,7%, новостроек в центре города — на 55,47% (с 73,2 тыс. до 164,4 тыс. руб.), новостроек в микрорайонах Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Ботанический — на 56,11% (с 56 тыс. до 127,6 тыс. руб.).

В столице Урала рынок жилой недвижимости изобилует разнообразием предложений, девелоперы предлагают широкий спектр объектов во всех районах города, различной степени комфорта, начиная от малогабаритных студий и заканчивая элитными квартирами. В краткосрочном периоде средняя цена кв. м в новостройках по Екатеринбургу за 2021-2023 гг. выросла на 34,64% (с 91,8 тыс. до 140,46 тыс. руб.).

Тем, кто рассматривает возможность приобретения недвижимости, важно не упустить текущий момент. Льготная ипотечная программа будет действовать до середины 2024 г., и на рынке первичного жилья можно найти выгодные предложения, которые в будущем не просто вырастут в цене, а значительно обгонят в своем росте средние показатели по Екатеринбургу.

Проекты «Атлас Девелопмент»

Рассмотрим проекты группы компаний «Атлас Девелопмент» на основе данных цифрового инструмента для анализа данных новостроек «Объектив».

ЖК ITower: две современные 32-этажные башни на пересечении улиц Белинского и Циолковского. В период с апреля 2018 г. по сентябрь 2021 г. однокомнатные квартиры и студии в этом проекте показали рост стоимости 49,6%, двухкомнатные квартиры — рост на 50,4%. Для иллюстрации разницы в доходности инвестиций консервативных инвесторов можно отметить, что за этот же период китайский юань показал динамику 13,64%. Проект был сдан в эксплуатацию в 2020 г.

Жилая экосистема «Парк Столиц»: десять домов переменной этажности, объединенных пешеходной галереей со всеми необходимыми сервисами для комфортной жизни резидентов, с инфраструктурой целого города и полноценным парком внутри двора в районе «нового автовокзала». Секция №1 «Лондон» и секция №2 «Милан» (на стадии строительства в период с 01.01.2021 г. по 26.10.2021 г.) показали рост изменения средней цены кв.м 20,7% (с 92,4 тыс. руб. до 111,5 тыс. руб. за кв.м), что превысило показатели роста рынка на 7%. Секция №6 и секция №7 дома «Гонконг» (в период с 21.12.2021 г. по 20.09.2023 г.) показали рост изменения средней цены кв.м 53,2% (с 131,1 тыс. руб. до 200,9 тыс. руб. за кв. м), что превысило показатель роста рынка Екатеринбурга на 25,3% 

Проект 4YOU: первый комплекс в России комфорт-класса с инфраструктурой целого города и двором нового поколения. Пространство объединяет пешеходная галерея, расположенная на первых этажах зданий. Не покидая дом, можно воспользоваться услугами гипермаркета, частного детского сада, семейной клиники, салона красоты, кофейни и аптеки. Переход из галереи в жилую зону доступен только резидентам 4YOU и их гостям. Первые три дома жилого комплекса уже сданы. В стадии строительства находится заключительная, 31-этажная секция. Секция №3 (на стадии строительства, в период с 10.01.2023 г. по 24.12.2023 г.) показала рост изменения средней цены кв.м 41,5% (с 133,9 тыс. руб. до 189,4 тыс. руб.), что превысило показатель роста рынка Екатеринбурга на 24,9%.

«Каждый человек, который приобретает квартиру, будь то профессиональный инвестор или частный покупатель жилья для собственного проживания, должен понимать, что недвижимость может выступать как активом, так и пассивом. Актив — это когда потраченные деньги генерируют для тебя прибыль через потенциальный рост стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе. Пассив — это когда недвижимость не обладает потенциалом роста, она не дорожает, а последующая ее продажа в эквиваленте текущего времени не покроет расходов на ее приобретение.

