Развитию лайт-индастриал в Екатеринбурге мешают старые промзоны: нужна реновация

В России растет интерес к объектам лайт-индастриал (light industrial), которые позволяют объединять под одной крышей производственный участок, склад и офис, а также комбинировать их пропорции в зависимости от потребностей резидентов. До конца года для таких промышленных комплексов могут утвердить национальный ГОСТ — сейчас его разработкой занимается Ассоциация индустриальных парков России.

Насколько востребован формат light industrial в Екатеринбурге и каковы его перспективы в сложившейся экономической ситуации — обсудили на круглом столе DK.RU.

В дискуссии приняли участие:

• Иван Завьялов, сооснователь и гендиректор «ТРИС Девелопер»;
• Сергей Михеев, операционный директор «АСПЕКТ лизинг»;
• Денис Ремезов, основатель и гендиректор ГК «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК»;
• Виталий Хиль, независимый эксперт и аналитик складской недвижимости.

Спрос пока не успевает за предложением

Свердловская область входит в тройку регионов-лидеров по строительству объектов формата лайт-индастриал. По оценкам Виталия Хиля, к настоящему моменту возведено около 160–170 тыс. кв. м современных объектов. Значительный объем был введен за последние полтора–два года. Еще 60–80 тыс. кв. м сейчас находится в стадии строительства. Большая часть — это объекты небольшой площади, до 1500 кв. м. Многие из них расположены в черте города и в районе ЕКАДа.

Участники круглого стола отметили, что интерес к формату лайт-индастриал сейчас проявляют несколько категорий бизнеса. В первую очередь речь идет о компаниях из сегмента «легких производств» — пищевой промышленности, производителей оборудования, мебели, товаров народного потребления. Кроме того, спрос формируют логистические операторы, ритейлеры и торговые компании, которым необходимы современные складские площади в черте города. Еще одна перспективная категория — сервисные предприятия, например, по ремонту и обслуживанию оборудования.

Предложение лайт-индастриал в Екатеринбурге пока растет быстрее спроса. Это создает благоприятную ситуацию для конечных пользователей, покупателей и арендаторов, поскольку у них есть возможность выбора — отмечает Виталий Хиль. ― При этом пока нет точного понимания, когда рынок выйдет на баланс спроса и предложения, чтобы девелоперы могли уверенно реализовывать проекты в рамках финансовых моделей, которые будут их устраивать. Сейчас переезд рассматривают многие производства, расположенные в промзонах разных районов города. Однако, во-первых, не у всех есть финансовая возможность переехать из старого фонда в новый. Во-вторых, для производственников принципиально важно сохранить специалистов, а при переносе предприятия в другой район часть сотрудников может уволиться.

Лидером по строительству лайт-индастриал в России считается Москва. В столице одним из ключевых драйверов этого процесса стала программа комплексного развития территорий. В Екатеринбурге она также реализуется.

Одним из примеров такого подхода может стать проект комплексного освоения территории в Завокзальном районе. На месте бывшей промзоны «ТРИС Девелопер» планирует сформировать не очередной спальный жилой квартал, а смешанную городскую среду, где рядом с жильем и коммерческими помещениями появится бизнес-парк площадью около 30 тыс. кв. м. Его задача — создать новые рабочие места внутри района и дать малому и среднему бизнесу современные площади для развития.

Сегодня в Екатеринбурге многие новые территории развиваются прежде всего как жилье. Но если в районе нет рабочих мест, он неизбежно становится «спальным»: утром люди массово едут в центр или на другой конец города, вечером возвращаются обратно. Это создает маятниковую миграцию, пробки и дополнительную нагрузку на городскую инфраструктуру. Поэтому в нашем проекте мы изначально закладываем места приложения труда — бизнес-парк, где смогут разместиться сервисные компании, склады городского формата, офисы, малый и средний бизнес. Для нас это не вспомогательная функция, а важная часть будущего района, — отметил Иван Завьялов.

По словам Ивана Завьялова, важно не просто заменить старую промышленную территорию новой застройкой, а предложить для города более устойчивую модель развития:

Мы хотим создать территорию, где человек может жить, работать, пользоваться сервисами и инфраструктурой в пределах одной городской среды. Для Екатеринбурга это важный сценарий: реновация промзон должна давать городу не только новые квадратные метры жилья, но и новую экономику района.

