Арендаторы страдают от складских комплексов

Сейчас складскую недвижимость в Екатеринбурге и области в основном возводят местные девелоперы. Как правило, это девелоперы, которые уже имеют опыт в коммерческой недвижимости, но есть и такие компании, которые пришли в этот сегмент из других областей бизнеса, отмечает директор по развитию компании Logopark.ru Александр Перфильев:

«В 2013 г. область ждала проекты от федеральных девелоперов, которым интересно строить склады площадью не менее 80 тыс. квадратных метров. Каждый такой проект, мог бы закрыть годовую потребность в складах для Екатеринбурга и области. Новая тенденция, заключается в том, что местные компании включились в строительство складов. Хотя реализуют они небольшие проекты площадью от 7 до 20 тыс. квадратов, но в сумме их активность в 2013 году, по нашей оценке, даст Екатеринбургу дополнительные 60 000 кв. метров качественных складов».

Такой прогноз по вводу складской недвижимости подтверждают и в УПН.

«По нашим расчетам, до конца этого года в Екатеринбурге и пригородах будет сдано около 80 тыс. квадратов, — рассказывает «ДК» аналитик Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили. — С учетом только тех площадей, которые предназначены для аренды, — 60 тыс. квадратов. Последние два-три года рынок складов действительно показывал динамику на докризисном уровне, но в этом году близость нового кризиса вынуждает крупных спекулятивных инвесторов, строящих склады и сдающих их в аренду, притормаживать».

Дефицит площадей, в свою очередь, может ощутимо сказаться на желании федеральных и иностранных компаний заходить в регион. По словам г-на Тухашвили, зачастую их план развития завязан на наличии свободных качественных складов. Если их нет, то компании могут приостановить экспансию.

Одним из самых крупных объектов, сдающихся в этом году в Екатеринбурге, станет комплекс на 20 тыс. кв. м, который строит компания «Ролси». Новый склад на 6 тыс. кв. м в ближайшие дни должен сдать и АСЦ «Правобережный», специализирующийся на строительстве жилья и коммерческой недвижимости. Рынок уже вплотную подошел к дефициту качественных складов: незанятыми остаются всего 1-1,5% сдаваемых площадей классов А и В. Специалисты «Логопарка» прогнозируют, что это приведет к дальнейшему росту арендных ставок, которые сегодня уже выше на 10-15%, чем в 2012 г.

В то же время на региональном логистическом рынке появился абсолютно новый клиент — интернет-магазины, которые ищут площади в аренду. Если раньше они, как правило, занимали только большие склады в Москве, то теперь выходят в основные города-миллионники. Но в регионах им нужны площади поменьше. Дополнительный спрос в Свердловской области создают продовольственные и техноторговые сети, а также производители бытовой техники. Чтобы решить проблему недостающих площадей, арендаторам складов и арендодателям приходится идти на компромисс.

«Нам сложно подбирать устраивающие нас площадки, — говорит директор филиала Ozon.ru в Екатеринбурге Андрей Балышев. — Их требуется много, приходится работать с колоссальным разбросом арендных ставок и условий по городу. Часто договариваемся с арендодателем, чтобы он модернизировал помещение, если оно нас не устраивает. И все же на наш бизнес дефицит влияет не так сильно. Мы работаем по схеме кросс-докинга: когда товар появился на складе, его тут же увезли дальше. Нет необходимости в длительном хранении и, соответственно, в больших складах. Традиционному ритейлу в этом плане гораздо сложнее: приходится держать большие складские запасы».

Впрочем, отдельные ритейлеры проблему дефицита решают с изящной простотой — возводя собственные помещения. Например, распределительный центр под Первоуральском не так давно начала строить торговая сеть «Магнит». Однако пример «Магнита» Гурам Тухашвили называет исключением:

«Крупным компаниям выгоднее отдавать логистику на аутсорсинг. Для них это непрофильный бизнес, а значит, увеличение расходов на персонал, эксплуатацию и управление».

О дефиците складов в Екатеринбурге говорят и застройщики. Но, разумеется, в несколько ином ключе, чем арендаторы.

«На сегодня наш производственно-складской комплекс на ЕКАД занимает 7 га, и строительство там идет семимильными темпами — спрос явно превышает предложение, — рассказывает директор по развитию ГК «Березовский привоз» Анна Землина. — В этом году, например, мы сдали 4,5 тыс. квадратов за четыре месяца, и при этом у нас еще остаются потенциальные арендаторы, которые ожидают окончания строительства своих квадратных метров. Спрос на производственно-складские помещения подогревается отчасти и тем, что арендаторов вынуждают «съехать» из самого Екатеринбурга. Поэтому наибольшим спросом пользуются, конечно, склады на ЕКАД».

Также, по словам участников рынка, привлекательными районами для арендаторов остаются Кольцово и Верхняя Пышма.

Примечательно, что, по данным «Логопарка», 55% спроса на склады в Свердловской области обеспечивают b2b-компании, специализирующиеся на предоставлении услуг логистики. Еще 26% приходится на ритейлеров и 12% — на дистрибьюторов. Непосредственно же производители товаров занимают долю в 8%.