Финансовый вопрос: Банки теряют ипотеку

Ипотека в России становится все менее доступной. В Свердловской области это направление розничного бизнеса развивают всего десять банков, остальные держат ипотеку в качестве имиджевой составляющей. Рынок принадлежит крупным российским и иностранным кредитным учреждениям. В итоге получить ипотеку может только один из десяти идеальных заемщиков.

эксперты
Наталья Алексеева
специалист управления продаж супермаркета кредитов «КредитМарт»
Станислав Дехтулинский
руководитель филиала Городского Ипотечного Банка в Екатеринбурге
Александр Комаров
директор екатеринбургского филиала кредитного брокера 
«ФОСБОРН ХОУМ»
Игорь Лесников
начальник отдела ипотечного 
кредитования Уральского банка реконструкции и развития
Алексей Павин
генеральный директор филиала 
Банка Сосьете Женераль Восток 
в Екатеринбурге

Владимир Пухов
председатель правления СКБ‑банка
Вячеслав Решетников
директор управления кредитования частных клиентов Уральского банка Сбербанка России
Ирина Храмцова
заместитель начальника управления ипотечного кредитования 
ОАО «СБ «Губернский»

 

С июля Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) увеличило минимальную процент­ную ставку по приобретаемым у банков закладным с 10,5 до 12,56%. Это означает, что банки, которые выдавали кредиты дешевле 12,56%, не смогут продать эти закладные АИЖК. За последние семь месяцев агентство уже в третий раз изменило стандарты работы с банками. В феврале оно ввело квоты на рефинансирование кредитов, а потом снизило максимальную сумму приобретаемых ипотечных кредитов до 1,7 млн руб.

 

Наряду с АИЖК скупкой закладных и их дальнейшей продажей зарубежным инвесторам занимались «КИТ Финанс», ВТБ, НОМОС‑Банк и Абсолют Банк. Но так было до того, как разразился мировой кризис ликвидности. В декабре прошлого года инвесторы перестали приобретать российские ипотечные бумаги, и в посредниках остался только Абсолют Банк. Другие напоследок попытались предложить инвесторам более доходные кредиты: стали покупать только бумаги с минимальной ставкой 11,5% годовых. Но добились лишь того, что впервые за последние два года ипотека подорожала: в начале 2008 г. ставки выросли на 1,5‑2% по сравнению с концом 2007-го.


 

Манипуляции кредитных организаций, для которых скупка и продажа закладных была значимым направлением бизнеса, понятны. Но АИЖК фактически некоммерческая структура. Оно создавалось как институт развития ипотеки в стране. Однако именно этот институт сформировал на балансах банков неликвидный актив, измеряемый сотнями миллиардов рублей. У банков нет гарантии, что стандарты АИЖК внезапно вновь не изменятся. Они вынуждены держать на своем балансе почти весь объем выдаваемых ипотечных кредитов. Эксперты говорят, что осенью ипотека в очередной раз подорожает.


 

Региональные банки сокращают ипотеку

Последствия мирового кризиса ликвидности сказываются на ипотечном рынке в Свердловской области. По данным екатеринбургского филиала кредитного брокера «ФОСБОРН ХОУМ», в течение этого года из 50 банков, развивавших ипотечные программы, десять полностью перестали работать по этому направлению. Количество самих программ сократилось со 130 до 100. Владимир Пухов , председатель правления СКБ‑банка, так комментирует ситуацию: «Первые ипотечные программы начали сворачиваться еще в ноябре‑декабре 2007 г. Именно тогда для России закрылись мировые рынки секъюритизации. Как следствие, Свердловское АИЖК перестало покупать закладные, и ряд банков совершили вполне логичное действие — отказались от ипотеки, поскольку у них не было гарантированного сбыта кредитов».


 

Среди десятки ипотечных «отказников» региона — ВУЗ‑банк, ОАО «МЕТКОМ­БАНК» (входит в группу компаний «Ренова»), полностью прекративший выдачу ипотеки под залог земельных участков, а также Уральский филиал УРСА Банка, у которого осталось только одно из одиннадцати ипотечных предложений. «Многие кредитные организации на словах не отказываются от ипотеки и держат ее в портфеле в качестве имиджевой составляющей. Но это неконкурентный продукт: ни один разумный человек не возьмет ипотеку под 30% годовых», — подчеркивает Александр Комаров , директор екатеринбургского филиала кредитного брокера «ФОСБОРН ХОУМ».