Что тормозит развитие рынка

Сегмент лайт-индастриал развивается и на территории индустриальных парков. Например, в «ПРО-БИЗНЕС-ПАРКе» уже функционируют несколько объектов, где в одном здании работают несколько собственников со своими производствами, складами и офисными помещениями. В ближайшее время управляющая компания планирует приступить к новому проекту по строительству многоэтажного комплекса на 25 тыс. кв. м.

Денис Ремезов отметил, что сегодня реализация капиталоемких проектов сопряжена с рисками, в том числе с возможным замедлением экономики:

Поэтому самая эффективная стратегия ― вступить в диалог с производственными и логистическими компаниями, оценить их планы развития и предложить решения в соответствии с их потребностями. Мы работаем в этом направлении и делаем ставку на резидентов, которые чувствуют себя более-менее стабильно и строят планы по развитию. Если говорить о ситуации в целом, по нашим оценкам, спрос на объекты для размещения предприятий сохраняется. Но в условиях растущей налоговой нагрузки бизнес ищет возможность оптимизировать расходы. А арендные ставки в старом браунфилде и в современных помещениях индустриальных парков могут отличаться в несколько раз.

Другие участники круглого стола согласились, что конкуренция со старым промышленным фондом — серьезный барьер для развития light industrial. Многие предприятия продолжают работать в устаревших помещениях, потому что они дешевле современных объектов. Однако такая экономия часто означает компромиссы по инженерии, пожарной безопасности, транспортной логистике, энергоэффективности и качеству рабочей среды.

Еще один фактор, который сдерживает развитие сегмента, — психологический. Как отмечает Денис Ремезов, в объектах light industrial размещаются сразу несколько компаний. Однако, в отличие от Москвы, производственники в регионах чаще стремятся работать в автономных условиях и не готовы «жить как в коммуналке».

Виталий Хиль согласился с тем, что менталитет региональных и московских производственников отличается — последние не готовы экономить на комфорте:

В Московском регионе собственники компаний рассуждают так: если они и их сотрудники проводят большую часть дня на рабочем месте, оно должно быть комфортным, эстетичным и обеспеченным всей необходимой инфраструктурой. Это напрямую влияет на продуктивность и отношение сотрудников к компании и продукту. Думаю, со временем подход уральских производственников будет меняться. Но для этого на рынке должны появляться качественные объекты в удобных локациях, отвечающие всем требованиям безопасности. К сожалению, сейчас в ряде новых проектов, которые выходят на рынок и демпингуют ставки, отсутствуют полноценные системы пожаротушения — есть только датчики. В Москве это один из ключевых параметров, на который обращают внимание покупатели и арендаторы.

Иван Завьялов рассказал о сложностях, с которыми могут столкнуться девелоперы при реализации проектов лайт-индастриал в черте города:

Пожалуй, главный вызов — это дефицит электрических мощностей. Это серьезное препятствие для строительства не только жилья, но и коммерческой недвижимости. Еще один важный вызов — создание полноценной среды и экосистемы вокруг таких проектов. Этой работой необходимо заниматься уже на этапе проектирования территории.

Что поддержит девелоперов и собственников объектов

В условиях, когда многие компании не готовы брать дорогие кредиты ради переезда в современные объекты, альтернативой может стать лизинг недвижимости. Как отмечает Сергей Михеев, несмотря на общее замедление экономики и существенное падение объема нового бизнеса в лизинговой отрасли, этот механизм остается недооцененным со стороны предпринимателей. Во многом он по-прежнему воспринимается как инструмент для покупки автомобилей, тогда как на практике может эффективно использоваться для инвестиций в недвижимость и производственную инфраструктуру.

Лизинг — это хорошее дополнение к таким инструментам, как прямое инвестирование и кредитование. Ключевой момент — правильно встроить его в финансовую модель предприятия. Лизинг дает серьезные преимущества: экономию на НДС и налоге на прибыль, а также возможность ускоренной амортизации объекта. Но мы всегда анализируем бизнес клиента, его финансовые потоки, в том числе прогнозируемые, и, если видим, что модель неработоспособна, прямо говорим, что, возможно, и лизинг в данном случае не подойдет, — подчеркнул Сергей Михеев.

