Екатеринбург дожил до кризиса моллов

Но именно сейчас, когда город насыщен торговыми квадратными метрами, ясно: сегодняшний рынок коммерческой недвижимости дальше развиваться не сможет. Да, мы перегнали Париж по количеству квадратных метров, приближаемся к Лондону. Теперь рынок будет максимум показывать рост на уровне инфляции. А на конференциях и форумах инвесторам то и дело рассказывают о привлекательности Екатеринбурга, обещают: «Рынок растет, дайте денег, а мы вам здесь еще ТЦ настроим».

Но ситуация намного сложнее. Все разнообразие брендов, какое только возможно, в городе представлено, новые арендаторы если и приходят, то открываются здесь в формате light, разочаровывая покупателей. Не получается у них перекроить рынок. В 2000-х гг. эксперты всерьез думали, что если в Екатеринбург придет Ramstore, то «Кировский» с «Купцом» разорятся. Но этого не произошло. Единственные международные операторы, которые изменили погоду на местном рынке – Auchan и IKEA. Другие внешние влияния едва ли проявят себя в обозримом будущем. Принципиально новых марок в ближайшие годы тоже не появится. Не зайдет сюда такой оператор, чтобы все сказали «Ах!».

А если на рынке арендаторов ситуация не меняется, то смысла в реконцепции торговых центров тоже нет. Какой толк вкладывать немалые деньги в процесс, тасовать колоду «якорей» и потенциальных арендаторов, менять их местами, компенсировать им эти неудобства, получать кассовый разрыв – при том, что большинство объектов в городе закредитованы, и не могут себе этого позволить? Если состав арендаторов останется прежним – в чем здесь реконцепция? И действительность доказывает: в Екатеринбурге на сегодня нет ни одного удачного примера реконцепции ТЦ. Возможно, у «Парк Хауса», где сейчас идет такой процесс, что-то получится.

Качественные изменения начнутся, когда появится новая бизнес-модель. Этот процесс стартует постепенно. Так, сейчас довольно бодро развиваются микрорайонные торговые центры – на площадях до 5 тыс. кв. м., где первый этаж отдан под торговлю продуктами, второй – хозтоварами: «Кировский», «Атлант», «МегаМарт» и др. Это самый неубиваемый и конкурентостойкий формат, который, к тому же, долго был недооценен. Еще один новый для Екатеринбурга тренд – универмаги. Успешные игроки постепенно начнут двигаться в этом направлении – будут уходить от арендного бизнеса к операционному.

В свете истории с «Пассажем» городу нужно решить, что делать с памятниками архитектуры. Комплексное решение может дать импульс для реконцепции зданий, появления новых тенденций. Сейчас большинство ТЦ города работают как классические американские моллы – по принципу пылесоса. Человек заходит, чтобы купить что-то в якорном магазине, а по пути до него оставляет в бутиках большую сумму, чем планировал. Количество входов-выходов в ТЦ как правило минимально – невозможно зайти в нужный магазин точечно, нужно идти через всю площадь, тут-то молл и затягивает покупателя. А в ругаемом многими проекте реконструкции «Пассажа» заложено, что на первом этаже ТЦ расположатся магазины и кафе – каждый с отдельным входом с улицы. Это нечто совершенно новое для Екатеринбурга.

Я считаю, не нужно бояться менять старые здания. Удалось же сделать ТЦ «Европа» успешным проектом, при этом собственники сохранили исторический фасад со стороны пр. Ленина. Сейчас обсуждается дальнейшая судьба типографии «Уральский рабочий». В сегодняшнем виде здание невозможно эксплуатировать для коммерческих целей. Оно было построено в 1920-е гг., там деревянные перекрытия, система вентиляции, которая не отвечает никаким современным требованиям. Теоретически из типографии можно сделать офисное здание, но для этого придется переделывать всю инженерию. Девелоперу проще снести ее и отстроить заново, чем реконструировать. Поэтому город должен занять четкую позицию – или памятники остаются таковыми, и их не будут реконструировать и использовать как коммерческие площади. Тогда горожане будут просто ходить мимо серых фасадов и грязных окон памятников и умиляться. Либо памятники можно будет кардинально перестраивать и создавать успешные проекты. Должно быть четкое решение.

Колонка написана по итогам круглого стола «Коммерческая недвижимость в Екатеринбурге как предмет успешного вложения инвестиций»