Доходность недвижимости в Крыму достигает 40%: почему растет интерес инвесторов

Внутренний туризм в РФ стабильно растет на протяжении последних пяти лет. Факторы роста — сначала пандемия, потом геополитическая ситуация. Туризм является драйвером многих отраслей экономики, в том числе курортной недвижимости.

Черноморское побережье не исключение. В последнее время благодаря господдержке инфраструктура региона значительно улучшилась, и эксперты начали говорить, что не за горами тот день, когда Крым станет курортом международного уровня. Это подогревает интерес девелоперов и инвесторов к недвижимости в регионе.

Турпоток на Черноморское побережье всегда был превалирующим в России. Сейчас, когда начали развиваться другие центры притяжения, Крым тоже не стоит на месте. В 2025 г. количество туристов в Крыму выросло на 15% по сравнению с 2024-м, а в этом году, судя по количеству бронирований, рост составил уже 24%. По официальным данным, в прошлом году Крым посетили 6,7 млн человек, по неофициальным — 8 млн. Где они размещались?

Кто-то до сих пор пользуется услугами бабушек, которые сидят с табличками «жилье у моря», кто-то бронирует отели. За последние пять лет здесь построены современные апарт-комплексы с бассейнами, СПА, детскими площадками и прочим наполнением, без которого многие туристы уже не представляют отдых. То есть выбор есть на любой вкус и кошелек, но номерного фонда все равно не хватает, и, судя по прогнозам профильных СМИ, не будет хватать еще лет десять.

Таким образом, несмотря на высокую ключевую ставку ЦБ РФ, курортная недвижимость здесь не утратила инвестиционной привлекательности, оставаясь одним из наиболее перспективных направлений для вложения средств.

Какой уровень дохода прогнозируют эксперты, как развивается данный сегмент рынка на Черноморском побережье, почему рынок курортной недвижимости сейчас — это рынок покупателя и чего хочет инвестор, DK.RU обсудил с экспертами за круглым столом «Инвестиционная привлекательность курортной недвижимости Крыма».

Генеральным партнером мероприятия выступил девелопер «Крым Море Град». Наши эксперты:

Дмитрий Гасенегер, генеральный директор «Крым Море Град»;

Рузалия Агафонова, заместитель директора «Крым Море Град»;

Денис Архипов, коммерческий директор компании «Крым Море Град»;

Мария Лехто, директор АН «ЛЕХТО ГРУПП»;

Кирилл Заблуда, директор компании ЮГРУПП;

Никита Кияненко, руководитель компании ЮГРУПП;

Станислав Тен, топ-менеджер АН «САНСЕТ СЕЛЛЕРС»;

Антон Жильников, топ-менеджер АН «Новостройки Групп»;

Елена Чернова, руководитель отдела продаж АН «Новостройки Групп».

Кто сейчас покупает курортную недвижимость

Жильем у моря интересуются жители всех регионов России — не только с целью проживания, но также ради сохранения капитала, перепродажи, сдачи в аренду, для летней резиденции.

Дмитрий Гасенегер, генеральный директор «Крым Море Град»:

— Исходя из нашего пятилетнего опыта работы в данном регионе, курортной недвижимостью в Крыму интересуется вся Россия — от Сочи до Сахалина. Много инвесторов из Краснодара. Есть люди, которые идут с нами с первого объекта (а сейчас у нас строятся уже пятый и шестой), и эти инвесторы до сих пор продолжают зарабатывать на недвижимости вместе с нами.

Елена Чернова, руководитель отдела продаж АН «Новостройки Групп»:

— Действительно, покупает вся Россия. Недвижимость рядом со здравницами всегда ценилась высоко. Крым вообще отвечает под любой запрос — будь то пляжный отдых или медицинский. Люди покупают недвижимость в Крыму с разными целями: ради летней резиденции, для получения пассивного дохода, многие переезжают на постоянное место жительства. Стоит отметить, что пока в Крыму не хватает качественной недвижимости для жизни.

Мария Лехто, директор АН «Лехто Групп»:

— У нас 80% покупателей — инвесторы. Просто если раньше, в 2021 г., основной была стратегия перепродажи, и мы могли осуществить ее с двойной выгодой, сейчас люди покупают больше для сдачи в аренду или чтобы просто сохранить свой капитал. Я таких тоже отношу к инвесторам. Потому что сохранить свои денежные средства — это та же диверсификация инвестиционного портфеля.