Пока такие схемы применяются точечно, однако интерес к ним постепенно растет. В качестве примера операционный директор «АСПЕКТ лизинг» приводит реализованный кейс: производственной компании оказалось недоступно классическое кредитование, и она приобрела здание под учебный центр с помощью лизинга:

Формат лайт-индастриал в целом хорошо подходит для подобных инструментов, поскольку представляет собой понятный и стандартизированный продукт, что делает его перспективным с точки зрения финансирования.

Что касается государственной поддержки, существующие меры ориентированы в первую очередь на конечных субъектов промышленной деятельности — будущих арендаторов или собственников объектов, но также доступны и управляющим компаниям индустриальных парков и ОЭЗ. Как отметил Денис Ремезов, в Свердловской области действует не менее десятка мер господдержки для резидентов и самих промпарков, однако их эффективность и условия получения существенно различаются:

Сегодня господдержка доступна преимущественно для аккредитованных проектов — индустриальных парков, технопарков и бизнес-парков. Для получения такого статуса необходимо пройти непростую процедуру аккредитации и подготовить объемный пакет документов. Требования к проектам остаются высокими и строго формализованными. При этом управляющая компания, получая меры господдержки, берет на себя обязательства по привлечению резидентов и обеспечению от них налоговых поступлений в бюджеты разных уровней на определенный период. Не все участники рынка на это готовы.

Каковы перспективы лайт-индастриал

Развитие формата лайт-индастриал в регионах напрямую зависит от внешних экономических факторов и появления устойчивого спроса, считает Виталий Хиль. По его мнению, в Екатеринбурге драйвером роста могли бы стать проекты реновации и преобразования промышленных зон:

Сегодня многие девелоперы создают качественные проекты, вкладываются в инженерную инфраструктуру и среду, но при этом вынуждены конкурировать с устаревшими помещениями, условно говоря, сарайчиками. Пока рынок окончательно не привыкнет к новому стандарту, такая конкуренция будет сохраняться.

Денис Ремезов считает, что, несмотря на экономическую турбулентность и изменение условий на рынке недвижимости, лайт-индастриал остается перспективным форматом. Он отмечает, что девелоперам приходится адаптироваться к новым реалиям, искать рабочие концепции и учитывать изменившийся спрос со стороны бизнеса:

Мы работаем в этом сегменте уже много лет и понимаем, что рынок развивается волнами: какие-то проекты окажутся успешными, какие-то — нет. Но формат лайт-индастриал точно будет востребован. Москва этот путь уже прошла, теперь такие проекты появляются в Екатеринбурге, Челябинске, Новосибирске, Казани.

Сергей Михеев считает, что даже в условиях экономической нестабильности рынок способен развиваться за счет кооперации участников и создания комплексных продуктов для бизнеса. Он убежден, что кризисные периоды требуют от девелоперов и финансовых партнеров большей гибкости, а также готовности предлагать предпринимателям не просто площади, а готовые решения — с финансированием, инфраструктурой и сервисом:

Экономика всегда развивается циклично, бывают периоды роста и спада. Но именно в кризис часто появляются новые возможности. Если участники рынка будут объединять усилия, искать совместные решения и предлагать бизнесу понятные и готовые продукты, то такие проекты смогут стать точкой роста и для компаний, и для экономики в целом.

Наконец, формат лайт-индастриал способен изменить сам подход к формированию городской среды. По мнению Ивана Завьялова, современные бизнес-парки могут стать аналогом «градообразующих предприятий», вокруг которых формируются полноценные районы с рабочими местами, жильем и инфраструктурой. Если посмотреть в прошлое, по такому принципу и шло развитие городов — жилые кварталы вокруг рабочих мест. Эксперт предложил ввести термин «Кварталообразующее предприятие», но для этого необходима более активная поддержка бизнеса со стороны государства:

Если государство заинтересовано в росте экономики и налоговых поступлений в будущем, оно должно инвестировать в развитие бизнеса уже сейчас — через субсидии, льготное финансирование и поддержку строительства. Тогда появится спрос на новые индустриальные площади, а вместе с ними — возможность создавать районы, где люди смогут жить и работать в одном месте, сокращая маятниковую миграцию и нагрузку на город.

Ранее на DK.RU: «Наследные принцы» и «изгои» стрит-ритейла. Кто процветает, а кто выживает?