Мнение УПН: риелторы незаконно используют статус самозанятых, демпингуют, скрывают доходы

В 2019 г. в России был начат эксперимент с самозанятыми. Он был направлен на легализацию неформальных доходов и рассчитан на 10 лет — до 2028 г. За это время количество самозанятых в стране кратно увеличилось. В среде самозанятых появились и те, кто занимается риелторской деятельностью.

На данный момент в Свердловской области зарегистрировано 360 тыс. 557 плательщиков налога на профессиональный доход (самозанятых). Процесс их регистрации регламентирован ФЗ от 27.11.2018 №422 «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход».

В УПН считают, что появление самозанятых риелторов — это недоработка закона, которую нужно обязательно исправить. 

Чем ситуация с самозанятыми риелторами может обернуться для рынка недвижимости, какие риски здесь есть для потребителей, что планирует предпринять риелторское сообщество, DK.RU рассказал Василий Олейников, президент Уральской палаты недвижимости.

Почему деятельность самозанятых риелторов незаконна

— В законе, который регулирует деятельность самозанятых, изначально не было пояснений относительно деятельности риелторов. Там прописано лишь, что специалисты по недвижимости могут оказывать консультационные услуги.

Риелторскую услугу самозанятые не могут оказывать в принципе, а они выставляют рекламу от лица продавцов или покупателей. Отсюда получается определенный диссонанс с законом. К тому же, если ты выставляешь объявление — продаешь квартиру, но не берешь за это ответственность, очевидны риски.

При самозанятости финансовой отчетности у риелторов никакой нет. Если юридические лица, компании и индивидуальные предприниматели отчитываются в Росфинмониторинг и в Роскомнадзор, то самозанятый просто платит процент с дохода и все. Его деятельность непрозрачна, ответственности никакой нет, какие услуги он оказывает и как — тоже большой вопрос.

По факту в Свердловской области нет оцифровки самозанятых риелторов — сколько их, точно никто не знает. В процессе мониторинга объявлений о продаже или покупке недвижимости мы насчитали около 700 самозанятых риелторов. Для сравнения: в базе УПН зарегистрировано 400 агентств недвижимости и 4 тыс. аттестованных агентов. Вы можете зайти на наш сайт и посмотреть всю информацию о них: сколько сделок закрыли, где получили аттестат, отзывы о деятельности и так далее. Официальных данных о самозанятых в сфере недвижимости нет: мы можем увидеть их только на сайтах, где висят объявления, или в сделках.

Самозанятые создают определенные проблемы, ущемляя интересы добросовестных участников рынка. Одной из задач рынка является конкурентная борьба. В Екатеринбурге она все-таки есть: мы вышли на второе место после Москвы по новостройкам. То есть здесь очень крутой рынок с множеством игроков. Но мы же бьемся за качественную услугу, за цивилизованный рынок, а действия самозанятых бесконтрольны, мы не можем их оцифровать, не знаем, сколько у них проходит сделок, какого они качества, какая у них комиссия. Скорее всего, они демпингуют.

Почему бы самозанятым риелторам не зарегистрировать ИП, тогда бы все было прозрачно и можно было работать в общем правовом поле. А пока это, я считаю, незаконная предпринимательская деятельность без налогов, без отчетности, в том числе не обеспечивающая защиту персональных данных, что очень важно.

Откуда берутся самозанятые риелторы

Есть коворкинговая модель: снимаешь себе место и сам себе командир — ни за что не отвечаешь, сам по себе работаешь. Часто это бывшие агенты по недвижимости. Вполне возможно, что это грамотные специалисты, но может быть и наоборот — они из тех, кто сказал себе «я попробую» и решил действовать самостоятельно.

Да, по коворкинговой модели работают и покупатели франшизы, но франчайзинговые агентства — это люди, которые работают по стандартам и находятся в правовом поле. Надо отдать должное франчайзерам — они стандартизировали большое количество компаний. Кроме того, компании, которые продают франшизу, входят в ассоциации, риелторские сообщества и работают прозрачно. Важный момент — они обязательно страхуют свои компании и агентов, то есть берут на себя ответственность за то, что делают.

Риски для потребителей

Самозанятый не отвечает за свою работу. В документах могут быть ошибки — это самая распространенная проблема. Также бывает, что квартира, которая уже в сделке, обременена третьими лицами. Все это нужно проверять. А кто проверит самозанятого? Никто.

Основной риск для клиентов в том, что они получают услугу, которую специалист по закону не имеет права оказывать, а значит, не сможет, в случае возникновения проблем, добиться исправления ошибок или получить компенсацию — просто потому что у него нет договора на оказание услуг. Или договор есть, но он на оказание консультационных услуг, например, а не на продажу или покупку квартиры.

Я не говорю, что они все плохие специалисты, но если у клиента возникает такая история, он может обратиться только в суд, и на решение проблемы уйдет очень много времени. Если риелтор состоит в УПН, достаточно обратиться в наш комитет по этике, и мы сразу рассмотрим ситуацию, потому что мы — за цивилизованный рынок, это важно для нас.

Следующий пул рисков связан с тем, что мы не можем посмотреть, какую услугу оказывают самозанятные. Начнем с того, что при продаже квартиры у вас должен быть план действий, где риелтор отвечает за каждый этап. Мы предоставляем покупателю правовой анализ квартиры о том, что эта она юридически чиста. В УПН есть проверка документов, у самозанятых — нет.

Также риелтор должен сделать сравнительный маркетинговый анализ квартиры и представить покупателю план продажи. Если это квартира с чистой продажей, мы сразу определяем сроки, подписываем договор — все. Если задача продать одну квартиру и сразу купить другую, то регламент другой. Своих агентов мы этим вопросам обучаем. А где мог учиться самозанятый риелтор — вопрос, который остается без ответа.

Что планирует предпринять УПН

Нам важно, чтобы рынок, который мы строим, был не хаотичным, а регулируемым. Но у нас сейчас процветает недобросовестная конкуренция, вызванная наличием множества несистемных игроков, которые действуют бесконтрольно, часто без регистрации юридического лица, ведут незаконную предпринимательскую деятельность без налогов, без отчетности, не обеспечивая защиту персональных данных, не инвестируя в развитие специалистов.

Итог моего выступления — самозанятость недопустима для лиц, осуществляющих риелторскую деятельность. Как будет разрешаться ситуация, я не знаю, но есть закон о самозанятых, где написано черным по белому, что они в вопросах недвижимости могут предоставлять только консультационную услугу.

Самозанятые приходят на наши обучающие программы, где мы разъясняем им ситуацию, но заставить их открыть ИП не можем, хотя их деятельность, по сути, нарушает закон.

На минувшей неделе президент Российской гильдии риелторов принял участие в совещании о регулировании риелторской деятельности под председательством заместителя председателя комитета Государственной думы по экономической политике Станислава Наумова. Эта тема остается в центре внимания Гильдии: идет поиск оптимальной модели регулирования, которая решит накопившиеся проблемы отрасли, не ущемляя при этом интересы добросовестных участников рынка.

Читайте также на DK.RU: В Свердловской области жилье строят быстрее, чем продают.