«Фактически речь о строительстве еще одного Екатеринбурга»: как изменится город к 2045 г.

Выступление начальника МБУ «Мастерская генерального плана» Павла Скачкова в первый день форума 100+ TechnoBuild активно обсуждали СМИ. Говоря о развитии Екатеринбурга, он заявил, что к 2045 г. жилой фонд города вырастет практически вдвое.

Чтобы новые районы были комфортными для жизни, вместе с домами должна развиваться коммерческая инфраструктура — магазины, общепит, бытовые и другие сервисы. Поэтому Павел Скачков призвал девелоперов и будущих арендаторов к более тесному диалогу.

DK.RU зафиксировал ключевые тезисы его выступления.

― Еще в 2022 г. мы прорабатывали концепцию развития Екатеринбурга в структуре агломерации. Уже тогда видели потенциал города — около 60 млн кв. м жилищно-гражданского строительства дополнительно к существующему объему. Из этого потенциала к 2045 г., дай бог, будет реализовано около 45 млн кв. м. Это колоссальная цифра.

Сегодня в городе введено порядка 46 млн кв. м жилья. То есть фактически речь идет о строительстве еще одного Екатеринбурга. В результате общий жилищный фонд города к 2045 г. должен приблизиться к 86 млн кв. м. Если говорить о людях, это примерно плюс 300 тыс. жителей к нынешнему населению. И все они должны быть обеспечены не только жильем, но и местами приложения труда. Причем эти места будут совершенно разными.

Город развивается микрорайонами. В числе территорий, которые застраиваются особенно активно ― Изумрудный бор, Завокзальный, ВИЗ, Широкая речка, Новокольцовский, Солнечный, Сысертский, Исток, Шабровский. И возникает резонный вопрос: какие объекты кроме жилья должны там появляться: общепит, бытовое обслуживание, торговля? У каждого коммерческого помещения есть своя специфика. Если не учитывать ее на ранних стадиях, есть риск не угадать с будущим спросом. В результате арендатор может оказаться не удовлетворен ни качеством помещения, ни его параметрами, ни составом коммерческих площадей.

Что зависит от города

Я глубоко убежден, что все эти детали невозможно заложить на уровне градостроительной документации. В свое время мы пытались нормировать количество объектов общественного питания, исходя из количества населения. То же самое делали для торговли и бытового обслуживания.

Но достаточно быстро стало понятно, что уровень работы администрации — это обеспечение жилищного фонда основной инфраструктурой: объектами образования, здравоохранения, культуры, спорта, социальной политики, инженерной инфраструктуры, развитым транспортным каркасом. Вот это уровень города. А уровень конкретных коммерческих помещений — это уже уровень бизнеса.

Мы пытались влиять на этот процесс и закладывали необходимые помещения в документации по планировке территории. Но дальше возникал вопрос: что происходит после этого? Рынок регулирует себя сам. И от того, что определенные цифры были вписаны в документацию по планировке территории, автоматически в состав помещений они не переходили. Поэтому, на мой взгляд, здесь нужна более точечная работа — уже на уровне проектирования самого объекта.

Если на этапе подготовки всей документации, которая затем уходит на получение разрешения на строительство, есть понимание будущих потребителей, можно заранее определить необходимые помещения и их структуру. И здесь возникает вопрос уже к девелопменту: насколько застройщики готовы на стадии проработки таких массивов заходить в эту глубокую историю — в каждый объект капитального строительства и в его конкретное наполнение?

Это важно еще и потому, что помещение под общепит потом сложно адаптировать под другую функцию. Для него нужны отдельные системы воздухоотведения и другие инженерные решения. Если впоследствии использовать такое помещение, например, под клуб по месту жительства или торговую площадь, часть этих решений окажется избыточной. Поэтому функцию помещения, наверное, имеет смысл определять заранее, еще на стадии проектирования.

Ставка на КРТ

Если говорить о более локальных проектах, у нас есть проекты КРТ, где мы мыслим уже не районами, а кварталами. Здесь мы можем более предметно понимать, какими объектами необходимо обеспечить территорию. Для нас важно, чтобы появился детский сад, чтобы за счет нескольких площадок сформировались условия для строительства общеобразовательной организации. Эти вопросы город должен закрывать. Именно социальная составляющая, которую город несет на себе, в проектах КРТ может быть обеспечена.

А вот коммерческие потребности, если в этом есть необходимость, потенциально можно учитывать в условиях аукциона КРТ — вплоть до определенной детализации требований к помещениям.

Но здесь возникает вопрос уже к самой коммерции: готов ли бизнес к такому диалогу? Ведется ли сегодня взаимодействие между застройщиками и будущими арендаторами? Есть ли понимание типовых наборов помещений, характерных для конкретных районов, конкретного типа или класса застройки? Или это все-таки должно быть вынесено за рамки управления со стороны администрации Екатеринбурга и решаться исключительно на уровне бизнеса? Мне кажется, этот вопрос становится особенно важным, если учитывать масштабы будущего развития города.

При этом мы уже видим, что коммерческая недвижимость становится частью жилой застройки. Речь идет примерно о 5–10% состава жилых домов. Это не обязательно отдельные торговые центры или офисы. В первую очередь это встроенные помещения для сферы услуг — магазины, общепит, бытовое обслуживание. То есть речь идет о той самой пятиминутной доступности, когда необходимые жителю сервисы находятся непосредственно рядом с домом.

Город со своей стороны может создавать более привлекательные условия для появления такой коммерции. Например, если коммерция встроена в объекты жилищно-гражданского строительства, парковочные места для коммерческих помещений и жилья могут использоваться совместно. Это снижает затраты на создание дополнительных машиномест и делает размещение коммерческой функции более выгодным для застройщика. Тем самым мы стимулируем появление коммерции в жилых проектах.

Учитывая текущие тенденции застройки, тот жилищный фонд, о котором мы говорим, действительно может появиться к 2045 г. Мы ежегодно рассматриваем показатели по вводу жилья в Екатеринбурге и с 2021 г. в целом идем заданными темпами. Где-то даже приходится повышать планку, а где-то, наоборот, охлаждать рынок, потому что жилищного фонда вводится достаточно или даже больше необходимого.

Но вместе с ростом жилищного фонда должен развиваться и сам город — его социальная, транспортная и коммерческая инфраструктура. И если социальную инфраструктуру город может и должен планировать сам, то конкретное содержание коммерческих помещений, на мой взгляд, невозможно определить без участия бизнеса.

Поэтому здесь нужен диалог — города, девелоперов и будущих арендаторов. Чем раньше он начинается, тем больше возможностей заранее создать помещения, которые действительно будут востребованы.

Читайте также на DK.RU:

>>> Вместо «Дели» — «Премиаль»: рядом с «УГМК-Ареной» появится новая точка силы Екатеринбурга

>>> «Екатеринбургу завидуют белой завистью»: кто и как открыл выставку 100+ TechnoBuild