Государство выкупает жилье Академического

«Ренова-СтройГруп» планирует получить от государства оферту на выкуп 200 тыс. кв. м в Академическом. «Это необходимая мера, чтобы подстраховать себя от рыночного риска снижения спроса в ближайший год», — комментирует Станислав Придвижкин, генеральный директор «Ренова-СтройГруп-Академическое». Он рассказал «ДК», сколько компания планирует получить от государства и сэкономить на себестоимости стройки и почему квартиры в Академическом будут дорожать.

Документально подтвержденного соглашения оферты пока нет, объем выкупа жилья в Академическом все еще уточняется, но СТАНИСЛАВ ПРИДВИЖКИН подтверждает журналисту «ДК» — работа с Минрегионразвития идет активно. Аргумент в пользу застройщика — письмо ВИКТОРА ВЕКСЕЛЬБЕРГА, председателя наблюдательного совета группы компаний «Ренова», президенту РФ ДМИТРИЮ МЕДВЕДЕВУ. На нескольких листах формата А4 перечислены характеристики проекта и просьбы помочь его реализации. На последней странице — резолюция: «Проект масштабный. Оказать поддержку» — и печать канцелярии Д.А. Медведева. Выполнение договоренностей «Ренова-СтройГруп» с государством намечено на середину 2009 г. — к этому времени девелопер рассчитывает сдать в Академическом первые пять домов.

Как «Ренова-СтройГруп» удалось договориться об оферте с властями?

— Я должен подчеркнуть, что процесс идет, решение только в стадии подготовки. Кризис ориентирует нас на то, чтобы стремиться к получению длинных денег и быть максимально понятными государст­ву, так как основной финансовый резерв сегодня, безусловно, сосредоточен у него.

3 октября Виктор Вексельберг (совладелец «Ренова-СтройГруп». — Прим. ред.) встретился с президентом Дмитрием Медведевым, и наш проект получил поддержку. Следом при ИГОРЕ ШУВАЛОВЕ, первом заместителе председателя правительства РФ, создали комиссию из десяти крупнейших строительных фирм (среди них «Интеко», СУ-155, ГК «ПИК», «Главстрой», «ДОН-Строй», «Барк­ли» и др. — Прим. ред.). Входит в нее и Вениамин Голубицкий, президент компании «Ренова-СтройГруп». Задача этой группы — готовить проекты решений, которые стабилизируют строительную отрасль. 15 октября прошло совещание у г-на Шувалова, где госбанкам (ВТБ, Сбербанк, Газпромбанк. — Прим. ред.) рекомендовали выдавать застройщикам кредиты по 16-18% годовых под гарантию государства — выкуп властями построенного девелоперами жилья экономкласса. Заинтересованным строителям предложили подготовить свои проекты к продаже и направить в Минрегионразвития. Государство отдаст преимущество крупным компаниям, в число которых входит «Ренова-СтройГруп». Просто потому, что такие объемы государству легче учитывать и проще затем использовать. Когда примут целевую программу поддержки Академического бюджетами всех уровней, мы создадим систему для стройкомплекса области. В сложившейся ситуации Академический будет генерировать 25% рынка, а то и 40-50%.

То есть остальным екатеринбургским застройщикам, которые тоже не прочь продать свои проекты государству, деньги достанутся по остаточному принципу, а может, они и вовсе их не получат?

— Этот вопрос не к нам. К распределению госденег в Екатеринбурге уже подключились администрация города и Минстрой, которые помогут определить компании и объекты, готовые к выкупу. Наша задача — соответствовать стандартам, заявленным государством, и, конечно, отвечать за трату бюджетных средств перед федералами будем мы.

17 октября область представила в Минрегионразвития общий список желающих продать свои объекты. 25 числа отправили уже по заполненной форме: адрес, этажность дома, количество квартир, их размеры и т. д. Госгарантиями хотят воспользоваться всего 15 компаний из нашей области. Небольшим организациям, думаю, надо входить в альянсы с крупными. Мы готовы смотреть, как им можно в этот период помочь, и сделать так, чтобы их объемы тоже были учтены государством.

По каким критериям отбирали застройщиков и объекты, которые можно выкупить?

