«Ключевые изменения на рынке жилья уже произошли: 2025 год — период адаптации»

DK.RU опросил игроков рынка недвижимости и выяснил, как чувствовали себя бизнесмены, работающие в разных сегментах. Мнениями о прошедшем годе и прогнозами на год грядущий поделились:

Михаил Хорьков, руководитель комитета по аналитике РГУД, партнер bnMAP.pro по Екатеринбургу и Свердловской области, директор «ХОД Консалтинг»;

Алексей Идылбаев, руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости Baden Family;

Андрей Климанов, директор строительной компании «Метеорит» (застройщик КП «Образцово»).

Михаил Хорьков, руководитель комитета по аналитике РГУД, партнер bnMAP.pro по Екатеринбургу и Свердловской области, директор «ХОД Консалтинг»:

— В конце года ситуация на рынке жилой и коммерческой недвижимости заметно отличается. На рынке новостроек — рекордно высокий объем предложения, максимально широкий выбор квартир в разных районах города и подавленный спрос из-за высоких ипотечных ставок. В сегменте коммерческой недвижимости — ограниченный выбор, сохранившийся спрос со стороны конечных пользователей и остатки высокого инвестиционного спроса. Ценовая реакция на это тоже отличается. Жилье уже не дорожает, а на рынке коммерческой недвижимости процесс переоценки еще не завершен.

Но есть и общий фактор: высокие ставки уже тормозят новые проекты, и этот процесс будет более заметным в следующем году. Но если для первичного рынка жилья это скорее плюс, для сектора бизнес-центров — проблема. Недостаток современных офисных площадей в ближайшие годы сохранится, высокие затраты на аренду продолжат давить на бизнес.

Рост ключевой ставки влияет на рынок с двух сторон. С одной стороны, ограничивает спрос из-за дорогой ипотеки. Это влияние отражается на рынке почти моментально. С другой, ограничивает инвестиции в новые проекты со стороны девелоперов. Но этот эффект мы заметим лишь в следующем году. В конце 2024 г., в силу инерции, новые проекты и новые компании продолжали выходить на рынок очень активно.

Косвенное влияние на рынок оказывает и тот факт, что на фоне последних изменений сильно выросли ставки по депозитам. Это меняет модель поведения отдельных покупателей — часть из них занимают выжидательную позицию и предпочитают копить, а не тратить. На другом полюсе — покупатели, кому доступны оставшиеся льготные программы. Многие из них, напротив, не готовы откладывать покупку на будущее, опасаясь корректировок по семейной и IT-ипотеке. Проблемы с лимитами и высоким первоначальным взносом в конце 2024 г. лишь укрепляли в мысли — действовать надо как можно быстрее.

Ключевые изменения на рынке жилья уже произошли. 2025 год — период адаптации под новые условия. Мы ждем, что в следующем году уже не увидим такого сильного изменения спроса, как в текущем. Но конкуренция среди девелоперов усилится. В 2025 год мы зайдем с рекордным объемом предложения.

Поэтому в целом по рынку, объем продаж в 2025 г. не должен сильно отличаться от показателей 2024-го. Но с позиции отдельных девелоперов все сложнее — компаний и проектов стало больше, а планы прежние.

Алексей Идылбаев, руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости Baden Family:

— Сейчас у рынка сервисных апартаментов — период бурного развития. Рекреационная недвижимость на курортах Свердловской и Челябинской областей интересна инвесторам и закрывает сразу несколько важных потребностей обладателей капитала. Вложения в курортную недвижимость позволяют диверсифицировать портфель и получить дополнительную прибыль. Ближайшие несколько лет интерес и спрос на сервисные апартаменты будут только расти, потому что есть целевая аудитория и есть компании, которые формируют этот рынок на Урале и закрывают потребности ЦА.

Ввиду того что рынок развивается очень активно, растет и стоимость объектов. Происходит это, однако, не только из-за увеличения спроса. Каждый новый объект Baden Family — все более продуманный и интересный. Мы постоянно совершенствуем свой продукт.

Фото: рендер проекта «Фабрика отдыха» в Сысерти

Конечно, нельзя игнорировать и рыночные факторы: инфляция, повышение ключевой ставки и т.д. Наши проекты в Свердловской и Челябинской областях (термальные курорты «Фабрика отдыха» и «Панорама», апарт-комплекс «Вдохновение» в Сысерти, «Баден-Баден Таватуй» в Новоуральске, курорт «Тургояк Резорт» в Челябинской области) реализуются по 214 ФЗ при поддержке Сбербанка. Естественно, что мы зависим от экономической повестки.

Если говорить про тренды на рынке курортной недвижимости, то можно смело сказать, что они в процессе формирования, так как рынок сам по себе является растущим. Среди объектов Baden Family нет «проседающих» объектов — все они продуманы до мелочей. Благодаря своей экспертности и насмотренности мы понимаем, какую квартирографию закладывать в тот или иной объект, какие планировочные решения пользуются спросом, какие сервисные апартаменты обеспечат инвестору максимальную доходность.

Фото: рендер проекта «Фабрика отдыха» в Сысерти

И да, многие инвесторы, которые заходили раньше с капиталами в жилой сегмент, пересмотрели модель поведения. Курортная недвижимость показывает бОльшую доходность, чем вложения в жилые квадратные метры: 5-7% годовых в жилом сегменте против 12-20% годовых — в рекреационном.

