Девелоперы делят УК

Партнерство Николая Савина (1) и Ивана Даниловича (2), создавших 1,5 года назад управляющую компанию «МАН», закончилось. Предприниматели утверждают, что не сошлись во взглядах на ведение девелоперского бизнеса, и сейчас делят проекты, созданные за время существования УК.

УК «МАН» Николай Савин и Иван Данилович создали, чтобы вести полный цикл девелопмен­та  площадок, купленных совместно. Ее деятельность не распространялась на «БизнесМАНцентр», «Кольцо Екатерины» и «Основинский парк» — объекты, которые Николай Савин начал возводить задолго до альянса с Иваном Даниловичем. Последний стал сотрудничать с РЦСН «МАН», еще будучи топ-менеджером компании «Корус», как частный покупатель недвижимости. «Мы познакомились, когда я покупал офис в первой очереди «Кольца Екатерины», потом я купил у «МАН» квартиру. Около двух лет мы сотрудничали с Николаем как с риелтором: я вкладывал свои деньги и посредничал для менеджеров «Газпрома», желающих купить недвижимость в Екатеринбурге, — знакомых мне по IT-отрасли», — говорит г-н Данилович.

По словам Николая Савина, до того как была образована УК «МАН», при инвестиционном участии г-на Даниловича было совершено несколько крупных сделок купли-продажи недвижимости. Среди них, в частности, гостиница и здание на территории завода радиоаппаратуры, перепрофилированное под офисы и склады. Совместный бизнес г-да Савин и Данилович начали с приобретения 50/50 площадки в пер. Красный и цехов мебельной фабрики «Авангард» по ул. Чапаева — оба проекта были ориентированы под жилую недвижимость, их развитием компаньоны и решили заняться. У «МАН» уже была своя служба заказчика и договор с генподрядчиком — «Екатеринбургжилстроем», однако, по настоянию Ивана Даниловича, была создана альтернативная управляющая компания — УК «МАН». Иван Данилович: «Меня не устраивало, как «МАН» развивал свои объекты, в первую очередь по срокам и качеству. Под проекты, в которых были мои деньги, мы решили создать новую команду. Поиски оказались сложными, нужных специалистов на рынке практически нет. Поскольку я айтишник, то старался ввести в компании систему автоматизации управления проектами, чтобы девелопмент шел по прогнозируемому плану». Николай Савин не согласен с экс-партнером, отмечая, что задержки сдачи объектов характерны для всех строителей Екатеринбурга и просрочки в полгода-год — средний показатель для рынка: «Я не исключаю, что подход Ивана верен, но систему он внедрял чрезвычайно революционно — «все разрушить и построить новое». Сотрудники занервничали, в проектном отделе началась текучка: уходили люди, с которыми я работал много лет. Человек был бы абсолютно прав, если бы в его активе имелся хоть один успешный девелоперский проект, но у него их нет, а у меня — три».

За 1,5 года УК «МАН» разработала проект жилого дома в пер. Красный: довели его до стадии «П»  и нашли для него единого инвестора — уже как под бизнес-план. Экс-компаньоны говорят, что было еще около десятка наработок: часть из них после инвестиционного анализа пришлось отбросить, часть осталась в активе компании. Сегодня в их совместной собственности стадион РТИ и площадка по ул. Хохрякова.

По словам г-на Даниловича, раздел УК «МАН» произошел потому, что Николай Савин так и не воспринял его концепцию девелоперского бизнеса и решил развиваться автономно. Иван Данилович: «Я человек системный и не могу работать, если возникают непрогнозируемые риски, да еще когда я уверен, что мог бы их избежать. В «МАН» получалось именно так, поэтому я нашел нового партнера — строительную компанию «РСУ-37», и мы организовали УК «Кронверк». В ее проекты я вкладываю интеллектуальную составляющую девелопмента и 30% первоначальных затрат по каждому проекту. Мои партнеры — инвесторы и организаторы строительства. Николая мы пригласили войти в этот проект как деньгами, так и риелторским опытом, но он отказался».

Свой отказ г-н Савин мотивировал тем, что в этом году ему необходимо выполнить все обязательства по завершаемым проектам, а потом уже принимать новые — с 2007 г. РЦСН «МАН» начнет строить еще семь объектов жилой и коммерческой недвижимости. Вторая причина — нестыковка во взглядах на ведение бизнеса лично с г-ном Даниловичем. Николай Савин: «Я придерживаюсь бихевиористической модели: эта линия основывается на анализе поведения сотрудников, партнеров, конкурентов. Она, помимо жесткого планирования, предусматривает такие понятия, как интуиция, харизма, личные взаимоотношения людей. У Ивана — технократическая модель: в ней нет полутонов — только черное и белое, ноль и единица — так я ее понимаю. Я говорил ему, что готов измениться, но не так быстро, эволюционно. Теперь изменять компанию буду сам и уже без него».

Сегодня Николай Савин продал УК «Кронверк» свою долю в проекте жилого комплекса на Чапаева (здания фабрики «Авангард» уже были снесены), и г-н Данилович начнет развивать эту площадку самостоятельно, как только получит пакет разрешительной документации, ориентировочно — в сентябре. На этом объекте Иван Данилович собирается «откатать» систему автоматизации управления проектами на базе программных продуктов Axapta и Primavera и тиражировать ее на всех проектах «Кронверка». 

 

Девелоперский цикл — маркетинговый анализ, разработка концепции объекта, бизнес-планирование, привлечение инвестиций, получение разрешительной и проектной документации, управление проектом.

Стадия «П» (строительный термин) — стадия, при которой на здание готовы все разрешительные и проектные документы, ясна его концепция, состав и размеры затрат на возведение.

 

1 Николай Савин — президент Риэлтерского союза «Центр недвижимости «МАН» (РСЦН «МАН»).

2 Иван Данилович — совладелец УК «Кронверк» и IT-компании «Ривис».

 

ИВАН ДАНИЛОВИЧ: «В УК «МАН» я пытался сделать девелопмент системным — не получилось. Теперь занимаюсь этим в УК «Кронверк».

НИКОЛАЙ САВИН: «Когда партнеры не могут сойтись в взглядах на бизнес, они расходятся. Я хотел сохранить свою компанию, которую разрушали революционными изменениями».

    Жилой комплекс (16 этажей)
на Щорса — Белинского.

    Жилой комплекс (16 этажей)
на Волгоградской — Чкалова.

    Офисное здание и ТЦ по ул. 8 Марта.

    2 коттеджных поселка в г. Березовском и пос. Курганово.

            3 малоэтажных микрорайона
в пос. Патруши, с. Кашино и Верхней Сысерти.

 

     Жилой комплекс (9-16 этажей)
по ул. Чапаева.

     Жилой комплекс (5-17 этажей)
по ул. Краснолесья.

     Торговый комплекс + доходные дома на Онуфриева — Светлореченской.

     Мебельный ТЦ на Амундсена — Краснолесья.

            Наземный паркинг на Радищева — Вайнера.

 

Текст: Богдан Кульчицкий. dk@apress.ru