Подписаться
Курс ЦБ на 27.11
75,58
84,95

Что будет с новыми ТРЦ и складами в Екатеринбурге / ПРОГНОЗЫ, АНАЛИТИКА

Что будет с новыми ТРЦ и складами в Екатеринбурге / ПРОГНОЗЫ, АНАЛИТИКА
Иллюстрация: Архив DK.RU

Девелоперы Урала пересмотрели стратегии: управляющие торговыми центрами идут навстречу арендаторам, а новые проекты в этом сегменте — редкость. На рынке складов же ситуация спокойнее.

Читайте спецпроект «Действующие лица строительного рынка» на DK.RU
 
С начала кризиса ситуация на рынке недвижимости остается стабильно сложной: по словам экспертов, он тонет, только с разной скоростью — в зависимости от сегментов. Девелоперы не скрывают, что то и дело проводят мозговые штурмы — чтобы найти оптимальные инструменты и стратегии работы при низком спросе и исходе инвесторов. Настрой у многих не слишком оптимистичный, но все сходятся в одном: надо продолжать работать.
 
Торговля без драматизма
 
По словам аналитика Уральской палаты недвижимости Гурама Тухашвили, за 2015 г. снижение покупательской активности и оборотов потребительского рынка привело к тому, что ритейлерам пришлось серьезно пересмотреть планы по развитию. Некоторые международные торговые сети еще с середины прошлого года стали уходить с российского рынка, другие федералы закрыли магазины в регионах, сосредоточившись на наиболее прибыльных рынках двух столиц.
 
Параллельно с уходом международных операторов стал усиливаться процесс ротации — местные магазины начали снижать издержки за счет уменьшения занимаемых помещений, либо за счет переезда на более дешевые площадки. В итоге число незаполненных квадратных метров увеличилось практически во всех торговых центрах Екатеринбурга. Сначала активно высвобождались небольшие помещения. Затем тенденция стала постепенно перебираться на крупных арендаторов, в том числе и якорных. Постепенно объем вакантных площадей вырос с 2% до 8%. Ставки аренды в ТЦ города за последний год снизились на 11% — это коснулось практически всех объектов. 
 
Что будет с новыми ТРЦ и складами в Екатеринбурге / ПРОГНОЗЫ, АНАЛИТИКА 1«Понятно, что в условиях снижающегося спроса управляющие торговыми центрами вынуждены были идти и на другие уступки. Первым шагом навстречу стал пересмотр валютных договоров, другой уступкой был переход со схемы фиксированной арендной ставки на схему «минимальный фикс, плюс процент с оборота». Это позволило ритейлерам в меньшей степени зависеть от потребительской активности, которая в последнее время была, мягко говоря, неустойчивой», — говорит г-н Тухашвили.
 
Председатель Уральского совета управляющих компаний и девелоперов Алексей Караваев в разговоре с DK.RU отмечал, что покупательский трафик в торговых объектах города снизился, но не во всех ТЦ. По словам эксперта, игроки, которые шевелятся, ищут пути привлечения покупателей, имеют шанс их сохранить.
 
Что будет с новыми ТРЦ и складами в Екатеринбурге / ПРОГНОЗЫ, АНАЛИТИКА 2«Я склонен считать, что мы достигли дна, хотя я предпочитаю называть его «плато». И на этом плато пролежим до конца года. Если общая экономическая ситуация не будет ухудшаться — а я не вижу предпосылок к этому — со следующего года станет легче», — прогнозирует г-н Караваев.
 
Пока же новых строек торговых центров девелоперы города не начинают. Возведением сразу двух гипермаркетов в этом году в Екатеринбурге занялась лишь федеральная сеть «Лента». Впрочем, соучредитель «Общества Малышева 73» Игорь Заводовский анонсировал новый большой проект — торговый центр с рабочим названием «Золотой» в границах ул. Белинского — Шварца — Крестинского — Объездной дороги, в который по плану будет входить также и автовокзал «Южный». Однако спешить девелопер не намерен  приступить к строительству компания планирует в конце 2018 г., а закончить стройку — к 2023 г.
 
Отметим, в первом полугодии 2016 г. в Екатеринбурге был открыт ТРЦ «Академический» и объект «Светлореченский» на ул. Соболева. Во второй половине года ожидается скачок числа новых объектов, будет введено в строй еще пять: помимо обеих «Лент» — ТЦ «Кировский» на Сиреневом бульваре; ТЦ Crystals с супермаркетом парфюмерии и косметики «Золотое яблоко»; вторая очередь ТРЦ «Максидом», которая входит в строй с опозданием. Стоит добавить, что к весне 2017 г. появится также пятая очередь ТРЦ «Гринвич». Эксперты полагают, что запуск новых торговых центров в Екатеринбурге, который считается российским лидером среди городов-миллионников по обеспеченности качественными торговыми площадями на 1000 жителей, приведет к увеличению вакантных площадей, однако не стоит бить тревогу: в целом по рынку этот показатель не превысит 10-15%. 
 