 

По словам г‑на Комарова, сегодня ипотекой как розничным бизнесом в регионе занимаются всего десять банков, в основном крупные национальные игроки и «дочки» иностранных кредитных организаций. Доступ к дешевым ресурсам (собственные средства у российских государственных банков и материнский капитал у филиалов иностранных компаний) позволил этой категории кардинальным образом не менять условия выдачи кредитов. Как результат, сейчас львиную долю рынка (66%) делят несколько учреждений: «ДельтаКредит», Банк Сосьете Женераль Восток, Райффайзенбанк, Сбербанк и ВТБ.


 

«Иностранцы» и не отрицают, что подняли сегмент на фоне общего спада. Алексей Павин , генеральный директор филиала Банка Сосьете Женераль Восток в Екатеринбурге: «Объемы ипотечного кредитования за последние полгода у нас выросли на 400%! Мы обязаны этому феноменальному росту тем, что не ужесточали требования к заемщикам. С момента начала кризиса наши ставки остаются прежними — от 10,75% годовых в рублях и от 9,75% годовых в долларах». Не изменились и проценты по ипотеке в Уральском банке Сбербанка России. Как сообщил Вячеслав Решетников , директор управления кредитования частных клиентов банка, максимальная стоимость ипотеки здесь колеблется от 13,25 до 13,75% годовых в рублях. По мнению экспертов, Сбербанк намеренно сидит на низких ставках — чтобы привлечь больше заемщиков.


 

Региональные банки, которые вопреки всему намерены сохранить ипотеку, в полной мере ощутили последствия кризиса ликвидности. Они вынуждены снижать объемы выдаваемых кредитов, поднимать ставки, сокращать сроки кредитования и менять линейки ипотечных продуктов.


 

Платеж по ипотеке сравнялся с зарплатой

Снижение ставок еще полтора года назад было устойчивой тенденцией. До кризиса аналитики прогнозировали, что в 2008 г. среднюю ставку в рублях по рынку удастся уменьшить до 10% (в 2007 г. ее размер составлял 11% годовых). Сегодня даже в государственном ВТБ 24, для которого проблема дефицита ресурсов не так остра, ипотеку в рублях можно получить под 11,7‑14,2% (валютные кредиты дешевле — до 13,2% годовых, но большинство заемщиков предпочитают рублевые займы). «Среди банковских продуктов еще можно найти те, которые рекламируют ипотеку по ставке 11% годовых. Так, Сосьете Женераль Восток предлагает ее под 10,75% в рублях. Но реальная минимальная ставка в рублях, после того как АИЖК ужесточило требования к доходности кредитов, в среднем составляет 12,5‑14%», — отметил Александр Комаров.

 

Ставки коммерческих банков приближаются к уровню 2005‑2006 гг.: тогда они варьировались в пределах 15‑18%. Ирина Храмцова , заместитель начальника управления ипотечного кредитования ОАО «СБ «Губернский»: «Конечно, многое зависит от размера первоначального взноса и срока кредитования, но в целом ставка по нашему банку колеблется в диапазоне от 14 до 17%». «Мы можем оставлять на своем балансе ипотечные кредиты со ставками начиная от 16‑18%. Надежда на то, что выдаваемую сегодня ипотеку рефинансируют, невелика, — разделяет позицию г‑жи Храмцовой г-н Пухов. — В первой половине 2008 г. в Свердловской области было рефинансировано кредитов на сумму 12 млрд руб., в то время как в первой половине 2007 г. этот показатель достигал 20 млрд. Поэтому мы стремимся, чтобы на нашем балансе оставалась высокодоходная ипотека».


 

По словам г-на Комарова, ставки не характеризуют ипотеку в полной мере. Чтобы понять, как изменилась система, надо анализировать продукт в целом (сроки кредитования, размеры ежемесячных платежей и кредита). Сегодня банки предлагают кредиты максимум на 20 лет и при этом требуют, чтобы у заемщика на руках был первоначальный взнос в размере 10% от стоимости приобретаемого жилья. Пока никто не берется прогнозировать развитие ситуации на мировых финансовых рынках, приоритет отдают «короткой» (и более дорогой) ипотеке. Игорь Лесников , начальник отдела ипотечного кредитования Уральского банка реконструкции и развития: «Мы запустили ипотеку уже после начала кризиса и выдаем ее на срок 10 и 20 лет. При подтверждении дохода по форме 2‑НДФЛ, сроке кредитования 20 лет и минимальном первоначальном взносе в 15% ставка составит 15,25% годовых. Тот же кредит на срок 10 лет можно приобрести под 14,75% годовых».