Никита Кияненко, руководитель компании ЮГРУПП:

— Согласно нашим данным, в курортную недвижимость больше всего инвесторов приходит из Москвы и Московской области — около 40-45% всех покупателей, из Санкт-Петербурга — 15-18%, с Урала и из Сибири — 20-25%, из южных регионов России — 10-12% от общего числа.

Если говорить про портрет покупателя, то его средний возраст — 35-50 лет. Если смотреть на формат приобретения, то он стал гибридным. Семьи, которые раньше рассматривали курортную недвижимость сугубо для проживания, сейчас оценивают ее как инвестицию, и важным моментом для них является не только комфорт, но и доходность при продаже. 

Как эволюционирует курортная недвижимость

На рынке появился запрос на новые форматы курортной недвижимости. Типовые гостиницы без фишек проигрывают камерным отелям или объектам с интересным наполнением. Появился набор услуг, которые априори должны быть у отельной недвижимости, чтобы она могла заинтересовать инвесторов. 

Рузалия Агафонова, заместитель директора «Крым Море Град»:

— Еще три года назад клиент был менее требовательным, сейчас он хочет большего. Нам как девелоперам приходится откликаться на этот запрос. Раньше апартаментные комплексы имели только жилое назначение, а сейчас даже небольшой апарт-отель предполагает сервис — ресторан не ниже трех звезд, управляющую компанию, которая поможет с доверительным управлением, обязательны бассейны, детская комната, небольшой спортзал, фитнес и СПА.

Это если говорить концептуально. Однако и архитектурно за последние три года облик курортной недвижимости значительно изменился. Раньше дома на первой береговой линии на вид ничем не отличались от обычных жилых зданий. Теперь курортная недвижимость приобретает свои характерные черты — ее архитектура становится более легкой и воздушной за счет большого количества стекла и просторных холлов. 

Такой запрос идет от клиента, и мы подстраиваемся под него. Кроме того, нам самим хочется строить объекты, которыми потом гордишься.

Станислав Тен, топ менеджер АН «САНСЕТ СЕЛЛЕРС»:

— Когда цена квадратного метра была 50-60 тыс. руб., хорошо продавались огромные площади. Сейчас в целом по России покупают много студий. Этот тренд неизменно придет и в Крым. По этому вопросу, я думаю, девелоперы должны выстроить обратную связь с риелторами еще при проектировке, чтобы понимать, что именно будет хорошо продаваться.

Универсальных советов нет, нужно смотреть по каждому объекту отдельно. Но гипотетически я бы мог сказать: ребята, нарезайте студии с двумя окнами по 4 млн руб., тогда у вас все продастся на старте, или, если это бизнес-класс, делайте квартиры не меньше 40 кв. м. Также важно понимать, что студии нужны далеко не всем, и следует оставлять место под другие планировки.

Мария Лехто:

— Курортная недвижимость изменилась: мы перешли от квартир к апартаментным комплексам с сервисом и дополнительными услугами. Но сейчас на рынке стало появляться очень много одинакового продукта. Купила бы я сегодня квартиру от неизвестной компании с типовыми студиями под сдачу или для перепродажи? Нет, я бы не купила. Сейчас покупателю важно, чем именно ваш продукт отличается от других.

Мне как руководителю агентства, чтобы продать объект, нужно донести до покупателя его УТП и ценность. Ими может выступать небольшое количество номеров или какие-то фишки, которых нет у соседей. В общем, вещи, которых мало.

Сейчас появился тренд на сотрудничество апартаментных комплексов с ведущими отельными операторами России. Казалось бы, это плюс, так как узнаваемый бренд вызывает доверие покупателя, но все не так однозначно.

На рынке есть объекты, которыми управляют Cosmos Hotel Group и Alean Collection через прямые договоры, а есть франшиза. Конкретно мы объекты с франшизными операторами стараемся не продавать. Если мы знаем, что это франшиза, для нас это сразу красный флажок. Прямой договор — это хорошо, но он должен быть заключен не тогда, когда объект уже построен, а заранее.

