Инвесторам нужно запастись терпением: что происходит на рынке стрит-ритейла Екатеринбурга

В последние годы стрит-ритейл стал одним из самых востребованных направлений для частных инвесторов. Спрос на торговые помещения на первых этажах вырос на фоне ограниченного предложения в сегменте бизнес-центров.

Сейчас, по данным аналитиков Уральской палаты недвижимости, объем предложения в стрит-ритейле — около 200 тыс. кв. м (из них 47 тыс. кв. м находится в стадии строительства). За последний год показатель практически не изменился.

О том, что драйвит этот сегмент коммерческой недвижимости, кем востребованы такие объекты и как инвесторам извлечь из них максимальную прибыль, рассказали участники круглого стола DK.RU.

Новые арендаторы и форматы

Председатель комитета по коммерческой недвижимости УПН Игорь Стахеев отмечает, что глобальные изменения на рынке стрит-ритейла происходят нечасто:

Примерно раз в пять лет появляются компании, которые начинают бороться между собой за лучшие точки. В этом смысле последние год-два были для рынка достаточно спокойными. Если говорить о последствиях санкций, сегмент стрит-ритейла в Екатеринбурге они практически не затронули. Иностранные арендаторы достаточно редко использовали помещения на первых этажах, отдавая предпочтение торговым центрам. И оказалось, что российские операторы достаточно быстро заняли освободившиеся места. Наглядный пример — Люкс-Галерея Тихвинъ, откуда действительно ушли мировые люксовые бренды, а на их место быстро пришли новые арендаторы.

По словам директора «Управляющей Компании «РЭД» Андрея Брауде, длительное время основными арендаторами помещений на первых этажах выступали продуктовые магазины, алкомаркеты, банки и аптеки.

В последние пару лет банковские отделения стали постепенно закрываться в связи с централизацией. Но на фоне развития маркетплейсов активно открываются пункты выдачи заказов. Появилось много небольших кафе — кофеен, точек продажи суши. По-прежнему открывается большое количество аптек — иногда на территории одного ЖК могут работать точки сразу нескольких сетей. Спрос на качественную инфраструктуру на первых этажах вырос с ростом плотности жилья. Горожане хотят иметь выбор из нескольких магазинов и аптек и не хотят стоять в очередях, — отметил он.

Основатель агентства недвижимости Business & Brokers Георгий Коренченко рассказал, что, помимо пунктов выдачи заказов, значительную долю помещений стрит-ритейла сегодня занимают франчайзи:

Среди наиболее ярких примеров в Екатеринбурге — «ЖизньМарт» и Пив&Ко, которая тоже стала развивать свою сеть в городе по франшизе. Еще один интересный формат, который набирает популярность, — продуктовые мини-магазины. Если раньше ритейлеры арендовали под свои точки по 350+ кв. м, то сейчас площадь объектов стала снижаться. Например, «Монетка» под один из своих магазинов арендовала помещение в 173 кв. м. Снижается количество салонов оптики, мясных магазинов. По-прежнему большое количество помещений арендуют алкомаркеты. Но правила продажи алкоголя в жилых домах ужесточаются, поэтому тренд может переломиться. Инвесторам в стрит-ритейл стоит активно следить за тенденциями и быть готовыми к возможным изменениям на рынке.

Ставки выросли не только в центре

Объем помещений стрит-ритейла в Екатеринбурге растет вместе с объемами жилищного строительства — как в сложившихся, так и в новых районах города.

Застройщики отводят под коммерцию на первых этажах около 5% площади ЖК. Но лишь немногие из них занимаются планированием пула арендаторов на старте. Обычно это компании, которые возводят жилье класса бизнес и выше — потому что им важно не только обеспечить резидентов инфраструктурой, но и проследить, чтобы им предлагались товары и услуги высокого качества. Исключение — помещения под кафе и рестораны: если девелопер намерен привлечь таких арендаторов в свой ЖК, то еще на стадии проектирования ему необходимо создать условия для размещения оборудования и инженерных сетей.

По наблюдениям участников круглого стола, наиболее динамично стоимость объектов стрит-ритейла и арендные ставки стали расти после событий начала 2022 г. и резкого роста ключевой ставки. 

Так, за последние два года цена квадратного метра коммерческих помещений на первых этажах выросла на 40-100% в зависимости от локации. Значительная часть объектов в Екатеринбурге в настоящий момент продается по цене 180-200 тыс. руб. за 1 кв. м.

Средняя ставка аренды помещений два года назад была на уровне 800 руб. за 1 кв. м, сейчас — около 1,2-1,5 тыс. руб. Стоимость аренды дорогих помещений в топовых локациях два года назад составляла около 2,5-2,6 тыс. руб., сейчас — около 5 тыс. руб. за 1 кв. м.

В настоящий момент высокие ставки сохраняются не только в центральных локациях, но и в новых районах. Например, коммерческие помещения в Солнечном сейчас сдаются по 2,5 тыс. руб. за 1 кв. м.

Если бы кто-то пять лет назад сказал мне, что ставки вырастут так сильно и за такой короткий период, я бы не поверил, — поделился Игорь Стахеев. — В последнее время из-за боязни потерять деньги на рынок вышло много непрофессиональных инвесторов, которые связывали с этим инструментом неоправданные надежды. Кто-то рассчитывал получить прибыль уже через два-три года. Но сейчас на окупаемость инвестиций необходимо закладывать не менее 10 лет. Кто-то рассчитывал на легкий заработок за счет сдачи помещений крупному федеральному ритейлеру. Но ситуация сильно изменилась. Договоры аренды с этими арендаторами стали кабальными в отношении арендодателя, и такие сделки потеряли всю свою привлекательность — нужно очень тщательно просчитывать доходность своих вложений в недвижимость.

Георгий Коренченко подтвердил, что в настоящий момент инвесторы в стрит-ритейл могут вернуть свои вложения не раньше, чем через 10 лет, и что арендные ставки в новых районах города за последние годы заметно выросли:

Те, кто успел вложиться в такие объекты в первые годы развития районов, остались в выигрыше. Приведу в пример инвесторов, которые приобрели объекты стрит-ритейла в первые годы строительства Академического района и выбрали выжидательную тактику. Сначала они сдавали помещения местным компаниям на коротких договорах, получали небольшие деньги. А спустя некоторое время численность населения в районе выросла и ставки быстро пошли в рост. Теперь помещения, которые раньше сдавались за 500 руб. за 1 кв. м, сдаются по ставке 3000 руб. за квадрат. Соответственно, доходы собственников помещений кратно выросли.

Андрей Брауде также отметил, что сегодня многие из тех, кто инвестирует в коммерческие помещения на первых этажах, не имеют должного опыта управления и эксплуатации недвижимости, поэтому нуждаются в помощи экспертов:

Для таких инвесторов на рынке доступны разные инструменты. Например, сейчас набирают популярность паевые фонды: они собирают необходимую для объекта сумму с пайщиков, обеспечивают его ввод, управление и выход на окупаемость. Еще один вариант — обратиться за помощью в управляющую компанию. К нам, например, приходят за рекомендациями по выбору объектов, за просчетом бизнес-модели, за внедрением системы управления, которая позволит обеспечить более высокий доход в условиях высоких ставок по депозитам. Думаю, что с учетом ситуации на рынке в ближайшие годы роль управляющих компаний в этом сегменте рынка будет расти.

Ранее на DK.RU: «Если международные компании вернутся, дефицит офисов в Екатеринбурге станет более острым»