Никита Словиковский: «Жилья, приобретенного под сдачу в наем, оказалось слишком много»

В начале марта 2025 г. количество объявлений об аренде жилья в Екатеринбурге достигло рекордных показателей. Сейчас в базе «Авито», которая считается наиболее полной, выставлено около 3000 квартир и комнат — это в 1,7 раза больше, чем весной 2023 и 2024 гг., когда было выставлено около 1800 объектов.

DK.RU попросил основателя агентства недвижимости «Драже» Никиту Словиковского объяснить, почему возник этот тренд и как ситуация может развиваться дальше.

Насколько характерен для рынка такой серьезный рост числа объявлений, который мы увидели в последние месяцы?

— Зимний рост количества объявлений — это традиционная, повторяемая из года в год история. Осенью, когда в Екатеринбург приезжает много студентов, число объектов сокращается на фоне высокого спроса. К середине зимы предложение восстанавливается. Но в этом году что-то сломалось, и количество объявлений выросло слишком сильно — сейчас оно уже в полтора раза выше среднегодовой нормы.

В последний раз такое мощное затоваривание я наблюдал в пандемию, когда всех на месяц закрыли по домам — появлялись новые объявления, а старые с рынка не уходили по причине карантина и невозможности их посмотреть.

То есть фактически можно говорить о затоваривании рынка? Это вообще опасная тенденция?

— Сейчас о затоваривании рынка пора уже кричать. Но я бы не стал называть эту тенденцию опасной. Есть в нашей стране и более опасные вещи, чем недополученные доходы собственников квартир.

С чем вы связываете рост числа арендных квартир?

— Это очень сложный вопрос. Тренд на рост числа объявлений — общероссийский. В тех городах, где рынок новостроек самый массовый, перекос в количестве объявлений более существенный.

Поэтому самая очевидная гипотеза — сейчас сдается много жилья, приобретенного инвесторами специально под сдачу в аренду. Люди пристраивали свои первоначальные взносы, запрыгивая в последние вагоны уходящей господдержки. А рынку аренды столько квартир оказалось просто не нужно.

Предполагалось, что после отмены льготных ипотечных программ спрос на аренду квартир, наоборот, должен вырасти. Почему этого не произошло?

— Люди, которые снимают жилье и которые его покупают в ипотеку, — это разные социальные группы. Они, конечно, пересекаются, но не настолько сильно, как кажется на первый взгляд.

Влияние «недоступной ипотеки» на рынок аренды сильно переоценено, что мы и видим сегодня. Этот фактор на рынок воздействует гораздо слабее, чем инвестиционные настроения граждан, которые желают заработать на росте цен на новостройки в отсутствие других инвестиционных инструментов.

Напомню, что полтора-два года назад, когда этот тренд закладывался, ставки по депозитам были сильно ниже, а доверие граждан к банковской системе и фондовому рынку было подорвано известными событиями. И со всех сторон звучало: «Скоро льготная ипотека закончится, успевайте». Вот люди и успевали — 0% осуждения, 100% понимания.

Привело ли затоваривание рынка к снижению цен на аренду жилья?

— Да. Мы видим это, анализируя средние цены на объекты в Екатеринбурге по информации из объявлений на нашем портале.

• За последние четыре месяца, с начала ноября 2024 г., цены на однокомнатные квартиры снизились на 17% — с 35,7 тыс. руб. до 29,5 тыс. руб. без учета коммунальных платежей.
• Цены на двухкомнатные квартиры снизились на 10% — с 40,2 тыс. руб. до 36 тыс. руб. без учета коммунальных платежей.

Что касается комнат, сдаваемых в аренду, их тенденция не затронула. Затоваренность в этом сегменте тоже присутствует, но собственники к дисконтам не готовы, поскольку в прошлые периоды комнаты росли гораздо медленнее, чем однушки и двушки.

Я думаю, что в ближайшие месяцы цены на арендное жилье продолжат снижаться вплоть до высокого сезона. Но 2025 г. мы закроем в отрицательной динамике цен на аренду.

Ранее на DK.RU: Рынок аренды квартир в Екатеринбурге за год вырос на 31%