Рынок курортной недвижимости у нас еще молодой, и мы пока не знаем, как поведет себя тот или иной оператор. Мы можем только наблюдать и обращать внимание на то, сколько людей заселяется в отели под их управлением, сколько лет данная УК на рынке, какая у нее репутация и кто стоит у руля.

Кирилл Заблуда, директор компании ЮГРУПП:

— Согласен, что продавать 25-метровые студии можно достаточно быстро, но при этом, если посмотреть дальше, одинаковое наполнение апарт-комплексов может сыграть плохую роль при продаже. Скорее всего, загрузка у типовых апартов будет ниже по сравнению с камерными комплексами или с теми, где есть дополнительное наполнение — СПА и прочее. Так что доходность напрямую зависит от инфраструктуры.

Никита Кияненко:

— Сейчас вообще продаются не квадратные метры, а инфраструктура. В конкурентной борьбе выигрывает тот, у кого она лучше, а не тот, у кого потолки 2,9 м или перегородка не 15, а 30 см. Также важны обустроенная придомовая территория, проход к морю, пляжи и туристические достопримечательности поблизости.

Станислав Тен:

— Сейчас время покупателей: люди выбирают не продукт, а условия. Инвесторы идут даже не на инфраструктуру, а на финансовые инструменты. Ищите для них эти инструменты. Когда вы (застройщики) жестко упираетесь в условия продажи, сделки не будет, клиент уйдет, но он найдет то, что хочет, потому что кто-то другой пойдет ему навстречу. Я понимаю, что в вашем объеме продаж это капля в море и на общем основании так играть не стоит, но в индивидуальном порядке, если от этого зависит сделка, — почему нет.

Влияет ли на рынок курортной недвижимости ключевая ставка

Негативные последствия повышения ставки не так ощутимы в курортных городах, как в других регионах, но все же они есть. Например, сужение круга покупателей, а также льготные программы от застройщиков, которые провоцируют расторжение договоров долевого участия.

Рузалия Агафонова:

— Ключевая ставка влияет в первую очередь на покупательскую способность наших клиентов. Но, хотя ипотека стала малодоступной, находятся новые инструменты. Я не думаю, что происходит какая-то фатальность.

Клиент становится более требовательным, потому что для этого созданы условия. За период высокой ключевой ставки круг потенциальных покупателей сузился, конкурентная среда на рынке стала более агрессивной, что дало резкий толчок в развитии упаковки проектов. В этом есть определенный плюс.

Мария Лехто:

— Ставка повлияла на покупательскую способность и на инструменты продаж, а также на то, что вырос процент невыплаты по рассрочкам. Наверное, если сравнивать в целом ситуацию с недвижимостью в России, то курортные регионы чувствуют себя лучше. Потому что наши основные покупатели — это не те люди, которые тратят последние деньги. Наша целевая аудитория — это те, кто покупает не первую квартиру, а третью, пятую, десятую.

Никита Кияненко:

— После повышения ключевой ставки стандартная ипотека вообще отвалилась, льготная не всем доступна и ее условия становятся все жестче и жестче. Поэтому застройщики предлагают свои субсидии, льготные программы, рассрочки и так далее. Доля таких предложений на рынке растет.

Вместе с этим растет доля расторгнутых договоров долевого участия. По сути, это начало проявления негативного эффекта от предоставленных застройщиками рассрочек, а также от рыночной ипотеки по высоким ставкам.

Чем больше будет застройщиков, которые используют специальные программы, тем больше будет возвратов (расторжений договоров). Это плохо и для застройщиков, и для риелторского сообщества, это в принципе плохо для всех.

Доход от курортной недвижимости

Курортная недвижимость не утратила инвестиционной привлекательности. Эксперты рассказали, какой доход можно получить в Крыму.

Денис Архипов, коммерческий директор компании «Крым Море Град»:

— Если говорить об инвестиционной привлекательности курортной недвижимости, важно разделить два вида доходов: доходность при перепродаже и доходность от сдачи в аренду.

В первом случае, если посмотреть на крупные города России, в которые люди вкладываются, доходность от перепродажи в среднем составит 20% после сдачи дома. Рынки уже достаточно перегреты, недвижимости сдается много. В рамках Крыма, если взять наши объекты, доходность может достигать 25% за 6-8 месяцев строительства, потому что здесь рынок растущий. В рамках года доходность будет уже 35-40% от первоначальной стоимости жилья.

