Рынок недвижимости отыгрывает «эффект замороженного капитала»

В течение пяти последних лет Екатеринбургу удавалось ежегодно вводить 1,5‒1,8 млн кв. м жилья. Однако повышение ключевой ставки и удорожание ипотеки сделали этот рекорд сомнительным — продать такой объем новых квартир и домов невозможно. DK.RU спросил у девелоперов, как они собираются выходить из этой ситуации.

«Подобные периоды турбулентности мы уже проходили»

Артем Минаев, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Урал»:

— Емкость рынка первичной недвижимости Екатеринбурга сегодня заметно сократилась. Это связано и с высокой ключевой ставкой, и с изменением условий программы семейной ипотеки. И, несмотря на это, из месяца в месяц мы наблюдаем выход в регион новых застройщиков и старты продаж новых объектов. В итоге на рынке новостроек Екатеринбурга сложилась колоссальная конкуренция, а предложение заметно превысило спрос.

Что из этого следует? Меньшая распроданность объектов на момент ввода, повышенная ставка по проектному финансированию (так как темпы продаж не всегда соответствуют плановым) и, конечно, рост себестоимости строительства. Все эти факторы накладывают серьезный отпечаток на рентабельность и доходность проектов.

Рост цен на первичном рынке относительно прошлого года составил ориентировочно 8%. Наши партнеры из банковской сферы отмечают довольно высокую долю сделок на рынке вторичной недвижимости (на уровне 40–50%), что подтверждает гипотезу о том, что «вторичка» сегодня составляет серьезную конкуренцию первичному рынку.

Да, свои плюсы при покупке вторичного жилья есть, особенно если это «новая вторичка». Стоимость ниже, дом уже сдан — можно зайти, оценить и выбрать понравившийся вариант. Но есть нюансы. Квартиру у застройщика можно купить по программе льготной ипотеки, получить низкую ставку и соответственно комфортный ежемесячный платеж. Кроме того, история квартир на вторичном рынке не всегда прозрачна. Мало кто хочет купить жилье и в дальнейшем оказаться в центре каких-либо споров или разбирательств.

Сегодня застройщики предлагают разнообразные варианты приобретения жилья. Все, что еще некоторое время назад казалось невозможным, сейчас в полной мере представлено на рынке. Клиент может купить квартиру, даже не имея на это денежных средств, было бы желание: есть схемы покупки по ипотеке без первого взноса, с рассрочкой на первый взнос и т. д.

Поэтому получается, что сегодня стоимость квадратного метра для клиента — фактор абсолютно не решающий. Главное — быстрый выход на сделку и комфортный платеж по ипотеке.

Что же касается застройщиков, с учетом вышесказанного понятно, что себестоимость максимально прижата, все затраты сокращены и оптимизированы. Ситуация в целом непростая, но рынок недвижимости регулярно проходит через турбулентность, поэтому я уверен, что в будущем все нормализуется и мы увидим нормальный баланс.

Мы предполагаем, что в сентябре будет кратковременное оживление по продажам и рост сделок по семейной ипотеке, так как изменения в программе должны сподвигнуть потенциальных клиентов сделать свой выбор до 1 октября. Но совсем не удивлюсь, если изменения в программе снова перенесут, потому что ключевая ставка снижается далеко не теми темпами, как мы ожидали. И если мы закроем год с ключевой ставкой 13%, это уже будет повод для радости.

«Ситуация уже близка к точке равновесия»

Александр Николаев, генеральный директор «Палникс Девелопмент»:

— Показатель 5,58 млн кв. м строящегося жилья, за счет которого Екатеринбург вышел на второе место в стране, — это отражение инерции прошлых лет, когда девелоперы закладывали проекты в расчете на другой уровень спроса. Сегодня объем строительства превышает реальные возможности рынка по поглощению. Фиксация новых рекордов уже не воспринимается как позитивный сигнал, а, скорее, указывает на накопление системных рисков.

Разумный баланс для Екатеринбурга — это выход на ежегодный ввод порядка 1–1,2 млн кв. м, что соответствует текущему платежеспособному спросу. Сейчас мы имеем превышение предложения над спросом примерно в 4–5 раз, и это требует взвешенного подхода к запуску новых проектов.

Рост количества нераспроданных квартир влияет на рынок недвижимости самым прямым образом. На их реализацию при текущих темпах продаж потребуется около четырех лет, и Екатеринбург уже лидирует по нераспроданности жилья среди всех городов-миллионников. Что это означает для новых проектов?

Каждый новый вывод на рынок — это прямая конкуренция с собственными же остатками. Девелоперы вынуждены держать цены, чтобы не обрушить рынок, но при этом несут затраты на обслуживание проектного финансирования.

По сути, мы имеем дело с эффектом «замороженного капитала»: деньги вложены в строительство, а возврат отложен на годы. Это серьезно сжимает маржинальность и заставляет пересматривать экономику каждого нового старта.

