Тренды в загородной недвижимости: хотим ездить на Mercedes, а денег хватает на Hyundai

Что происходит со спросом на загородную недвижимость и почему реальные сделки сейчас могут буксовать, хотя у людей есть желание и интерес, DK.RU рассказал сооснователь Центра недвижимости «МАН» Николай Савин.

— Наступило лето, сезон «загородки» расцвел: есть звонки, есть просмотры, но количество сделок в разы от них отличается. Этот год характерен тем, что возможности людей не совпадают с тем, что они хотят. Смотрят, например, дома за 12-15 млн без отделки, в которых надо еще ремонт сделать, а в бюджете у них — одно-двухкомнатная квартира за 7-8 млн, в которой они живут. Все происходит согласно тренду сегодняшнего дня: люди хотят «Мерседес», а денег хватает только на «Хюндай».

Тренд №1: время покупок воздуха в чистом поле прошло

Рынок загородной недвижимости в последние годы активно развивался, так что на данный момент существует масса готовых и полуготовых предложений, то есть люди уже не покупают воздух в чистом поле, как было раньше. Не нужно ничего объяснять на пальцах: покупатель видит въездную группу, охрану, строящийся магазин, вчерне выполненные дороги, электрические схемы, горящие фонари, интернет. В этих поселках уже могут жить и заканчивать ремонт несколько семей с детьми и собаками.

Есть готовые поселки или те, где стоят 20 домов, в которые можно зайти, посмотреть, а потом вызвать бригаду, которая просчитает стоимость и сроки ремонта. Когда уже есть продукт, можно спрогнозировать, что полгода — ремонтируешь, а к Новому году — заезжаешь.

Тренд №2: поэтапная покупка

По-прежнему популярны участки без домов: это удобно тем, у кого ограничены накопления. То есть сначала покупаешь землю, через год родится ребенок, будет получен маткапитал, взята семейная ипотека 6 млн руб., а потом можно построить дом своими силами, но по проекту, который подарил застройщик. Такие вот планы на 2-3 года вперед.

Например, в поселке «Грибная горка» построено уже 22 дома из 50-ти: от 80 до 120 кв. м без отделки по цене 120 тыс. руб. за 1 кв. м. Земля без дома стоит 550 тыс. руб. за сотку. То есть, грубо говоря, можно купить восемь соток с сетями за 4 млн руб., а проект дома выбрать из нескольких вариантов, что у нас есть.

Тренд №3: в современных поселках все больше обязательных правил добрососедства

Сейчас в загородных поселках правил проживания не меньше, чем в многоквартирных домах. Так, заборы должны быть одинаковыми, должны соблюдаться отступы от границ соседа, этажность — не выше трех согласно ГПЗУ и единый архитектурный стиль. Человек, покупая участок, берет на себя обязательства соблюдать все это в будущем. Кто-то скажет: «Штакетник — это некомфортно, хочу кирпичный забор 2 м», но поселок — это как многоквартирный дом. Есть места общего пользования, есть дети, о безопасности которых надо думать, есть общий интерес, касающийся тех или иных локаций.

Поэтому, если твой личный интерес противоречит общему, он будет ущемлен: к примеру, нельзя завести большую злую собаку, чтобы она бегала по поселку, в некоторых поселках нельзя держать лошадей или кур, так как люди хотят, чтобы комфорт был не только у них в огороде, но и везде. Есть базовые вещи, которые раньше никогда не прописывались, такие как правило тишины, правило выходного дня: во многих поселках нельзя шуметь после 20:00 и выполнять шумные строительные работы по выходным.

Человек должен понимать: если он вырвался из города в свой дом, думая, что он там может сидеть с голым пузом и есть шашлык под шансон, это не совсем так.

Есть шашлык можно, но музыку громко включать нельзя, собаку без намордника выгуливать по поселку — тоже. Есть масса и других нюансов, например, нельзя строить баню впритык к забору соседа, сдавать дом в аренду под банкеты, свадьбы, дискотеки. Кто-то скажет: «Да мы не будем это соблюдать», но тогда к нарушителю можно применять различные меры административного и судебного воздействия.

