Дмитрий Игонин: «Каждая третья семья готова жить в ближнем пригороде»

Было ли переформатирование коттеджных поселков заметным явлением на рынке загородной недвижимости Екатеринбурга в 2008-2009 гг.? Кто из девелоперов выбрал тогда этот путь?

– Наша компания была создана именно в конце 2008 года, в самый разгар кризиса. Цель ее создания заключалась в новом предложении рынку – земельные участки без подряда (дом строит собственник) в организованных коттеджных поселках. Глубоко изучив рынок тех лет, мы поняли, что каждая третья семья готова постоянно жить в ближнем пригороде Екатеринбурга (в комфортных условиях), но не может себе позволить купить земельный участок с готовыми коммуникациями и приличным коттеджем, как говорится, три в одном, и, заплатив за раз 10-15 млн руб. Поэтому наш первый поселок «Солнечная поляна», рассчитанный на сто с лишним участков, разлетелся за пять месяцев при средней цене сделки в 400 тыс. руб. Фактически мы создали новый тренд в загородной недвижимости Екатеринбурга. На сегодняшний день группа компаний «Гудлэнд» построила восемь коттеджных и дачных поселков, реализовав более 1 000 земельных участков с сетями. Земля без подряда как продукт занимает более 90% рынка организованных поселков в количественном выражении и порядка 75% в денежном. При существующей динамике роста земельные участки без подряда через пять будут контролировать 95% (78%) всего рынка малоэтажного загородного жилья. Экономическая ситуация с глобальным трендом снижения уровня жизни большей части населения будет этому только способствовать.

Дмитрий Георгиевич, есть ли тренд на переформатирование на рынке загородной недвижимости Екатеринбурга сегодня? Кто из девелоперов считает переформатирование целесообразным?

– Переформатированием загородных поселков будут вынуждены заниматься те компании, которые до сих пор считают, что «фишка» сегодняшних реалий – это продукт с готовым домом (танхаусом, дуплексом и т.д.), либо с генеральным подрядом при ограниченном выборе материала строительства, этажности и штакетником не выше 0,8 метра. Я уже не раз говорил, что такие проекты будут реализовываться десятилетиями и из «прибыльного бизнеса» они превратятся в очень дорогое хобби хозяев с красивым и упорным зарыванием денег в землю. Кто так не считает, смотрит свою долю рынка в моменте и перспективе. Пример из жизни: в Екатеринбурге есть одна девелоперская компания, которая продает (информация из официальных источников) по два домовладения в месяц при заявленном проекте в 1 800 объектов. Представляете, они закончат строить этот поселок через 75 лет! А обещанная школа при такой динамике продаж там появится аккурат где-то к 2050 году, когда она будет актуальна только детям нынешних школьников.

Как изменится рынок загородной недвижимости, если переформатирование приобретет массовый характер? Есть ли предпосылки к тому, что на рынке останутся только премиальные проекты и супер экономичные, а средний сегмент исчезнет?

– Ближайшие 2-3 года будут жить экономичный сегмент и бизнес (премиум). Средний будет выживать, если в предложении не будет «изюма». Девелоперам с одиночными проектами будет очень тяжело, так как, угадав с сегментом, можно не угадать с расположением объекта, форматом, маркетинговой, рекламной стратегией, ценовой политикой, пролететь с сетями и т.д. Чего только стоит проблема выдачи технических условий на газификацию конкретного объекта. Если честно, то настоящих профессионалов на рынке загородного малоэтажного девелопмента Екатеринбурга наберется не более десяти компаний. И вопрос не в громком имени, а в количестве реально законченных поселков, где построены все обещанные сети и в которых живут люди. Поэтому массового переформатирования не будет, так как на это банально нужны деньги и долгосрочное понимание рынка, коих – ни первого, ни второго – у большинства игроков просто нет.  Продажи падают, и в первую очередь они падают у аутсайдеров – монолайнеров, попадая в замкнутый круг, из которого им уже не вылезти. Нет рекламы, нет продаж. Нет продаж, нет денег на рекламу. Нет продаж и нет рекламы, нет сетей, как и нет профессионального отдела продаж. Вывод печален и одинаков: поселок продается десятилетиями самим собственником поляны, из сетей – максимум дороги и туманные перспективы закончить его когда-либо.

Верите ли вы в то, что через 2-3-4 года экономика восстановится, или наступила новая экономическая реальность? Какова в связи с этим ваша стратегия? Какие действия вы предпринимаете сегодня, чтобы шли продажи?

– Новая экономическая реальность уже наступила. Нас всех сделали (именно сделали) беднее как минимум в два раза. Остались при своих только те, у кого была СКВ в надежном банке, съемное жилье в России, ржавый гараж с полуприцепом и ликвидный особняк в Европе, записанный на любимую тещу. Теперь, к сожалению, каждый только сам за себя.

Конечно, рано или поздно экономика начнет движение вверх, ибо ниже дна только ил, песок и забвение. Но в нынешнем состоянии мы можем только медленно всплывать, так как реальных драйверов роста я пока не вижу. Может быть, к президентским выборам что-то и изменится. Главное, чтобы нефть «болталась» на текущих уровнях еще лет пять-семь. Тогда от вынужденной безысходности страна начнет меняться в лучшую сторону.

Текущая стратегия «Гудлэнда» – сегмент супер эконом. Продажи в компании идут не хуже аналогичного периода прошлого года. За первые два с половиной месяца мы реализовали около 30 земельных участков при первой сделке в текущем году аж 21 января. Всех секретов продаж раскрывать не буду, но скажу, что имя и репутация играют очень важную роль! Остальное – только технологии и огромный опыт продаж.

На рынке многоквартирного жилья есть тренд на переход от количества к качеству. Застройщики уходят в детализацию, качественную проработку проектов. Есть ли подобная тенденция на рынке загородного жилья?

– К качеству? Тренд? Не смешите рынок. Или строительные компании (не важно, что они строят, многоквартирное жилье в Екатеринбурге или загородку) поменяли рабочий состав на реальных профессионалов с дипломами, подтверждающую их квалификацию? Тогда это приведет только к удорожанию всего и вся, что в сегодняшних реалиях противоречит здравому и экономическому смыслу. Согласен, что появилось много отличных и проработанных до мелочей проектов. Проектов, и только. Но когда встречаешь рассвет лучами солнца, пробивающимися сквозь стену очередного кирпичного дома, строители которого спешат ее оштукатурить до прихода прораба, становится очень грустно. Бесплатный совет всем: подумайте, очень сильно подумайте перед покупкой готового индивидуального дома на продажу, если он строился именно на продажу. Тем более, если и цена почему-то ниже рынка. Мы в России живем, в условиях тяжелейшей экономической ситуации, когда желание обмануть и поживиться за чужой счет только обостряется.