«Третий год в ножницах»: девелоперы Екатеринбурга — о ситуации на рынке новостроек

На Международном строительном форуме и выставке 100+ TechnoBuild компания «Синара-Девелопмент» организовала панельную дискуссию «Реальность против прогнозов: ретроспектива рынка недвижимости 2025-2026 и модели развития». Ведущие эксперты строительной отрасли, представители органов власти и аналитики подвели итоги двух последних лет и дали свои прогнозы на 2027-2028 гг.

Директор департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений — главный архитектор города Екатеринбург Руслан Габдрахманов отметил, что благодаря новому генплану и приведению в порядок правил землепользования и застройки город вышел на второе место по объемам строительства.

Отрасль самобалансируется за счет проектов, продаж и сроков. Критичных моментов, при которых нужно включать административные инструменты регулирования, сейчас нет, — подчеркнул Руслан Габдрахманов. — Особый акцент мы делаем на развитии инфраструктуры. Мало построить дом, нужно еще ответить на вопрос, когда появятся дорога и социальные объекты».

Директор по градостроительной деятельности Группы «Самолет» Дарья Дергунова назвала модель мастер-девелопмента одной из наиболее эффективных в текущих условиях. По ее мнению, комплексная застройка остается максимально безопасным форматом для застройщиков.

Коммерческий директор сервиса цифровой аналитики «Объектив» Ксения Чернецкая отметила, что Екатеринбургу предстоит реализовать около 4 млн кв. метров.

Город уже начал регулировать собственный рынок: прирост остатков составил всего 7%. Цены на квадратный метр с начала года выросли на 5%, рынок вторичной недвижимости показал рост оборотов на 15% сравнению с аналогичным периодом 2025 г. Екатеринбург остаtтся наиболее конкурентным рынком с низкой долей монополизации: на топ-5 крупнейших игроков приходится 28%, а в активной стадии строительства работают 88 девелоперских компаний. Ядро спроса сегодня — это квартиры 30-40 кв. м в бюджете 6–10 млн рублей, и выигрывать будет тот девелопер, который сможет предложить в этом финансовом интервале максимально комфортное жилье, — дала свой прогноз Ксения Чернецкая.

Президент гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников заявил, что выход Екатеринбурга на второе место по объемам строительства в России должно стать толчком для качественной трансформации города. Уральской столице предстоит конкурировать за население с Казанью, Нижним Новгородом, Краснодаром. Для этого нужно привлечь дополнительно 300 тыс. жителей и поглотить агломерацию, превратившись в межрегиональный центр. 

Генеральный директор «Синара-Девелопмент» Тимур Уфимцев охарактеризовал текущую ситуацию как «третий год жизни в ножницах»: себестоимость строительства растет на 20% в год, а рост цены квадратного метра едва догоняет инфляцию. Маржинальность проектов составляет порядка 5-10%, и в первую очередь страдает эконом-класс. Сегодня в Екатеринбурге представлено около 65 тыс. лотов — это четыре года потребления: можно не строить ничего, и город будет поглощать этот объем.

Несмотря на затоваривание, девелоперы продолжают выводить новые объекты. Тимур Уфимцев выделил три причины этого явления.

• Первая — отчаяние, когда разогнавшие проектный конвейер застройщики не могут остановить, потому что нужно сохранять коллективы и обеспечивать экономику проектов.
• Вторая — самоуверенность, когда девелопер признает затоваривание, но выводит свой проект, полагая, что именно он будет лучше и интереснее остальных.
• Третья — осознанная стратегия. Именно по этой причине «Синара-Девелопмент» с 2024 г. выводит на рынок только те проекты, в которых компания уверена и которые может построить за счет собственных средств, не рассчитывая на проектное финансирование.

Мы сознательно жертвовали экономикой в пользу ликвидности. Сегодня многие девелоперы не выводят новые проекты, свободные средства размещают на депозитах, и такая стратегия сейчас выгоднее. Мы сохранили эту линию действий и продолжаем придерживаться той же логики, – отметил Тимур Уфимцев.

В ближайшие два года «Синара-Девелопмент» сосредоточится на развитии стратегических локаций объемом от 100 тыс. кв. м. Земельный банк компании превышает миллион квадратных метров, и его наращивание сегодня не происходит. Тимур Уфимцев также подчеркнул, что в приоритете комплексная застройка, поскольку она позволяет прогнозировать на горизонте пяти и более лет.

Отдельно внимание глава «Синара-Девелопмент» уделил рискам. Он отметил, что когда рыночная ставка по ипотеке дойдет до 13-14%, на рынок хлынут около 15 тыс. лотов «молодой вторички». Распроданность проектов снизилась с 80% до 69%, и эта тенденция продолжается. Уфимцев подчеркнул, что у девелоперов пока нет рыночного инструментария, чтобы обеспечить спрос. Единственный механизм, на который рассчитывает отрасль, — это снижение ипотечной ставки.

Сохранить все не удастся — это уже точно. Желаю всем просто сохраниться. Вот такое у нас желание и пожелание, — резюмировал Тимур Уфимцев, подводя итоги непростого периода для рынка.

Ранее на DK.RU: На 100+ TechnoBuild поделились опытом создания крупнейшего в РФ университетского кампуса