Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2025 году — Нина Голубцова

Долгое время покупка жилой недвижимости была самым понятным и популярным способом вложения средств в России. В «бетон» инвестировали и профессионалы, и обычные граждане, заинтересованные в получении пассивного дохода, заботящиеся о собственном будущем и будущем близких. Однако с ростом ключевой ставки наиболее очевидным вариантом для «парковки» накоплений стали депозиты.

В июне «Деловой квартал» провел круглый стол на тему «Куда вкладывать деньги в эпоху турбулентности: стратегии разумного инвестора», на котором эксперты — представители разных рынков — рассказали о вариантах, которые в настоящий момент кажутся им наиболее выгодными. Директор по продажам и маркетингу девелопера «Академический» Нина Голубцова высказалась «за» покупку жилой недвижимости.

В колонке для DK.RU она привела аргументы в пользу того, что приобретение квадратных метров остается разумным и перспективным способом вложения средств. 

1. Жилая недвижимость растет в цене, и этот тренд сохранится

Новостройки непрерывно дорожают. С 2020 г. только в Академическом средняя стоимость квадратного метра выросла в 2,5 раза: с 62 тыс. руб. до 140 тыс. руб. Если пять лет назад студию в нашем районе можно было приобрести за 1,4 млн руб., то в настоящий момент минимальная цена начинается от 3,5 млн руб. (объект площадью 24 кв. м). 

Сегодня девелоперы работают в условиях непрерывного роста себестоимости строительства, кроме того, несут серьезную кредитную нагрузку. Поэтому оснований для снижения цен нет. Да, на рынке имеет место дисконтирование, но это явление носит точечный характер: девелопер может анонсировать снижение стоимости (даже на 40–50%) в рамках акции, если ему надо, например, оперативно наполнить счет эскроу, чтобы получить доступную ставку банковского финансирования. Однако массового демпинга нет и не будет.

По прогнозам в 2025 г. стоимость квадратного метра в новостройках продолжит увеличиваться на 1–2% ежемесячно. Предположу, что активнее всего будут расти цены в проектах, где стоимость квартир укладывается в лимиты по программе семейной ипотеки.

Также уже сейчас прогнозируется дефицит предложения на рынке к 2027–2028 гг. (подробнее об этом – на DK.RU), следствием которого может стать дальнейший увеличения стоимости жилья.  

2. Купить квартиру на выгодных условиях

Во втором полугодии 2024 г. условия получения семейной ипотеки ужесточились, однако она по-прежнему доступна миллионам людей и государство выделяет колоссальные средства в рамках этой программы. Процентная ставка по ней составляет 6%, в то время как ставка по рыночной ипотеке превышает 20%. Как говорится, почувствуйте разницу.

В конце 2024 г. мы провели внутреннее исследование емкости рынка семейной ипотеки. Согласно его результатам, за пять лет этой программой воспользовались около 13% тех, кому она доступна. Можно предположить, что оставшиеся (более 80%) пока размышляют, покупать или не покупать новое жилье, и хранят средства, достаточные для первоначального взноса, либо под «матрасами», либо на депозитах. Но высокие ставки ограничены по времени, поэтому с точки зрения долгосрочного инвестирования вклад — не самое оптимальное решение. Также не стоит забывать о том, что часть полученного дохода «съедает» инфляция, размер которой, по данным ЦБ РФ, составляет 10%.

Как долго государство будет пролонгировать действие льготных программ, включая семейную ипотеку, неизвестно. Поэтому, на мой взгляд, с принятием решения лучше поторопиться и купить квартиру для себя, для детей, для получения пассивного дохода сейчас, на хороших условиях, максимально используя весь доступный лимит.

3. Сегодня рынок новостроек – это рынок покупателя

Последние несколько лет драйвером рынка выступали программы господдержки. После их сокращения продажи новостроек вернулись к обычным рыночным темпам. В текущих условиях девелоперы борются за покупателя качеством проектов и готовностью предложить широкий спектр инструментов приобретения квартир. В нашей практике самые востребованные — это субсидирование ипотечной ставки, специальные предложения для определенных групп покупателей и возможность использовать для первоначального взноса автомобиль.

4. Аренда дорожает

Приобретение квартиры с целью получения последующего дохода от ее аренды для многих остается актуальным и выгодным вариантом Неуклонно растут и цены, и спрос: по данным «Циан», с начала 2022 г. по август 2024 г. аренда однокомнатных квартир в Екатеринбурге в среднем подорожала на 66% (с 21,2 до 35,1 тыс. руб. в месяц), двухкомнатных — на 64% (с 28,6 до 47 тыс. руб.).

Если взять Академический, пять лет назад однокомнатная квартира в нашей локации сдавалась в среднем за 12 тыс. руб. в месяц, а сейчас стоимость доходит до 45–50 тыс. Трехкомнатную квартиру можно снять в диапазоне от 67–80 тыс. руб. (в зависимости от качества меблировки и технического оснащения).

Резюмирую: недвижимость продолжает оставаться самым понятным и надежным способом вложения средств для непрофессиональных инвесторов, то есть большинства граждан. Мы видим, что в текущей ситуации многие покупают квартиры не только с целью получения дохода, но и для сохранения и защиты сбережений (того же материнского капитала) от инфляции.

Источник: внутреннее исследование, девелопер «Академический». 

Независимо от цели — инвестирование, сохранение капитала, улучшение текущих жилищных условий — покупку недвижимости не стоит откладывать. Снижения цен на рынке не прогнозируется, в то время как «окно возможностей», позволяющее сегодня приобретать квартиры в новостройках на выгодных условиях, может закрыться.