При сдаче в аренду мы можем прогнозировать в среднем 13-18% годовых. По Ялте цифры больше — там доходность порядка 20%, потому что там меньше недвижимости.

Мария Лехто:

— Если говорить про аренду, то загрузка традиционно неравномерная. Раньше хорошо сдавались квартиры с нормальным ремонтом, сейчас мы возвращаемся к тому, что нужна инфраструктура. В той же Ялте неодинаково будут загружаться жилой комплекс с квартирами по 5-6 тыс. руб. в сутки и четырехзвездочный отель с гостевой парковкой, бассейном и тренажерным залом, где номера круглый год сдаются за 14 тыс. руб. Все будет зависеть от наполняемости и качества объекта.

>>> Пять российских регионов с наибольшим потенциалом для инвестиций в недвижимость.

Туризм как драйвер рынка курортной недвижимости

Девелоперов в туристических регионах привлекают растущий турпоток при ограниченном предложении, господдержка и растущий спрос на объекты, который сохраняется в текущих экономических реалиях.

Дмитрий Гасенегер, генеральный директор «Крым Море Град»:

— На мой взгляд, Крым все еще недооценен. Большинство его воспринимает как пляжный курорт, но на самом деле там очень много исторических мест. Самым древним считается пещерный город Мангуп-Кале, основанный в IV веке до н. э., расположенный в 25 км от Бахчисарая.

Зимний туризм также недооценен. Летом многие не доходят до исторических и других достопримечательностей, потому что жарко и хочется к морю. А зимой Крым за две недели не объехать, настолько он разнообразен по наполнению. Кроме исторического, тут есть гастрономическое направление, отдельно можно выделить винный туризм.

Многие сейчас интересуются здравницами Крыма, спрашивают, есть ли рядом с вашими комплексами курорты, чтобы я мог приехать отдохнуть и «взять курсовку», то есть пройти лечение, а это уже медицинский туризм.

Никита Кияненко:

— Курортная недвижимость — это всегда про сезон. Если мы говорим про Алтай, там сезон длится 50-60 дней. В Сочи летом солнце, зимой — горы. В Крыму достаточно большое количество видов круглогодичного туризма, поэтому доход от недвижимости потенциально выше.

Кирилл Заблуда:

— Когда мы были летом в Крыму, в Ялте, мы поразились, сколько там людей. Меня поразило также количество строящихся ЖК и хорошая дорожная инфраструктура, которая обеспечивает быстрое и комфортное передвижение от одной туристической локации до другой.

Рузалия Агафонова:

— Мы видим по своим объектам и по запросам, что турпоток в Крыму растет. Я не могу сказать, что кого-то пугает обстановка в соседнем регионе, совершенно точно мы регулярно ездим из Екатеринбурга в Крым и практически каждую командировку видим загрузку отелей при покупке билетов.

При стоимости номера 13 тыс. руб. в сутки в феврале в Евпатории отели заселены почти полностью. Уже только по этому показателю я понимаю, что в Крыму с туризмом все хорошо. Кроме того, здесь хорошо ощущается поддержка туризма от администрации республики. Это видно не только по хорошим дорогам и заправкам, по чистоте и уюту в целом, но в том числе и по набережным.

Елена Чернова:

— С того момента, как мы начали продавать Крым, мы поняли, что спрос очевиден. Я думаю, со временем Крым станет курортом международного уровня. Сюда уже пытался зайти River Rock Hotels & Resorts — международный отельный оператор (Турция).

Станислав Тен:

— В прошлом году Крым посетили 6,7 млн туристов при населении в Крыму 2,4 млн человек. Это только те, кто регистрировался. Неофициально считается, что Крым в прошлом году посетило около 8 млн туристов. Это на 15% больше, чем в позапрошлом. К лету бронирование по сравнению с прошлым годом уже выросло на 24%. Это обусловлено тем, что в Крыму спокойно.

Комплексы бизнес-класса «Клубный дом ЯЛТА» и «Аллея Дружбы» — сегодня в продаже наилучшие лоты.  

Фотографии в тексте: Денис Полуэктов.

Реклама. ООО "КМГ СТРОЙ". ИНН 9102285520 erid: 2W5zFGufhfw