— Все заявки проверяли в Государственном архитектурно-строительном надзоре (ГАСН), областном Минстрое, администрации города и т. д. К нам, например, пришли на стройку, все посмотрели, сфотографировали. Я и без этого раз в месяц бываю на пр. Ленина, 17 и в соседнем здании (там находятся ГУВД и ФСБ. — Прим. ред.). Мы готовы к серьезному контролю со стороны государства, поскольку уже тратим бюджетные средства на строительство коммуникаций и дорог в районе. Нареканий не было. Если кто-то думает, что с федеральными деньгами можно как-то побаловаться, он ошибается. Я, как бывший замминистра строительства области, который проходил проверки КРУ администрации президента, знаю, что перед тем, как дать денег, и застройщика, и объект проверяют досконально. Но поскольку сейчас вливания в строительную отрасль необходимо сделать оперативно, полагаю, что списки тех, кто будет претендовать на госденьги, утвердят в ближайшее время.

Как государство будет распределять жилье?

— Было много разрозненных программ — жилье для МВД, для военных, для бюджетников, переселение из ветхого и аварийного жилья, с отдаленного Севера и т. д. Сейчас Минрегионразвития собрало заявки со всех и организует централизованную закупку, а дальше какие механизмы были по раздаче социального жилья, те, скорее всего, и сохранятся.

Премьер Владимир Путин заявил, что государство будет выкупать жилье у застройщиков по сегодняшним ценам, а не по вчерашним. А аналитики прогнозируют падение стоимости до 30%. По какой цене государство пообещало выкупить жилье в Академическом?

— Мы пока не знаем, будет цена фиксированной или «сегодняшней». Этот вопрос как раз сейчас решается. Себе­стоимость жилья в нашем районе с учетом всех инвестиционных затрат, затрат на инженерные коммуникации, платы за подключение составляет по разным типам домов 35-40 тыс. руб. за 1 кв. м. Я знаю, что государст­во готово выкупать жилье по адекватной цене, оставляя нам рентабельность на уровне 15%.

Без участия государства застройщик мог устанавливать себе ту рентабельность, какую хотел.

— Если позволял рынок, то да. Но сегодня он слишком непредсказуем. Мы знаем, что наш товар будет востребован. Это как госзаказ. До этого мы ориентировались на рынок, который очень конкурентен, по крайней мере, так планировали на 2009-2010 гг. Сейчас подобного не будет.

В связи с кризисом у нас появились реальные рычаги управления затратами. Поскольку снижается стоимость стройматериалов и подрядных работ, мы пересматриваем договоры со своими партнерами. Раньше, скажем, производители цемента или металлопроката ставили нас в очередь, требовали большой предоплаты, а на попытки снизить стоимость товара говорили: «Не хочешь — не бери». Сейчас все наоборот — все продавцы стройматериалов и подрядчики приходят к нам и просят: «Не заключите ли длительный контракт с нами, мы готовы дать скидку».

Как реагируют на это поставщики?

— Все происходит в рамках правового поля. Это как вы бы, например, пришли на базар, взяли у кого-то картошку в ведре и посмотрели. Это же не значит, что вы ее покупаете? Так и мы. Если цена товара снижается, мы не собираемся переплачивать. Пункты пересмотра цены договора были всегда. Но раньше ими пользовались только поставщики — у них постоянно менялась какая-то составляющая цены продукта, и это сказывалось на увеличении стоимости договора. Теперь мы говорим им: «Подешевело это, это и это. Потому условия договора необходимо пересмотреть». И они это признают. Да, может, они и теряют в прибыли, но сохраняют заказчика.

Пересмотр договоров в итоге снизит себестоимость квадратного метра?

— Я думаю, да. В среднем на 10%.

Есть информация, что «Ренова-СтройГруп» задерживает расчеты с поставщиками по уже сделанной работе.

— Расчеты с теми компаниями, которые уже выполнили свои обязательства, будут вестись в полном объеме. Вообще, есть традиционная форма приемки работ — их сдают 5-го числа каждого месяца, и у заказчика/инвестора есть время высказать свои замечания. Даже в режиме спокойной жизни это занимает до десяти дней. Подрядчик получает деньги за выполненные работы всегда позднее. Не знаю, что говорят вам компании, которые работают на нашей стройке, но наверняка они забывают упомянуть, что аванс они уже получили. А это от 10 до 30% стоимости объема работ.

Работы на стройке идут?

