Инвестиции в жилую недвижимость становятся «прошлым веком»

Когда сформировалась некоторая сумма, которую можно выгодно инвестировать, возникает вопрос: а выгодно — это куда? Как выбрать тот вариант, который будет наиболее подходящим?

Банковские проценты едва поспевают за ключевой ставкой, старожилы вспоминают молодость, когда денежные накопления в одночасье обесценились. Самым надежным способом сохранить и приумножить капитал в массовом сознании остается покупка недвижимости — со всех сторон выгодно и практически безопасно (если, конечно, не угораздит связаться с недостроем).

Однако и в этом направлении в последнее время наметилась новая тенденция — при сохраняющейся популярности жилой недвижимости растет интерес к недвижимости коммерческой.

Прежде всего, потому что на рынке коммерческой недвижимости пока еще гораздо меньшая конкуренция, а значит, выше шансы сдать помещение в аренду по выгодной цене. Чтобы сдать жилое помещение, приходится потратить больше времени и усилий. К тому же рынок жилья становится все более насыщенным, а доходность от аренды квартир не всегда оправдывает ожидания.

С преимуществами коммерческой недвижимости разобрались. Но это еще не все. Следующий вопрос, который встает перед тем, кто решил пойти по этому пути, — а что именно покупать. Здесь вариантов не меньше, а то и больше, чем при покупке квартиры. Можно вложиться в офисные или складские помещения, а можно выбрать такое относительно новое направление, как стрит-ритейл.

Коммерческая недвижимость в целом всегда была привлекательной сферой для вложений, некоторый надежный островок, — считает Андрей Брауде, директор УК РЭД. — Офисы или стрит — зависит от конъюнктуры рынка и многих других факторов, таких как местоположение, преимущества конкретного помещения. Конечно, к выбору стоит отнестись ответственно и лучше это делать совместно с управляющей комапнией. Каждый тип недвижимости может принести хорошую прибыль, если действовать грамотно.

Вы заметили, как примерно двадцать лет назад практически все первые этажи в жилых домах, расположенных на людных улицах, перепрофилировались в магазинчики, ателье и прочую «тысячу мелочей» в шаговой доступности? Это и есть стрит-ритейл (проще говоря уличная торговля). Стрит-ритейлом называются торговые помещения, которые имеют отдельный вход с витриной и при этом расположены на первом этаже здания.

Популярности такому формату добавила пандемия 2020 г., когда выяснилось, что при ограничении передвижений у людей оказались востребованы не огромные торговые центры, а расположенные в шаговой доступности объекты стрит-ритейла, особенно продуктовые магазины.

Инвесторы отмечают, что коммерческая недвижимость на первых этажах — магазины, кафе, салоны — приносит более стабильный и высокий доход. Цена коммерческой недвижимости увеличивается вместе с ростом цен на товары и услуги, в том время как жилой фонд изнашивается и уступает место более современным новостройкам.

Сейчас при строительстве жилых комплексов застройщики сразу предусматривают удобную для жителей инфраструктуру, размещая в шаговой доступности магазины, аптеки, салоны красоты, медицинские клиники, пункты выдачи заказов маркетплейсов, кофейни, отделения банков. 

Доходность от сдачи в аренду объектов стрит-ритейла зачастую выше, чем от жилой недвижимости. К примеру, в Екатеринбурге сдача двухкомнатной квартиры может приносить около 35-50 тыс. руб. в месяц, тогда как аналогичное по стоимости коммерческое помещение — 90-120 тыс. руб.

Как это работает? Рассмотрим коммерческое помещение в Екатеринбурге площадью 100 кв. м.  Арендная ставка составит от 1500-2000 руб. за квадратный метр в зависимости от размещения объекта, то есть доход от аренды — от 150 до 200 тыс. руб. за помещение в месяц. Коммунальные платежи оплачиваются арендатором дополнительно. Вычитаем 20-25% (расходы на управление, содержание помещения, налоги и прочие обязательства собственника объекта), и у вас остается от 120 до 160 тыс. руб. чистой прибыли.

Какую сумму нужно иметь, чтобы рассматривать вопрос приобретения коммерческой недвижимости?

Например, чтобы приобрести доходное помещение в Екатеринбурге, придется потратить около 20-25 млн руб. А наиболее востребованные помещения, расположенные на первой линии, обойдутся в 50 млн руб. — рассказывает Светлана Сарабская, директор РЭД-СтритРитейл.

В крупных городах, таких как Екатеринбург или Челябинск, рассматривать покупку объекта стрит-ритейла можно при наличии бюджета от 20-25 млн руб. и выше. В небольших городах — начиная от 5-10 млн руб. Также цена такого объекта зависит от линии размещения. Играют роль близость к улице и пешеходному трафику, класс объекта и даже в какой части здания находится помещение. Самые востребованные объекты стрит-ритейла — в новостройках, площадью до 100 кв. м, расположенные на первой линии и по цене до 50 млн руб.

Разумеется, потратив такую сумму, собственник будет ждать большие дивиденды. Но не все так просто, как кажется на первый взгляд. Недостаточно просто купить объект и сдать его первому встречному. Чтобы объект приносил высокий доход, необходимо разобраться в тенденциях развития рынка, сделать прогнозы и определить стратегию.

Верно определенная стратегия и планирование комплекса необходимых действий, правильная координация действий между ответственными специалистами, которые отвечают за эффективность и доходность объекта недвижимости, позволят увеличить выгоду и минимизировать риск убытков, — объясняет Алексей Чистяков, директор РЭД.Технологии.

Важно определить цели, а затем произвести все действия по подготовке объекта, поиску целевого клиента, планированию бюджета доходов и расходов.

Стратегии могут быть разные:

• долгосрочное владение и стабильное извлечение прибыли;
• поиск арендатора и выгодная продажа объекта как «арендного бизнеса»;
• высокая доходность объекта при повышенных рисках износа и капитальных вложений (пример: объект используется под склад/производство, где эксплуатируется «на полную мощность»).

Важно понимать все риски и возможности той или иной стратегии, все «подводные камни», чтобы неожиданно не остаться у «разбитого корыта», когда какой-нибудь сетевой магазин с долгосрочным договором уже через год решит закрыть точку, оставляя собственника объекта с перепланировкой, изношенным оборудованием и плесенью на стенах.

И мы готовы помогать инвесторам, брать на себя все риски и ответственность за повышение доходности объекта, — говорит Алексей Чистяков.

Таким образом, если у вас есть сбережения и вы хотите вложиться в недвижимость, смело выбирайте коммерческие помещения. С поддержкой хорошей управляющей компании они принесут вам хороший стабильный доход.

Реклама. ООО «РЭД.Технология» ИНН 6658253957 erid: LjN8KYdHs ООО «Управляющая Компания «РЭД» ИНН 6658211347 erid: LjN8JuLuw ООО «РЭД-СтритРитейл» ИНН 6671402686 erid: LjN8Jy3DB