Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko заселит «Стражей Урала»

Компания C&W/S&R начала сотрудничать с ООО «Стражи Урала» еще с 2006 г. — на этапе разработки концепции, поясняет Сергей Рябокобылко, партнер C&W/S&R. Новый контракт, согласно которому C&W/S&R будет заниматься брокериджем и маркетингом объекта, подписали еще на четыре года. Планировалось, что строительство «Стражей Урала» начнется весной 2007 г. и его успеют завершить к саммиту ШОС. Однако из-за сложностей переноса коммуникаций на площадке в районе пр. Ленина, парка Коммунаров, ул. Татищева и ул. Пирогова сроки сдвинули. «До 15 мая мы планируем получить всю документацию по Северной башне от нашего проектировщика, компании Valode & Pistre, и выйти на государственную экспертизу проекта. 15 августа мы начнем земельные работы, а 15 сентября надеемся приступить к закладке фундамента», — уточнил Валерий Воротников, директор ООО «Стражи Урала». Он отметил, что генеральным подрядчиком строительства, скорее всего, выступит французская компания Bouygues Batiment International (сейчас она занята на двух объектах УГМК — отеле Hyatt и башне «Исеть» в рамках проекта «Екатеринбург-Сити». — Прим. ред.). Строительство северной части комплекса «Стражи Урала» должно завершиться к концу 2011 г. Работы по южной части начнутся в 2008 г. и продлятся до конца 2012 г. Общая стоимость комплекса, по оценкам экспертов, превысит $500 млн. Срок окупаемости с учетом времени строительства — девять-десять лет.

Столь раннее привлечение арендаторов г-н Рябокобылко объясняет необходимостью учесть под их запросы планировку помещений. «Компании растут, увеличивается их штат, и это часто служит причиной смены офисов. В свое время мы «посадили» компанию Nestle в офисный центр, который строила фирма «Энка» в Москве. Вначале они занимали только 4 тыс. кв. м из 7 тыс. кв. м, которые арендовали. Но со временем выросли и стали использовать все площади», — добавляет Сергей Рябокобылко.

Немногие компании сейчас готовы вложиться в аренду площадей в офисном центре, стройка которого еще не началась, убежден Алексей Пьянков, управляющий офисным центром «Самолет» управляющей компании ЗАО «ПРЕД-Групп»: «Арендаторам площадка нужна здесь и сейчас. Компании, которые задумываются над расширением бизнеса, самостоятельно строят себе офисы либо сразу их покупают, чтобы не арендовать через два года. К тому же для многих международных компаний наличие офиса класса А не самое важное условие: для их нужд более чем достаточно помещений класса В и В+». В Екатеринбурге к сдаче близки несколько объектов, претендующих на высокую классность, — бизнес-центры «Сенат» и «Палладиум» компании RED, многофункциональный комплекс «Демидов», бизнес-центр «Саммит» и т. д. «По нашим данным, часть площадей в этих проектах уже заполнена арендаторами», — отмечает Гурам Тухашвили, аналитик Уральской палаты недвижимости. «Мы не рассчитываем собрать 100% арендаторов на стадии котлована. Такое возможно только в Москве. Специфика региональных проектов заключается в том, что после ввода объекта на стадии сдачи, как правило, арендованы 30-40% площадей, — рассуждает Максим Андрюхин, директор по региональным проектам C&W/S&R. — В течение следующих полугода-года наполняемость вырастает до 97-99%».

Как заверяет г-н Андрюхин, спрос на офисные помещения в Екатеринбурге со стороны федеральных и международных организаций достаточно высок: «Вероятно, они открывают свои представительства здесь в обход Санкт-Петербурга, потому что на Урале сосредоточены крупные металлургические предприятия». Представители C&W/S&R не уточнили, какой процент от общего объема будущих арендаторов «Стражей Урала» придется на иногородние и иностранные компании, отметив в то же время, что занять площади в новом комплексе могут, например, Microsoft, General Electric, чьи интересы в России в сфере недвижимости представляет C&W/S&R.

