Бизнес-центры продают офисы «мелкой нарезкой»

Одним из первых качественных бизнес-центров Екатеринбурга, реализующих такую стратегию, стал БЦ «Манхэттен» (класс В+), запущенный в эксплуатацию в конце 2011 г.

«Офисные помещения в «Манхэттене» изначально планировались под продажу, — говоритт Алексей Гущин, гендиректор УК «AVS Девелопмент». — Девелоперы в этом случае идут за потребностями рынка и предлагают ему то, что он хочет. В БЦ «Манхэттен» есть помещения от 30 до 200 кв. м, и, судя по тому, что объект реализован на 90%, рыночные потребности мы угадали».

В ГК «Малышева 73» тоже утверждают, что не ошиблись в выборе стратегии.

«С марта 2013 г. БЦ  «ГринПАРК» (класс В+) реализовывал «в нарезку» офисы от 20 до 80 кв. м, — поясняет управляющий проектом «ГринПарк» Дмитрий Макаров. — К вводу объекта, который состоится в мае этого года, будет занято уже более 90% площадей».

Аналитики Уральской палаты недвижимости считают, что тенденция обоснована и даже выгодна игрокам рынка: девелоперы получают сразу несколько источников финансирования своих проектов, а покупатели — больший объем предложения по доступной цене.

«Банки ведут себя очень осторожно в части проектного финансирования, — рассказывает Константин Октаев, аналитик АНО «Риэлторский информационный центр». —  При этом не у многих застройщиков есть возможность привлечь большие ссуды и, тем более, профинансировать строительство за свой счет. Частные инвесторы, приобретающие площади еще на стадии строительства, остаются одним из основных источников финансирования проектов. К тому же, приобретать офис на стадии строительства, особенно начальной, существенно дешевле, чем в уже готовом объекте. Разница в цене может быть до 30%».

Г-н Октаев подчеркивает: речь идет о продаже офисов класса В и ниже:

«Сегодня в Екатеринбурге объекты не могут относиться к топ-сегменту, если они распроданы».

Ситуация на рынке показывает, что 30% доходности «офисных» инвестиций — это еще не предел. Например, строящийся бизнес-центр «БРИГ» (ул. Вилонова — Учителей), заявленный как класс А, обещает инвесторам доходность порядка 30-50% за год за счет разницы цен на разных этапах строительства.

«Сейчас все хотят выйти в кэш, а такой подход позволяет быстрее зафиксировать прибыль, — поясняет Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин холдинга». — Хотя объекты, распроданные по частям, без юридически обязывающих соглашений собственников об эксплуатации зданий и без квалифицированного управления, обычно умирают. Мы, например, так не делаем, потому что для нас это профессиональный бизнес по созданию сети офисных центров. Мы оставляем объекты в своей собственности и сами ими управляем».

Впрочем, по словам г-на Сиволапа, управляющего партнера БЦ «БРИГ», потерять контроль над объектом девелопер не боится, так как продавать будет лишь 25% площадей.

«Стратегия частичной продажи объекта не отразится на качестве управления зданием. Все вопросы, связанные с потребностями собственников и арендаторов, будут решаться силами единой управляющей компании, которая уже создана», — подчеркнул он.

Эксперты рынка отмечают, что тенденция продажи площадей в бизнес-центрах будет усиливаться и дальше.