 

Но более всего доступность ипотеки характеризует средний размер ежемесячных платежей. За год он вырос с 15 до 25 тыс. руб. «Молодой семье самостоятельно, без участия родителей и поручителей, купить квартиру невозможно. Если ежемесячный платеж равен средней зарплате в Екатеринбурге, речь идет уже не о доступной в социальном смысле ипотеке», — комментирует Наталья Алексеева , 
специалист управления продаж супермаркета кредитов «КредитМарт».


 

Не стоит забывать, что помимо возросших ставок и размера ежемесячного платежа кредитные организации ужесточили и требования к качеству заемщиков. В частности, в Свердловском Губернском банке сообщили, что, после того как ряд крупных рефинансирующих организаций повысили требования к приобретаемым закладным, клиентура банка заметно помолодела. Банки не готовы рисковать. Болезни, выход на пенсию раньше времени, потеря прежнего уровня доходов делают пожилых заемщиков в их глазах неблагонадежными. «Сейчас мы предоставляем ипотечные кредиты женщинам до 55 лет и мужчинам до 60 лет. Это максимальный возраст заемщика на момент окончания срока действия его кредитных обязательств», — объясняет Ирина Храмцова.


 

Появились и новые для рынка причины, по которым банк может отказать в ссуде (например, если заемщик ранее просрочил несколько дней по потребкредиту и об этом есть запись в БКИ). Александр Комаров: «Мы проводили анализ рынка и пришли к выводу, что в Свердловской области с учетом всех изменений ипотека доступна лишь 10% от всех желающих ее взять».

 

Банки гнут линейку ипотечных продуктов

Несмотря на то что ипотека не развивается, многие кредитные организации по‑прежнему заверяют, что у нее большое будущее. В подтверждение приводят данные о росте объемов выданных кредитов. По информации ЦБ РФ, в первом квартале 2008 г. отечественные банки выдали кредитов на 151 млрд руб. Для сравнения: в первом квартале 2007 г. этот показатель составлял 82 млрд. Ситуация в Свердловской области не отличается от общероссийской: рынок в 2007 г. вырос с 347 до 533 млрд руб. По прогнозам экспертов, в 2008 г. объем кредитов составит 752 млрд руб.


 

Однако эти цифры не означают, что ипотека стала доступнее. «Просто многие банки в последние два года начали активно предлагать заемщику рефинансировать свой кредит по более выгодной ставке. Часто один и тот же кредит отражается на балансе нового кредитора, но самой сделки с объектом залога не происходит», — объяснил Станислав Дехтулинский , руководитель филиала Городского Ипотечного Банка в Екатеринбурге.

 

Андрей Гавриловский , директор ООО «Антей», убежден, что ипотека находится в глубокой яме. Из‑за того что АИЖК снизило максимальную сумму ипотечных кредитов до 1,7 млн руб., они стали неинтересными большинству потребителей. Ведь ценность денег падает, а сопутст­вующие расходы (выплаты страховщикам, оценщикам, брокерам, агентам по недвижимости) увеличиваются. «Я знаю человека, который получает приличную зарплату — 150 тыс. руб. Он просил кредит на 4 млн руб., а банк одобрил всего на 2,5 млн. В результате человек не смог купить квартиру. Если нет шансов получить необходимую сумму, то нет и спроса. За год, по данным Уральской палаты недвижимости, на рынке есть спрос на 2 млн кв. м жилья, построили — 1 млн, а выставили на продажу 4,5 млн кв. м! Получается, что предложение в два раза превышает спрос», — привел пример г‑н Гавриловский.