Тренд №4: дома покупают пенсионеры и молодые родители

Молодые семьи хотят расширяться, а квартиры в городе начинаются от 150 тыс. руб. за кв. м и выше, в то время как в поселках есть дома по 100 тыс. руб. за кв. м. Получается, за один бюджет можно купить двух-трехкомнатную квартиру в спальном районе на окраине или дом, который будет на 20-30 метров больше (а это еще одна комната), плюс дополнительно участок 6-8 соток. Я не могу сказать, что желающих купить дом больше, чем желающих купить квартиру. Обычно сначала покупают квартиру, а потом уже думают о доме.

Пенсионеры просто нажились в городе и хотят на природу, потому что любят огородничать, им нужны ягодки-грибочки, кошечки-собачки, банька, свежий воздух. Но есть и те, кто хочет жить на природе рядом с городом — в благоустроенном доме со всей сопутствующей инфраструктурой: магазинами, аптеками, поликлиниками, спортзалом. При этом должен быть газ, должна быть охрана.

Соответственно, в коттеджных поселках получается семейный микс: молодые семьи с детьми и пенсионеры, к которым уже дети-внуки в гости приезжают. У них разная потребность в метраже, одним надо 80 м, другим 120, но в поселках эконом- и комфорт-класса, где стоимость домов от 7 до 16 млн руб., все крутится вокруг среднего размера.

Тренд 5: себестоимость строительства выросла за счет инфраструктуры

Сейчас себестоимость строительства зависит не только от материалов, но и от инфраструктуры, дорог, сетей. Застройщик выбрал хорошую локацию — плюс расходы. Есть асфальт, газ, канализация — плюс. Есть охрана, видеонаблюдение, подземные сети — плюс. То есть в итоге ценник дома с землей и сетями при себестоимости 100 тыс. руб. может начинаться от 120 до 150 тыс. за метр в зависимости от локации и начинки. При этом там не будет фантастически большого интереса застройщика: при цене дома, например, 15 млн руб., прибыль застройщика до налогов может быть миллион.

Тренд №6: люди «наелись» дальними дачами

— Большинство владельцев домов — семейные люди. Им нужна возможность быстро, в течение максимум получаса, добираться до магазинов, больниц, спортивных секций, школ и садиков. То есть в приоритете дома вблизи города или лучше в черте города.

Внутри поселка покупатель хочет видеть газ, электричество, асфальт, видеонаблюдение, интернет, а также управляющую компанию, которая подметет, уберет снег, вывезет мусор, проконтролирует охрану, разгонит бродячих собак, наладит видеонаблюдение, подремонтирует забор и так далее. В идеале наличие мини-дома быта, где можно и пришить, и подшить, и нож подточить, и постричься, а также магазина, где есть продукты питания, строительные материалы.

Особенно важно это для таких поселков, как «Карп 3»: 50 га на 250 домов. Проект рассчитан на 10 лет, но там будут школа и садик, который построит уже город: я просто передал 3 га под эти сооружения. Потому что запроектировать и построить школу стоит 2 млрд руб., это не под силу одному застройщику без федеральных вложений.

У меня есть проект благоустройства реки Шиловка, а еще я строю свой участок дороги, которая пока существует лишь в виде картинке в генплане Екатеринбурга: продолжение проспекта Николы Теслы. Поэтому будет поэтапное спокойное развитие.

Анализируем тренды: строить дом — это как марафон бежать

⇒ Если позволяют финансовые возможности, лучше покупать почти готовый дом, чтобы не тратить время на его проектирование, строительство.

⇒ Есть такая вещь, как удорожание стройматериалов и работ: если дом построили год или два назад, он точно дешевле, чем тот, который строят сейчас. К тому же есть возможность получить скидку на такой дом до миллиона или рассрочку до двух лет без процентов.

⇒ Есть люди, которые никогда не строили дом, но у них есть мечта сделать все самостоятельно и есть уверенность, что они сделают это лучше, чем любой строитель, проектировщик, технадзорщик. Но большинство из них не доходят до финиша: строить дом — это как марафон бежать: если вы не имеете опыта и тренировки, вы не пробежите сходу 40 км.

⇒ Некоторые гонятся за красивой картинкой, которую увидели в глянцевом журнале и решили построить дом с плоской крышей, как в Японии, или с садом на гараже, как в Испании, но все это не работает в наших условиях.

⇒ Самый разумный подход — это выбрать локацию, купить полуготовый дом без отделки в рассрочку или в ипотеку и заключить договор на отделку с проверенным подрядчиком, предоставляющим гарантии минимум на пять лет.

Читайте также на DK.RU: Николай Савин: лучше 1% от доллара, чем 100% — от нуля