Проекты «Атлас Девелопмент» максимально ликвидны, это подтверждает экспертная аналитика. Но нужно внимательно и грамотно выбирать объекты, которые являются потенциально инвестиционно-привлекательными. К примеру, в проекте от «Атлас Девелопмент» 4YOU уникальные квартиры в секции №4 с момента старта продаж до момента последней сделки выросли в цене на 16% — это соизмеримо рыночному потенциалу. Другой пример: стоимость квартир в «Парке Столиц» в секции №6 «Гонконг» с момента старта продаж на сегодняшний момент выросла на 60%, и есть потенциал для дальнейшего роста.

Каждый вариант интересен конкретному покупателю в зависимости от целей приобретения недвижимости: выбирая проект для себя, важно оценить минимальную историю добавочной стоимости с точки зрения потребителя, с целью инвестирования — обращать внимание на максимально ликвидные проекты, такие как «Парк Столиц», — подчеркнула коммерческий директор «Атлас Девелопмент» Анастасия Стройкова.

В декабре 2023 г. открылись продажи квартир в первых трех из пяти секций проекта «Атлас Девелопмент». Жилая экосистема «Атлас Ауро» расположится в квартале улиц Саввы Белых — Онежская — Шатурская. В проекте представлены варианты от студий до просторных трехкомнатных квартир, площадью от 27,6 до 91,9 кв. м. Каждый сможет подобрать для себя идеальную квартиру в «Атлас Ауро», соответствующую его запросам и предпочтениям, как для жизни, так и для инвестиций.

В связи с ограниченным количеством земли для строительства в центральном районе мегаполиса вероятно уменьшение новых предложений на рынке Екатеринбурга, и в будущем цены продолжат расти. Со временем стоимость материалов и рабочей силы, используемых в строительстве, из-за инфляции будет также увеличиваться, что повлияет на среднюю рыночную стоимость квадратного метра.

Постоянный рост стоимости квадратного метра в новостройках, стабильный спрос на жилье комфорт-класса и высокий уровень ликвидности квартир в проектах «Атлас Девелопмент» позволяет частным инвесторам при необходимости быстро конвертировать недвижимость в деньги. 

Вероятно, в 2024 г. мы уже не увидим такого резкого роста цен и высокой динамики спроса, как в прошлом году, который можно считать аномальным для развития рынка недвижимости. Тем не менее в первые три месяца текущего года средняя цена квадратного метра в новостройках Екатеринбурга продолжает расти. Рынок недвижимости по-прежнему остается привлекательным для частных инвестиционных вложений, однако здесь стоит с большим вниманием относиться к выбору объектов и останавливаться на тех, которые имеют предпосылки к росту, помимо общерыночных трендов. Критерием может служить, например, высокий спрос на жилье в определенной локации и относительно небольшой объем предложений или перспективное развитие территории, предполагающее появление крупных инфраструктурных объектов-«аттракторов», развитие транспортной сети, появление значимых социальных объектов образовательной, спортивной или культурной направленности, — подчеркнула руководитель Центра маркетинговых исследований сервиса цифровой аналитики «Объектив.РФ» Ксения Чернецкая.

Реклама. ООО «Время недвижимости», Atlasgroup.su erid: LjN8K6LPC

Проектное финансирование жилой экосистемы «Парк столиц» осуществляется АО «Банк ДОМ.РФ». Застройщик «Парк Столиц 3», секция «Токио»: общество с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «АТЛАС ПАРК СТОЛИЦ-3». Проектная декларация представлена на сайте наш.дом.рф. ИНН: 6671119100, ОГРН: 1206600053472

Застройщик «Парк Столиц 2», секции «Дубай» и «Барселона»: общество с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «АТЛАС ПАРК СТОЛИЦ-2». Проектная декларация представлена на сайте наш.дом.рф. ИНН: 6671098436, ОГРН: 1196658058552

Застройщик 4YOU: АО Специализированный застройщик «АТЛАС Для Тебя». Проектное финансирование жилой экосистемы 4YOU осуществляется ПАО «Сбербанк». Проектная декларация представлена на сайте наш.дом.рф. ИНН:6670484012, ОГРН:1196658043471

Застройщик Жилой экосистемы Ауро — 1-я очередь строительства: АО «Специализированный застройщик» Атлас Шатурский». Проектная декларация на наш.дом.рф. Продажи осуществляются в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. ИНН: 6671277481, ОГРН: 1236600044240