Цены продолжают расти, но разными темпами. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке за год прибавляет примерно 10%. Вторичный рынок более сложен для оценки, так как здесь присутствует разнообразие в типах постройки, которые относятся к разным эпохам. По оценкам наших аналитиков, разрыв между первичным и вторичным рынками в стоимости квадратного метра составляет порядка 20–25%, и каждый год этот показатель увеличивается. Однако внутри первичного рынка также есть важный нюанс: разница между готовыми новостройками и объектами на этапе строительства стала достигать 10–15%. Покупатели все чаще выбирают готовое жилье — без риска заморозки стройки и с возможностью немедленного заселения.

Мы признаем, что эта ситуация уже близка к точке равновесия. Платежеспособный спрос действительно ограничен — при текущей ключевой ставке и условиях ипотеки дальнейший рост цен на жилье маловероятен. Одновременно девелоперы не могут бесконечно снижать себестоимость: стройматериалы, рабочая сила, проектное финансирование — все эти статьи продолжают дорожать. Маржинальность сжимается, это объективная реальность.

Для нас это означает необходимость пересмотра подходов: более жесткий контроль затрат, оптимизация проектных решений без потери качества, переход на более эффективные технологии строительства. В своих проектах мы не собираемся экономить на инженерных системах или снижать требования к материалам — это репутационный риск, который в долгосрочной перспективе обходится дороже. Рынок действительно ждет поляризация: сильные игроки с запасом прочности и грамотной стратегией пройдут этот этап, слабые — уйдут.

«Екатеринбург продолжает оставаться миграционным магнитом»

Станислав Оханов, директор по маркетингу и аналитике строительного холдинга «Атом»:

— Несмотря на высокий объем предложения, вывод новых проектов продолжается, что ведет к обострению конкуренции. И если в теории рост конкуренции означает благо, то в случае избыточной конкуренции на фоне снижения темпов продаж происходит разбалансировка строительного процесса, в частности, значительно увеличиваются сроки строительства объектов.

Накопленный объем нераспроданного жилья создает давление на экономику новых проектов. Чтобы быстрее распродать остатки, застройщики прибегают к скидкам, и это влияет на уровень цен в конкретной локации. Запускать новый проект приходится по иной, возросшей, себестоимости, а цену реализации диктует необходимость конкурировать с текущими остатками уже построенных объектов.

Избыточная конкуренция теперь не ведет к качественному росту потребительских характеристик жилья, к чему Екатеринбург привык за последние годы. Она сдерживает рост цен, что, несомненно, хорошо для покупателей, но несет в себе риски для рынка: в условиях высокой инфляции издержек, когда себестоимость долгое время растет быстрее, чем цены реализации, девелоперы вынуждены искать пути для оптимизации затрат, в том числе такие, которые сказываются на качественных характеристиках продукта.

Мы уже видим отказы девелоперов от чистовой отделки или ее перевод в разряд дополнительной опции. Но гораздо более серьезные последствия повлечет экономия на том, что скрыто от глаз покупателя: на инженерных коммуникациях, применяемых материалах, соблюдении технологии строительства.

Еще один риск, который возникает при значительном росте объемов строительства жилья, — сложности с обеспечением новых объектов необходимой инфраструктурой, дорогами, транспортом. «Атом», например, не только системно проектирует и строит школы, садики, дороги, поликлиники по госконтрактам, но и работает в рамках государственно-частного партнерства, тем самым ускоряя появление нужных жителям объектов.

Есть риски и в самой структуре текущего предложения на рынке жилья, которая во многом формировалась под влиянием условий льготных ипотечных программ. Например, ограниченный лимит по льготной ипотеке стимулировал спрос на жилье в определенном ценовом коридоре, что, в свою очередь, побуждало многих застройщиков проектировать квартиры небольшой площади — студии и однокомнатные. В профессиональном сообществе даже появился шуточный термин — «малосемейная ипотека».

После корректировки программ льготной ипотеки спрос изменится, и сформировавшееся предложение едва ли будет ему соответствовать.

И все же, в отличие от многих городов-миллионников, Екатеринбург обладает высоким оборотом на рынке жилья и адекватным соотношением цены и качества, что является мощным миграционным магнитом, притягивающим в город новых жителей. Чтобы сохранить эту динамику и доверие покупателей к первичному рынку, важно, чтобы рынок новостроек оставался качественно лучше уже построенного жилья.

Например, несмотря на общероссийскую тенденцию к сокращению девелоперских издержек, мы сохраняем в качестве стандарта чистовую отделку, продолжаем комплектовать квартиры мебелью и техникой, проектируем полнометражные семейные квартиры, не только строим жилье, но и оснащаем его инфраструктурой — строим дороги, школы, садики. Выгодное соотношение цены и качества жилья — стратегического преимущество Екатеринбурга, которое во что бы то ни стало необходимо сохранить.

Читайте также на DK.RU: Татьяна Деменок: Девелоперам пора умерить нездоровую конкуренцию и амбиции.