 

Г-н Комаров подтверждает, что купить квартиру мечты с помощью банка порой не могут даже идеальные заемщики: состоящие в браке менеджеры среднего звена, работающие больше года в стабильной компании, имеющие высшее образование, доход не менее 50 тыс. руб., подтвержденный по форме 2‑НДФЛ, и собственное имущество (автомобиль, квартиру или гараж). «Такой заемщик может рассчитывать на получение ипотечного кредита размером примерно 1,8 млн руб. За эту цену купить квартиру в престижных районах Екатеринбурга невозможно. Только совсем «убитую» однокомнатную на Юго‑Западе либо однушку чуть лучшего качества на Сортировке или Химмаше», — приводит пример Александр Комаров. Как считает Владимир Пухов, ипотека на сумму 1,7 млн руб. екатеринбуржцам вообще не нужна. По его мнению, она могла бы заинтересовать жителей небольших городов, но их платежеспособность сегодня ниже, чем у жителей мегаполиса.


 

Чтобы хоть как‑то сохранить интерес к ипотеке, банки стараются включить в линейку своих ипотечных продуктов те, на которые существует больший спрос. Например, Уральский банк реконструкции и развития предлагает ипотеку только в новостройках. «Интерес к новостройкам не ослабеет, так как клиент получает новое жилье с современными планировочными решениями и развитой инфраструктурой на территории», — поясняет г‑н Лесников. В свою очередь, СКБ‑банк в ближайшее время выведет на рынок продукт под названием «Комната+». Здесь задействована схема «обмен меньшей площади на большую с доплатой». Кредита в 1,7 млн руб. на такой обмен хватит, считают в банке.


 

Справедливо опасаясь кризиса на ипотечном рынке, некоторые банки начали включать в ипотечную линейку смежные, более перспективные продукты. К примеру, СКБ‑банк выдает кредиты на коммерческую недвижимость. «Кредиты не ипотечные в классическом понимании, но они сходны по технологии. Нам важно оставить ипотеку как направление бизнеса, сохранить квалифицированных специалистов до тех пор, пока не откроются рынки секъюритизации. Как только это случится, я без труда перепрофилирую своих сотрудников с коммерческой недвижимости на работу с ипотекой», — подчеркнул г-н Пухов.


 

Эксперты прогнозируют, что рынки секъюритизации появятся к 2010 г. Г-н Комаров уверен: как только зарубежные инвесторы станут покупать российские ипотечные программы, ставки и требования к заемщикам начнут постепенно снижаться. По мнению аналитиков, рынок вернется к показателям августа 2007 г. не раньше чем через пять лет.

 

Банки перестали давать крупные ипотечные ссуды
На какой кредит могут рассчитывать идеальные заемщики в Екатеринбурге


Заемщик	Подтвержденный доход	Имущество	Первоначальный взнос	Какой кредит дадут	Что можно приобрести
Мужчина, 30 лет	35 тыс. руб. (10 тыс. руб. по 2-НДФЛ, 25 тыс. руб. по форме банка)	Трехкомнатная квартира в центре, автомобиль, гараж	100 тыс. руб.	1,7 млн руб. на 25 лет под 13,2%	2-комнатную квартиру в пригороде, 1-комнатную в Екатеринбурге
Женщина, 30 лет	30 тыс. руб. (2-НДФЛ)	Нет	100 тыс. руб.	1 млн руб. на 15 лет под 12,5%	Комнату в Екатеринбурге, 1-комнатную квартиру в пригороде
Молодая пара, по 25 лет	Общий 45 тыс. руб. (2-НДФЛ)	Нет	Нет	1,3 млн руб. на 15 лет под 13,9%	1-комнатную квартиру в пригороде

Источник: филиал «ФОСБОРН ХОУМ» в Екатеринбурге.

 

Станислав Дехтулинский:
«По статистике, кредитов выдается все больше. Но это не означает, что ипотека стала доступнее — дело в рефинансировании. Один и тот же заем отражается на балансе нового кредитора, но сделки с объектом залога не происходит».

 

Владимир Пухов:
«Мы стали выдавать кредиты на коммерческую недвижимость. Если начнется кризис, мне важно сохранить ипотеку как направление бизнеса и квалифицированных специалистов, пока все не придет в норму».

 

Александр Комаров:
«Пока нельзя спрогнозировать, что будет с мировыми финансовыми рынками, в приоритете останется «короткая» (дорогая) ипотека».

Алексей Павин:
«Дочки» иностранных банков подняли ипотеку на фоне общего спада. Объемы кредитования за последние полгода у нас выросли на 400%!»