Параллельно с проектом «Стражи Урала» будут идти работы на крупнейшем объекте УГМК — «Екатеринбург-Сити» (официально строительство началось в феврале 2008 г. — Прим. ред.). Кто будет подбирать арендаторов для офисных помещений общей площадью более 100 тыс. кв. м в этом комплексе — пока неизвестно. «Наша компания ведет переговоры о брокеридже для этого проекта. Но пока никаких решений нет. Для нас это непростая задача — надо скоординировать свои действия, чтобы избежать конфликта интересов», — сообщил Максим Андрюхин. Прогнозируя большой объем работ, C&W/S&R запускает в Екатеринбурге свое представительство. Его возглавит Анна Кошмина, ранее работавшая начальником отдела маркетинга бизнес-центра «Челябинск СИТИ», который также консультировала компания C&W/S&R. «В Екатеринбурге у нас уже достаточный объем работ. Помимо «Стражей Урала» — еще два офисных проекта, два торговых центра, один объект — в складской недвижимости, не менее десяти проектов в консультационных услугах плюс исследования рынка», — перечисляет г-н Андрюхин. C&W/S&R стала первой международной консалтинговой организацией, запустившей в Екатеринбурге свое представительство. Компания Jones Lang LaSalle хотя и подбирает арендаторов для бизнес-центров класса А — «Палладиум» и «Саммит», — пока не решается на подобный шаг.

«Стражам Урала» придется делить арендаторов еще с одним проектом. «Ренова-СтройГруп» осенью 2008 г. начнет возводить бизнес-центр класса А на месте завода ОЦМ в районе пр. Ленина — ул. Шейнкмана — ул. Попова. Общая площадь объекта составит 100 тыс. кв. м. В «Ренова-Строй­Груп» отмечают, что также работают над привлечением будущих арендаторов. «В 2007 г. мы формировали пул нескольких основных партнеров по проекту — это иностранные девелоперские, строительные и инвестиционные компании. У них есть опыт реализации проектов класса А и свой набор потенциальных арендаторов — компаний международного уровня, подыскивающих достойные помещения в российских регионах», — акцентировал Антон Яковенко, директор Департамента стратегических партнерств «Ренова-СтройГруп».

По прогнозам экспертов, создание сразу нескольких крупных офисных центров класса А приведет к ротации арендаторов. «В первую очередь бизнесмены могут покинуть бизнес-центры класса В образца 2000 г.», — полагает г-н Тухашвили. При этом если в 2008 г. ставки на офисные площади вырастут на 10-12%, то через два-три года собственники даже современных бизнес-центров могут пойти на демпинг для удержания арендаторов. «Чтобы не обрушить рынок, новые объекты должны выводиться с интервалом в квартал-полгода. В этом случае есть возможность привлечь арендаторов по адекватной ставке», — отмечает Максим Андрюхин. Сегодня в Екатеринбурге средняя ставка в офисах класса А — 2,5 тыс. руб. за кв. м.

Брокеридж — услуга по подбору пула арендаторов.

досье
Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko
Создана в 1998 г. через объединение двух компаний — Cushman & Wakefield Healey & Baker (С&W H&B) и московской Stiles & Riabokobylko.
Предоставляет весь спектр консалтинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости.
Количество офисов — 221 в 58 странах мира.
Крупнейшие международные проекты — «Рокфеллер-центр», башня Свободы в Нью-Йорке.
Крупнейшие клиенты в России — IKEA, Microsoft, Mirax Group, Millhouse, P&G и т. д.
Контролирует более 1 млн кв. м офисной недвижимости в России, в 2006 г. сдала в аренду 170 тыс. кв. м от лица девелопера/владельца.
Источник: данные компании.

детали
На чьи деньги строят «Стражей Урала»?

Источник: данные компаний, СПАРК.