Подключение к сетям, согласования и проверки: что тревожит застройщиков Екатеринбурга

Секция прямых ответов власти на острые вопросы застройщиков состоялась на полях международного строительного форума 100+ TechnoBuild. Как отметили спикеры, последний раз подобное мероприятие проходило три года назад, и многие заданные тогда вопросы повторились вновь.

Девелоперы подняли темы, от которых напрямую зависит ввод объектов: сроки подключения к сетям, предсказуемость экспертизы и новые правила проверок. Нормативные сроки согласований часто превышаются в разы, а требования к архитектурному облику зданий пока остаются нечеткими.

DK.RU приводит ответы на девять самых волнующих вопросов.

С февраля 2022 г. в Екатеринбурге нет информации о работе архитектурно-градостроительного совета. Он еще действует?

Рустам Галямов, заместитель главы Екатеринбурга:

― Градсовет существует, его никто не распускал. В его состав входит большая часть Союза архитекторов Свердловской области, с которым мы активно взаимодействуем. Наиболее интересные проекты отправляем им на согласование.

Думаю, что градсовет мы будем собирать тогда, когда появится необходимость рассмотрения проекта по застройке огромных новых территорий, который может вызвать неоднозначную реакцию горожан.

Как регламентируются требования к архитектурно-градостроительному облику зданий в Екатеринбурге?

Рустам Галямов:

― Действительно, мы внесли поправки в градостроительный кодекс города, и теперь у нас есть такое полномочие. Но пока мы не делаем согласование обязательным. Многие застройщики самостоятельно консультируются с нами по архитектурному облику зданий и зачастую даже не запрашивают разрешение на строительство, пока не согласуют с нами архитектурный облик.

Думаю, мы со временем придем к тому, чтобы сделать согласование обязательным, но в границах территорий, где это действительно необходимо. Мы тщательно подойдем к этому вопросу, будем обсуждать это с Гильдией строителей Урала.

Согласование проектной документации при техприсоединении объектов капстроительства к сетям должно составлять не более 10 дней, в реальности — 30 дней и более. Может ли мэрия организовать за этим контроль?

Рустам Галямов:

— В 2022 г. руководители сетевых организаций Екатеринбурга подписали соглашение о сотрудничестве, которое устанавливает срок согласования проектной документации — не более 10 дней. Оно проходило несколько стадий: сначала у некоторых сетевых организаций было отрицание, потом произошло принятие. Какое-то время этот механизм хорошо работал и сроки соблюдались. Сейчас ситуация запущена в свободное плавание.

Думаю, пора нам реагировать на ситуацию. В ближайшее время мы должны собраться с представителями сетевых организаций, обсудить механизмы взаимодействия, найти точки соприкосновения. Тем более что на недавнем заседании инвестиционного комитета у губернатора звучали инициативы о том, как сделать эту работу более эффективной.

Проекты критически зависят от сроков подключения к сетям. Что вы делаете, чтобы их уменьшить?

Константин Кононов, директор «Екатеринбургской электросетевой компании»:

— Для любой сетевой компании главная проблема — проектирование и согласование. Мы у себя внедрили электронное согласование для проектировщиков внутри компании, что позволило сократить сроки в три раза.

Я вижу решение только в переходе к дистанционному, параллельному согласованию, а не последовательному, как сейчас. Кроме того, важно, чтобы городские службы оперативно включались в этот процесс. Мы готовы вкладываться в цифровизацию и оплату сервисов, которые ускорят согласование и позволят синхронизировать наши проекты с планами застройщиков.

Почему вы не можете начать строить сети сразу после того, как выдаете застройщикам технические условия?

Константин Кононов:

— Технические условия — только приложение к договору о техприсоединении. Но иногда застройщики обращаются к нам, получают технические условия из договора и отдают в администрацию, чтобы получить разрешение на строительство, хотя договора с нами еще нет. В итоге строительные работы стартуют, а мы даже не имеем права начинать проектирование сетей. Когда дом уже возводится, застройщик обращается к нам с претензией, что сети не строятся.

В результате сроки подключения затягиваются, возникают риски для дольщиков. Если бы выдача разрешения на строительство происходила только после заключения договора техприсоединения, процесс был бы честнее и понятнее для всех сторон. К тому же строительство сетей в центре города — это сложный и длительный процесс: пересечение с объектами культурного наследия, зелеными зонами, коммуникациями. Мы не хотим догонять застройщиков, а стремимся работать синхронно, чтобы ввод объектов в эксплуатацию происходил в срок.