— Сейчас покажу. (Разворачивается к монитору и открывает онлайн-трансляцию стройки.) Мне и ездить туда не надо — я все вижу так. Мы уже «вышли из земли»: заложили фундамент, закончили строительство паркингов, начали возводить стены. Это самый сложный этап. Вон краны вертятся, машины по стройке ездят. Видите? Все хорошо у нас. Более того, в конце октября объявили тендер на выбор генподрядчика для строительства нового блока общей площадью 140 тыс. кв. м. В декабре уже начинаем стройку этой части района, как и планировали. К нам подрядчики тянутся. Говорим им: «Мы для вас тихая гавань, но согласились работать с государством с меньшей рентабельностью, и вы свои аппетиты умерьте». Рентабельность у них будет такая же, как у нас, — 15%.

На какие деньги сейчас строят Академический?

— 30% — средства акционеров, 70% — кредитные линии в Сбербанке. Он их нам подтверждает, особенно после того, как государство заключило с нами оферту. По сути, это снимает с банка все риски. Проблем с финансированием не будет. У нас вот-вот состоится подписание договора на финансирование второго блока в Академическом.

Кто будет продавать жилье в Академическом? Крупные агентства недвижимости рассчитывают получить солидные объемы продаж нового жилья.

— У нас создан свой отдел продаж, укомплектованный высококлассными специалистами, которых мы перекупили с рынка. Некоторые просто закрывали свои агентства недвижимости и уходили к нам. Например, это Ярослав Замашный (владелец АН «Инкон-Траст». — Прим. ред.). Продажами у нас руководит Кирилл Ляшенко (экс-начальник отдела реализации ЗАО «Наш дом». — Прим. ред.). Мы рассматриваем партнерство с АН, но только в тех случаях, когда людям надо будет продать «вторичку», чтобы купить новую квартиру. Таких клиентов будем оптом отправлять к тем риэлторским компаниям, которые выберем. Сейчас среди них идет конкурс.

Когда начнутся продажи жилья в вашем районе?

— До 2013 г. на нашей территории мы планируем построить 2,2 млн кв. м. Сейчас анализируем, сколько жилья оставим для рынка, а сколько выкупит государство. Сразу могу сказать, что долевки у нас не будет. Мы изначально решили, что будем продавать только готовое жилье. Эта позиция согласована и с нашими акционерами, и со Сбербанком. Первые дома заселим к лету 2009 г. Мы убедились, что стратегия реализации проекта была правильной: начинали застройку жилья экономкласса, оно и будет востребовано в кризисный период.

Какой, по вашим прогнозам, будет цена 1 кв. м в новостройках к этому времени?

— С одной стороны, на рынок недвижимости будет влиять то, что доступ к кредитным ресурсам крайне ограничен, с другой — то, что цены на основные стройматериалы и на услуги подрядных организаций будут снижаться, с третьей — предложения на рынке недостаточно. 2009-2010 гг. с точки зрения вводимого жилья будут просто трагичными. Если раньше мы просчитывали свои объемы в массе ввода жилья в целом по Екатеринбургу и все спрашивали, не слишком ли мы оптимистичны, то сегодня наши объемы и объемы еще одной-двух компаний только и можно будет учитывать на ближайшие годы, потому что остальных на рынке не будет.

Станет много инвестиционных покупок, поскольку вложения в недвижимость во время кризиса выгодны. Так что рассчитывать на падение цен не стоит, наоборот, они будут расти. Примерно на 10-30% в течение 2009 г. Банки вновь вернутся к ипотеке. Правительство разумно запустило деньги в них, чтобы прошла расшивка платежей. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию уже увеличивают уставный капитал, оно будет готово рефинансировать кредиты.

Планы по реализации проектов коммерческой недвижимости в Академическом будут пересмотрены?

— Мы не закрываем и не планируем закрывать тему коммерческой недвижимости. Продолжаем интенсивно работать и над ТРЦ, и над ритейл-парком. В проекте планировки заложили и другие формы, например стрит-ритейл. Вопрос в том, какие сетевые операторы будут готовы заходить в новый район первыми. Все специалисты советуют повременить с проектами. Глупо утверждать, что мы скачем впереди на белом коне и игнорируем риски.

Дайте нам неделю-две. Мы доупакуем проект для своих партнеров с учетом новых обстоятельств. Ведь ритейл приходит туда, где гарантированно будут жители. Если я через две недели покажу «Кастораме», что у меня будет вот столько-то жителей к такому-то времени на основании того, что жилье у меня выкупит государство, тогда они, скорее всего, сразу же согласятся участвовать в строительстве нашего объекта. У нас нет задачи отбить вложения за два-три года, как у девелоперов средней руки. Мы можем позволить себе стратегию марафонца — не спеша окупать наши проекты. А по пути станем приобретать обанкротившихся — небольшие строительные и девелоперские компании в регионах.