«В общем на рынке сейчас доля свободных площадей чуть превышает 8-10%. Для отдельных объектов этот показатель находится на уровне 15-17%. И это при том, что традиционно для новых объектов показатель 60-70% заполненности —  это хорошие цифры. Поэтому вполне ожидаемо, что снижение средних арендных ставок за 1 полугодие 2016 г. замедлилось, по моим наблюдениям оно не превысило 7%», — отмечал частный риелтор Антон Дмитриев, специализирующий на торговой недвижимости.
 
Полпред Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль добавлял, что в торговом сегменте драматизма нет. Проблемы возможны у ТЦ без хорошей концепции и сбалансированного пула арендаторов.
 
Складской оазис
 
Вопреки ожиданиям, прошлый год стал удачным для рынка складов Екатеринбурга — по словам директора направления по представлению интересов собственников компании Knight Frank Антона Репина, в 2015 г. Екатеринбург стал вторым региональным мегаполисом страны по объему сделок на рынке складской недвижимости, обогнав Новосибирск и пропустив вперед только Санкт-Петербург. В этом году, по прогнозам эксперта, ситуация будет тоже неплохой:
 
Что будет с новыми ТРЦ и складами в Екатеринбурге / ПРОГНОЗЫ, АНАЛИТИКА 3«Думаю, в течение года стоит ожидать подписания двух крупных сделок по аренде площадок в Екатеринбурге. Федеральные игроки возьмут здесь 40-50 тыс. квадратов».
 
 
 
Активность на складском рынке города г-н Репин объясняет консолидацией крупных арендаторов и развитием федеральных торговых сетей в регионе. 
 
При этом, отмечал глава екатеринбургского представительства компании «Логопарк.ру» Виталий Хиль, новых крупных спекулятивных проектов складских комплексов в городе не планируется:
 
Что будет с новыми ТРЦ и складами в Екатеринбурге / ПРОГНОЗЫ, АНАЛИТИКА 4«Без наличия пула арендаторов или покупателей никто сейчас строить склады не будет. Это факт. Так что новые проекты станут развиваться в формате build-to-suit. Дефицит качественных спекулятивных проектов классов А и В сохранится. Несмотря на то, что в городе есть вакантные площади, проектов с хорошей локацией, прозрачным девелопером, наличием необходимых инженерных систем, полным пакетом документом по-прежнему очень мало. И в востребованных объектах есть даже листы ожидания для потенциальных арендаторов. Я общался с коллегами из Питера, они рассказывают, что там много вакантных площадей и удивляются, что у нас не так. Говорят: «У вас какой-то оазис складской недвижимости».
 
Эксперты также ожидают усиления тенденции возведения небольших спекулятивных складов класса С на 1,5 тыс. - 12 тыс. кв. м. — такие объекты появятся в районе Березовского, аэропорта Кольцово, в направлении Верхней Пышмы. Если девелоперы берутся за такие проекты, то, как правило, стараются экономить — уровни полов делают ниже 1,2 м, они могут быть вообще на отметке ноль. Не обустраивают системы приточно-вытяжной вентиляции и пожаротушения. Но при этом есть клиенты, которые за эти излишества готовы не платить и получить комфортную ставку, констатируют участники рынка.
 
Также ожидается, что в Екатеринбурге начнут набирать обороты проекты формата cross doking, где приемка и отгрузка товаров идет через склад напрямую.
 
«Идет централизация логистики, в регионах открываются небольшие кросс-докинговые склады. Их задача принять груз и сразу доставить до клиента или его магазинов. В Екатеринбурге запрос на такие проекты есть – компании наподобие «Л'Этуаль», у которых в Екатеринбурге есть сетевые магазины, но объем товаров и оборачиваемость не так высока, чтобы иметь свой склад или распределительный центр, интересуются. Но специализированных таких площадок нет. Эту услугу оказывают разве что на базе существующих логистических операторов», - комментирует Виталий Хиль.
 
Дальнейшее развитие рынка складской недвижимости Екатеринбурга эксперты связывают с направлением аэропорта Кольцово — по мнению Антона Репина, там самая перспективная зона для такого рода проектов. 
 
Самое читаемое
  • «Человек года — 20/21»: главный лауреат — Игорь Алтушкин, «Русская медная компания»«Человек года — 20/21»: главный лауреат — Игорь Алтушкин, «Русская медная компания»
  • Марафоны, хакатоны и прочие полезности. Чем занимается «Точка кипения»?Марафоны, хакатоны и прочие полезности. Чем занимается «Точка кипения»?
  • Защищаем основателя бизнеса залогом долей и акцийЗащищаем основателя бизнеса залогом долей и акций
  • «Долго они не проживут». Константин Эрнст предсказал скорую смерть онлайн-кинотеатрам«Долго они не проживут». Константин Эрнст предсказал скорую смерть онлайн-кинотеатрам
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.