По правилам техприсоединения, срок подключения объектов к централизованным сетям холодного водоснабжения не должен превышать 18 месяцев с момента заключения договора. Но при оформлении допсоглашений «Водоканал» продлевает срок подключения еще на 18 месяцев — почему?

Александр Рыбин, директор по строительству МУП «Водоканал»:

— Если перечень мероприятий заказчика остается неизменным, мы сроки подключения не продлеваем.

С чем может быть связано изменение сроков подключения? Допустим, мы заключили договор с застройщиком, выполнили проектирование сетей, приступили к реализации. Но по каким-то причинам со стороны застройщика вынужденно меняется точка подключения. В этой ситуации нам приходится заново объявлять конкурс на проектирование, проходить все процедуры согласования, соответственно, сроки строительства продлеваются. Стараемся в диалоге с застройщиком найти возможность оптимизировать сроки выполнения работ.

Как ускорить и сделать предсказуемым процесс экспертизы?

Наталья Серёгина, начальник Управления госэкспертизы Свердловской области:

— Мы видим два пути прохождения экспертизы.

Первый — классический, последовательный. Сначала готовится проектная документация, затем она проходит экспертизу как самостоятельный этап инвестиционного процесса. Мы проверяем, направляем замечания, проектировщик дорабатывает, и в итоге вы получаете заключение.

Процесс понятный и надежный, но сроки здесь во многом зависят от скорости реакции проектировщика и заказчика. Со своей стороны мы уже ускорились: выдаем первичные замечания за пять-семь рабочих дней, проводим установочную консультацию и далее регулярно консультируем по запросам. Но быстрее, чем за пять-семь дней, качественно проверить проект невозможно.

Второй путь — так называемый бесшовный подход, когда процессы проектирования и экспертизы идут параллельно. Экспертиза не становится отдельным этапом, а встраивается в процесс разработки проекта. На любом этапе можно обратиться за консультацией: обсудить решения, выявить ошибки, получить рекомендации. Это существенно экономит время. Для примера: в одном из кейсов проектная документация была подготовлена в 2,5 раза быстрее, чем планировал застройщик, и стройка стартовала на 10 месяцев раньше.

Мы советуем приходить в экспертизу уже с эскизом, а не с полным комплектом документации. Это бесплатно, зато дает возможность наладить контакт и избежать ошибок в дальнейшем. Тогда эксперты и проектировщики работают как одна команда, что позволяет довести проект до положительного результата значительно быстрее. В таких случаях оформление заключения занимает всего около пяти дней.

Если вода в разводящей сети уже не соответствует нормам — например, появляется запах, привкус — кто должен обеспечивать ее качество: застройщик или все-таки «Водоканал»?

Александр Рыбин:

― Если говорить о качестве холодной воды в новых домах, мы не получали таких обращений. Попадая на фильтровальные станции, вода подготавливается надлежащим образом, ее качество контролируется в лаборатории. До границ жилого дома она подается в надлежащем качестве и необходимом количестве.

Если речь идет о жилых домах, которые уже были в эксплуатации, скорее всего, это связано с тем, что внутридомовые сети выполнены из неполимерных материалов, и в силу их физико-химических свойств в трубах могут появляться какие-то отложения. Как с этим бороться? Думаю, управляющие компании должны проверять качество воды и содействовать решению проблемы, это их зона ответственности.

В августе строительные компании проинформировали, что контрольно-надзорные мероприятия будут проводиться в дистанционном режиме с использованием видеоконференцсвязи. В чем особенности проведения таких проверок?

Роман Демидов, заместитель директора Госжилстройнадзора Свердловской области:

― Действительно, на федеральном уровне было разработано мобильное приложение «Инспектор», которое позволило нам расширить спектр механизмов проверки. Если раньше мы проводили только визуальные осмотры или изучали предоставленную документацию, то теперь официально можем провести некоторые мероприятия удаленно. Например, в ходе подключения можно проконтролировать, что были устранены замечания на стройплощадке. Или застройщик может рассказать о какой-то аварийной ситуации. Также это позволит нам облегчить связь с удаленными районами, куда по разным причинам сложно добраться

Знаю, что некоторые застройщики сомневаются, стоит ли им регистрироваться и давать права на работу с нами своим специалистам. Но сделать это нужно, потому что с следующего года такие проверки будут 100%.

Читайте также на DK.RU:

>>> Раскопки на месте «Екатеринбург-Сити» обошлись «УГМК-Застройщик» в 100 млн рублей

>>> Отель возле МВЦ «Екатеринбург-ЭКСПО» построят к 2029 году