Девелоперы простятся со сверхдоходами

Рентабельность строительных проектов приблизится к ставкам по депозитам.

Игорь Суханов
генеральный директор группы компаний «Оборон-снабсбыт»

МИНУС
Миллионы квадратных метров недвижимости не построят. Кризис доверия вылился в реальные экономические последствия для рынка девелопмента. Федеральные игроки, такие как Mirax Group, «ИНТЕКО», Midland Development, отказались от многих своих проектов, общая площадь которых исчисляется миллионами квадратных метров. В Екатеринбурге, например, заморозили проект компании «Макромир» — строительство ТРЦ на Уралмаше, под вопросом судьба объекта «Крокус Групп» в Юго-Западном районе и т. д. У региональных девелоперов дела тоже идут не гладко. Например, «КИТ-Кэпитал» продает свои ТЦ и земельные участки. К саммиту ШОС анонсировали большое количество объектов. Хорошо, если удастся ввести хотя бы часть из них. Стратегическая карта города буквально пестрит проектами на Кольцовской трассе. Сейчас там возводят два-три объекта.

Себестоимость строительства не снизится. По прогнозам, земельные участки подешевеют на 20-30%. Уже сегодня количество предложений по продаже земли выросло почти в два раза, а спрос пока невысокий. Цемент и арматура подешевели на 30-35%. Зарплаты рабочим сокращают на 20-25%. Однако себестоимость строительства квадратного метра от этого не уменьшится: заемные деньги дорожают. Долгосрочные кредиты исчезли как явление. Ставки выросли в два раза. Летом прошлого года мы договорились с филиалом международного банка о кредитовании под 13% годовых, в сентябре он пересмотрел ставку, привязал ее к плавающей MosPrime (ставка межбанковской биржи, меняется каждый день), добавил сверху 8-9%, и в итоге она выросла до 25%. Кредит мы не взяли и сейчас пересчитываем экономику проекта. Но уже ясно, что сроки окупаемости второй и третьей очереди нашего ритейл-парка увеличатся как минимум с семи до десяти лет.

ПЛЮС
Мода на девелопмент пройдет. Многие девелоперские компании появились на волне излишних и легких денег. Связь девелоперов с реальным сектором была условной: они выполняли функции администраторов, стремясь к 100%-й рентабельности. Большинство девелоперских проектов были сориентированы на спекулятивную стратегию. Теперь легких денег не станет. Кредитовать если и будут, то только объекты с безупречной концепцией, и их доходность приблизится к европейским показателям — 15-18%.

Девелоперы создают новые схемы финансирования. Кризис подтолкнул участников рынка к поиску новых схем взаимодействия. Мы рассматриваем проект строительства административно-складского комплекса площадью 2 800 кв. м под конкретного арендатора (строительство по схеме b2b). Другой пример — девелопер «Евразия Логистик» ввел новый инструмент, снизив на 18% базовую ставку первого года аренды, одновременно увеличив размер ежегодной индексации с 4-6 до 12%. Таким образом, девелопер частично дотирует арендатора на первоначальном этапе, при этом срок окупаемости остается на прежнем уровне, а итоговая прибыль не уменьшается.

Спрос на услуги управляющих компаний вырастет. Многие собственники осознали, что не смогут эксплуатировать объект эффективнее профессионалов. Нам предлагали взять в управление три больших здания в городе, но мы отказались. Несмотря на увеличение спроса на услуги УК, собственники зданий по-прежнему не отдают им на управление финансовые потоки, предлагают лишь техническую эксплуатацию. Со временем такое положение изменится. Управление арендными платежами и дебиторской задолженностью сейчас крайне актуально. Некоторые арендаторы спекулируют на теме кризиса и просят у собственников объектов скидки и льготы. Важно разобраться, действительно ли идет снижение спроса или же у компании проблемы в менеджменте.

Придут международные сети. Наконец-то настало удачное время для выхода в город транснациональных компаний (Castorama, Leroy Merlin и т. д.). Они годами ждали подходящих площадок, которых всегда не ока­зы­валось. Теперь площади есть, и в избытке. Девелоперы с большой охотой возьмут таких ритейлеров в соинвесторы, тем более что эта схема финансирования сегодня едва ли не единственная жизнеспособная на рынке. У иностранных компаний деньги, кажется, еще есть, и они смогут построить свои объекты быстро: местные подрядчики готовы трудиться без предоплаты — им очень нужна работа.