Наша компания грамотно работает с ценами и обеспечивает хорошую капитализацию объектов. В среднем сервисные апартаменты на наших локациях растут в цене на 20% в год. Так, к примеру, стоимость квадратного метра апартаментов на курорте «Тургояк Резорт» за несколько лет выросла с 250 тыс. руб. за м2 до 600 тыс. руб. за м2. То же самое с проектом «Панорама» в Сысерти: стартовая цена квадратного метра составляла 350 тыс. руб. Сейчас — 500 тыс. руб.

Периодически возникает вопрос: почему сервисные апартаменты, расположенные на Урале, пользуются спросом и популярностью? Ответ прост: ключевое преимущество рекреационной недвижимости Baden Family заключается в том, что мы не просто строим сервисные апартаменты, мы создаем круглогодичную инфраструктуру: бани, SPA-комплексы, открытые всесезонные термальные бассейны, детские площадки, кафе, рестораны, места для занятия спортом и т.д. Эта инфраструктура обеспечивает высокую загрузку апартамента ежегодно более 70%.

Мы прогнозируем, что в следующем году интерес к рынку сервисных апартаментов продолжит расти. В сегменте будет увеличиваться конкуренция, так как все больше застройщиков начинают осваивать это направление.

Соответственно, предложение также возрастет. Однако это вызывает у нас минимальное беспокойство, поскольку экспертиза в управлении курортной недвижимостью сформирована лишь у немногих игроков на рынке, включая нашу компанию, обладающую 12-летним опытом в этой сфере.

Андрей Климанов, директор строительной компании «Метеорит» (застройщик КП «Образцово»):

 — «Образцово» присутствует на рынке загородной недвижимости уже 17 лет. Такой долгий срок жизни и неспадающий интерес к коттеджному поселку обусловлен несколькими факторами. Люди, приобретающие недвижимость здесь, получают совершенно новое качество жизни. Думаю, стремление жить лучше не сильно подвержено влиянию рыночных тенденций.

В нашем поселке особая атмосфера: заезжаешь через КПП, встречаешь соседей, приветствуешь их, общаешься.  В «Образцово» нет высоких заборов, и это тоже располагает к созданию дружелюбной атмосферы. Как сказал мой друг и сосед, «мы перестали торопиться, когда переехали в Образцово».

Отдельная тема — дети. У них есть ограничитель пространства — периметральный забор и КПП: они не выбегут за территорию поселка. Внутри «Образцово» существует негласное правило — автомобилисты двигаются медленно. Территория вокруг общественного пруда (2.7 га) зонирована при помощи восьми рельефных функциональных «островов». При вечерней подсветке создается ощущение, что они парят над землей. Самый маленький остров — это песочница площадью 70 кв. м с белым песком. Еще три — это тематические площадки для детей разных возрастов. Самый большой — с натуральным газоном, размером с футбольное поле.

Еще одна причина популярности такого формата жизни: близость к городу. Наш покупатель приобретает здесь основное жилье, в черте города. При этом мы не продаем готовые дома, мы заключаем контракты на строительство индивидуального дома на выбранном покупателем участке. Договор подразумевает участие инвестора в процессе проектирования и строительства. Мы строим утепленную коробку в стиле шале из кирпича, с черновым фасадом и черепичной кровлей, подводим сети. Чистовую отделку фасадов, интерьеры, инженерные сети дома и ландшафт каждый наш инвестор разрабатывает и выполняет самостоятельно.

Эта модель была внедрена нами неслучайно. С самого начала мы решили и последовательно строим поселок в едином стиле, при этом применили лучшие элементы: в поселке нет ни одного провода, торчащей трубы и т.п., которые подходят к дому снаружи к домам — все сети проложены под землей.

Мы задали определенную планку. И те, кто с нами с самого начала, внимательно следят и ценят нашу последовательность. Мы, независимо от экономики, рынка и всевозможных кризисов, не сваливаемся в «подешевле», не изменяем первоначальной концепции. Тем более не продаем «участки без подряда», когда нет контроля над последовательностью, сроками и качеством строительства, и как следствие — нет единого гармоничного пространства…

В общей сложности мы возвели более 100 индивидуальных жилых домов. У нас есть свое проектное бюро, которое решает вопросы индивидуального проектирования каждого дома. Это – USP «Образцово», доказывающий компетентность компании.  

Наши клиенты — это люди, которые любят свой город, твердо стоят на ногах, ценят свое время и с заботой относятся к семье. Кстати, для семейного досуга в поселке есть все возможности. Мы придумали свой летний ежегодный музыкальный Фестиваль — Калейдоскоп «Образцово OPEN AIR». Проводим его уже шесть лет подряд. Раньше мы приглашали ребят из музыкальной школы, а сейчас программа Фестиваля полностью состоит из выступлений жителей поселка и их детей.

Кроме того, здесь уже четвертый год подряд проходит «Праздник чистого леса», когда большинство жителей поселка выходят на субботник, чтобы собрать мусор в окружающем лесу. А в прошлом году началась новая традиция: «Образцово» своей командой принимает участие в ежегодной «Гонке Героев». Поселок растет, а значит жизнь в нем будет все интересней, а активностей — больше.

Ранее на DK.RU: Стоимость загородных домов на Среднем Урале выросла на 6,9%